Modification d’objet social en SCI : pourquoi et comment faire ?

Vous avez de nouveaux projets et vous souhaitez opérer une modification de l’activité de votre SCI ? Cette décision n’est pas sans conséquence. Elle entraîne une modification de l’objet social de votre SCI. C’est l’une composante des statuts. Elle a pour but de décrire l’activité de la société (présente et à venir). On vous explique pourquoi et comment effectuer ce changement.

Qu’est-ce que l’objet social d’une SCI ?

L’objet social de la SCI (société civile immobilière) décrit l’ensemble des activités menées par l’entreprise. Il détermine son champ d’action et les pouvoirs de son dirigeant. C’est également lui qui détermine la convention applicable à l’entreprise. Il figure dans les statuts de l’entreprise. 

L’objet social d’une SCI a un caractère civil. Il porte généralement sur l’achat et la gestion, voire la revente de biens immobiliers. Il peut aussi inclure la location meublée ou non à titre accessoire. La rédaction doit donc être suffisamment large et précise pour couvrir toutes les activités exercées par la SCI, qu’il s’agisse de la principale et des activités secondaires, complémentaires ou connexes. Il est possible d’anticiper des actions à venir, même si elles ne sont pas mises en œuvre dès la création.

L’objet social doit être clair et licite. En effet, un objet social illicite entraîne la nullité de la société. Ce serait le cas d’une société dont l’objet social serait la détention d’un immeuble pour opérer un trafic de substances illicites.

Pourquoi procéder à la modification de l’objet social d’une SCI ?

La modification de l’objet social d’une SCI intervient souvent dans l’une des situations suivantes :

• Un objet social trop restreint. La SCI a rédigé un objet social qui ne prend pas en compte toutes les activités qu’elle souhaite exercer. C’est notamment le cas lorsqu’il désigne l’adresse d’un seul bien immobilier (souvent le premier achat de l’entreprise) ou qu’il ne prend pas en compte tous les actes qu’elle désire accomplir (notamment en matière de gestion).
• Pour ajouter une activité accessoire. L’entreprise souhaite accomplir une autre activité en dehors de celle qui est désignée comme principale.

• Pour modifier l’activité principale. Pour donner un exemple, elle peut passer de la gestion à la location de biens immobiliers. 

Qui décide de la modification de l’objet social de la SCI ?

Ce sont les associés qui peuvent prendre la décision de modifier l’objet social. Pour rappel, en SCI, ils sont au moins deux. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. 

Quelles sont les conséquences d’une modification de l’objet social de SCI ?

Un changement d’objet social entraîne obligatoirement une modification des statuts. En outre, il peut aussi avoir un impact au niveau social et fiscal.

Une modification des statuts

L’objet social fait partie des mentions obligatoires des statuts de la structure. De fait, en cas de changement, il y a forcément une modification des statuts de votre SCI.

Des conséquences sociales

La rédaction de l’objet social implique donc des enjeux sociaux. En effet, la rédaction de l’objet social détermine le code APE . Il a une incidence sur la convention collective qui sera applicable pour les salariés de la société. Certaines sont plus avantageuses que d’autres pour les employés.

Des conséquences fiscales

Si vous voulez vous lancer dans une activité radicalement opposée à votre activité initiale, cela peut se répercuter sur le chiffre d’affaires de manière signifiante (variation de plus de 50 % entre les deux exercices). Une telle variation est alors assimilée à une “cessation d’activité”. La modification de l’objet social entraîne alors des conséquences fiscales. 

Pour être plus précis, c’est le cas si la modification porte sur l’abandon, l’adjonction ou le transfert et qu’elle a pour conséquence d’augmenter ou de diminuer d’au moins 50 % :

• soit le chiffre d’affaires de la SCI ;
• soit le nombre de salariés, ainsi que du montant brut des éléments de l’actif immobilisé. 

Dans ce cas, la SCI est imposée immédiatement sur les bénéfices en sursis d’imposition, les bénéfices d’exploitation non encore taxés et les plus-values latentes incluses dans l’actif social. La structure doit mener une déclaration de résultats auprès du SIE (service des impôts des entreprises) sous 60 jours à compter du changement. 

En outre, si la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), elle peut perdre son droit au report des déficits. Il est toutefois possible de demander un agrément auprès du ministre chargé des budgets pour éviter cette situation. Il doit cependant être demandé avant de procéder au changement.

Quelles formalités pour une modification de l’objet social de SCI ?

Les actions à mettre en œuvre sont similaires aux formalités de modification d’objet social applicables pour les SARL et les EURL. Il convient de :

• réunir l’assemblée générale ;
• modifier les statuts ;
• déposer un avis dans un journal d’annonces légales ;
• déclarer le changement à l’administration.

Réunir l’assemblée générale

La décision doit être prise par les associés réunis en assemblée générale (AG) de SCI. Cette réunion a un caractère dit "extraordinaire" (on parle alors d'AGE) et cette décision doit, en principe, être prise à l’unanimité (sauf dispositions statutaires contraires). 

Au terme de la séance, un procès-verbal (PV) est rédigé. Il précise le nouvel objet social de la structure. 

Modifier les statuts de la SCI

Une fois que le nouvel objet social est approuvé par les associés, il convient de l’inscrire dans les statuts de la SCI, à la place de l’ancien. Les statuts doivent, en effet, toujours être à jour, car ils définissent les modalités d’organisation et de gestion de l’entreprise, ainsi que les rapports entre les associés.