Quels sont les avantages de la SCI pour un investissement locatif ?

La création d'une SCI (Société civile immobilière) pour un investissement locatif est un outil patrimonial efficace, à condition de bien en connaître les modalités. En effet, créer une SCI permet de tirer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et en facilitant la transmission du patrimoine immobilier.

On répond aux questions que vous vous posez : faut-il vraiment créer une SCI pour un investissement locatif ? Quels en sont les avantages principaux ? Enfin, est-il plus avantageux de recourir à un investissement locatif en SCI ou en nom propre ?

Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

La Société civile immobilière (SCI) est une société civile créée par un groupement de plusieurs personnes pour gérer un bien immobilier collectivement.

En tant qu’outil de gestion du patrimoine, la SCI est fréquemment utilisée par des investisseurs qui souhaitent se lancer à plusieurs dans l’immobilier et/ou faciliter la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers. Mais les avantages outrepassent-ils les inconvénients ? Faut-il acheter un appartement en SCI pour le louer ?

Tout dépend, en réalité, de vos projets. Si vous souhaitez tirer un avantage fiscal de la SCI pour votre investissement locatif, la création d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne correspondra peut-être pas entièrement à votre projet. En effet, celle-ci ne vous permet pas de réduire le montant de votre imposition sur les revenus fonciers, puisque les associés d’une SCI sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur régime fiscal.

Lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus, une SCI imposée à l’IR ne vous permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, il vous sera possible de déclarer un déficit foncier. Ce déficit (qui correspond à la différence entre vos revenus et vos charges) viendra en déduction de vos revenus fonciers. Ce mécanisme permet de diminuer votre revenu global dans la limite de 10.700 €. Il est aussi possible d’opter pour l’imposition à l’IS, plus avantageuse.

Attention : si vous souhaitez vous tourner vers une banque pour investir, celle-ci étudiera non seulement votre projet immobilier, mais également la capacité d'emprunt de la SCI.

Quels sont les avantages de la SCI pour investir dans l’immobilier ?

Acheter à plusieurs en évitant l’indivision

En premier lieu, la création d’une SCI permet à plusieurs personnes d’investir ensemble dans l’immobilier. Cette configuration permet d’augmenter sa capacité d’investissement et de faciliter la gestion des investissements réalisés. De plus, la SCI permet d’augmenter la rentabilité de ses investissements, en générant des revenus plus élevés.

Mais créer une SCI a aussi pour avantage d’éviter l’indivision, un régime dont la rigidité peut vite créer des blocages. En effet, chaque décision importante doit être prise à l’unanimité et la volonté d’un membre suffit à mettre fin au régime et provoquer la vente du bien.

Exemple : un couple (marié ou non) peut organiser la succession du bien en cas de décès de l'un des partenaires, ce qui leur permet d'acquérir leur résidence principale en SCI sans redouter d'être soumis au régime de l'indivision.

Option pour le régime de l’impôt sur les sociétés 

Les investisseurs peuvent en outre opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet de n’être imposé que lorsqu’un dividende est distribué et de bénéficier d’un abattement de 40%. L'imposition à l'IS permet aussi à l’investisseur de déduire du résultat de la SCI les frais d’acquisition des biens ou de les amortir.

Simplicité de transmission du patrimoine

Enfin, le principal intérêt de la SCI réside dans sa facilité de transmission. Nul besoin de passer devant le notaire pour céder ses parts dans la SCI. Un acte sous seing privé suffit.

SCI et succession font très bon ménage puisque la SCI permet ainsi de réduire les charges au moment de la succession, d’éviter les complications liées au régime de l’indivision, de bénéficier d’abattements fiscaux et de diminuer le montant des droits en cas de cession de parts de SCI à titre gratuit.

Il est également possible pour l’investisseur immobilier de recourir au démembrement des parts de SCI : par exemple, en donnant la nue-propriété des parts à ses héritiers tout en conservant l’usufruit des parts pour en percevoir les bénéfices. Au décès de l’investisseur, ses héritiers récupéreront l’entière propriété des parts de SCI.

Quelles sont les contraintes de la SCI ?

C’est l’une des principales contraintes de la SCI : il n’est pas possible en théorie de louer en meublé (sauf à emporter les conséquences sur la fiscalité de la société), et ainsi de bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui possède de nombreux avantages.

Par ailleurs, les gérants de SCI ont l’obligation de faire signer des baux d’une durée de six ans à leurs locataires. Seule exception : les SCI familiales, constituées exclusivement entre parents et enfants. Ces SCI familiales sont assimilées à des bailleurs physiques, dont le bail a une durée de trois ans.

Enfin, une SCI a un coût non négligeable ! Il faut en effet compter entre 1.000 et 3.000 euros pour la rédaction des statuts, ainsi que pour les frais d’enregistrement auprès du Service des impôts. Toutefois, il est aujourd’hui possible de réaliser les démarches de création de SCI en ligne à moindre cout.

N’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour vous faire une idée des frais de création d’une SCI :

Investissement locatif en SCI ou en nom propre : que choisir ?

Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier, c’est le régime légal de l’indivision qui s’applique par défaut. De fait, l’achat en nom propre ne suppose aucune formalité préalable, ni pendant la durée de détention du bien.

En revanche, la SCI implique la création d’une structure juridique, dont les formalités doivent être strictement respectées : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation de la société au RCS… Sans être particulièrement complexes, ces formalités possèdent une certaine lourdeur.

Mais la gestion souple et flexible de la SCI compense cet état de fait. Alors que toute décision prise sous le régime de l’indivision nécessite l’unanimité, la SCI se distingue par sa (relative) liberté statutaire. Les associés décideront donc des modalités de prise de décision en fonction de leurs besoins et de leurs préférences.

Enfin, en ce qui concerne la fiscalité, la SCI et l’achat en nom propre représentent des options similaires. Le principal avantage de la SCI réside sans aucun doute dans sa facilité de transmission, que ce soit par le biais du mécanisme de démembrement de parts ou des abattements successifs, ce qui en fait un outil de transmission du patrimoine particulièrement prisé.

Rédaction : Caroline Février, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.