01 avril 2021

Comment bénéficier du déficit foncier en SCI?
Temps de lecture : 4 min

Mélissa Boï
Diplômée d'un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Lorsque vous créez une SCI pour un investissement locatif, vous pouvez être amené à engager des frais pour améliorer le bien que vous souhaitez mettre en location. Si le bien immobilier que vous louez avec votre SCI vous coûte plus cher que ce qu’il rapporte, une solution fiscale s’avère intéressante: le déficit foncier de SCI. 

En effet, lorsque les charges de votre SCI immobilière sont supérieures à vos recettes : on parle alors de déficit foncier. En s’imputant sur le revenu global des associés, il permet de réduire l’impôt.

Découvrez dans cet article ce qu’est un déficit foncier, les conditions pour en bénéficier ainsi que son fonctionnement.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier en SCI ?

Si vous souhaitez investir en SCI pour de la location, sachez qu’en étant associé dans une SCI, vous pouvez bénéficier, sous conditions, du mécanisme fiscal de déficit foncier. Si les charges réelles de la SCI sont particulièrement importantes et qu’elles sont supérieures aux revenus, on parle alors de “déficit foncier de SCI”. 

L’intérêt réside dans le fait que ce déficit s’impute sur le revenu global des associés. Afin d’illustrer ce mécanisme:

  • Lorsque le résultat de la SCI est positif, les bénéfices sont distribués entre les associés. Cela a pour conséquence d’augmenter leur revenu global ;

  • À l’inverse, le déficit est également distribué ce qui a pour effet de réduire l’assiette de l’impôt et d’ainsi diminuer son montant.

Plus précisément, le déficit foncier de la SCI peut, par exemple, apparaître dans la situation où vous avez effectué d’importants travaux pour améliorer le bien immobilier afin de le louer à un prix plus élevé. En conséquence, le bien vous a coûté plus cher que ce qu’il vous a rapporté faisant ainsi ressortir le fameux déficit foncier. 

Comment bénéficier du déficit foncier ?

Pour bénéficier de ce mécanisme, il est avant tout nécessaire que vous n’ayez pas opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, le déficit foncier n’est ouvert qu’aux SCI à l’IR. Il s’agit là, du régime applicable par défaut.

Bon à savoir : Le mécanisme du déficit foncier pour une SCI à l’IS est inapplicable. L’option à l’IS étant irrévocable, mieux vaut ainsi analyser minutieusement les deux régimes fiscaux lors de la création de votre SCI avant de prendre cette importante décision.

En outre, vous devez relever du régime réel normal d’imposition pour déduire les charges réelles inhérentes à la gestion de vos biens immobiliers. Si vous dépendez du régime micro-foncier, les charges sont déduites de façon forfaitaire à hauteur de 30%. 

Bon à savoir : Lorsque vos charges sont faibles, l’idéal consiste à opter pour le régime micro-foncier en SCI afin de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30%. En revanche, mieux vaut choisir le régime réel normal si elles sont plus importantes.

L’étape suivante consiste à faire apparaître un déficit foncier. Pour ce faire, il est nécessaire que vos charges soient supérieures à vos recettes et qu’elles soient déductibles. À titre d’exemples, sont considérées comme déductibles :

  • Dépenses de travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ;
  • Charges de copropriété et d’exploitation de vos biens ;
  • Primes d’assurance.

Dès lors que ces conditions sont remplies, la loi exige que votre bien soit loué pour une durée de trois ans et que les associés conservent leurs parts sociales dans la société. En cédant les titres ou en cessant de louer votre bien, vous perdez ainsi l’avantage fiscal. C’est pourquoi beaucoup font le choix de privilégier une SCI familiale pour s’assurer que les associés conservent leurs parts sociales. 

Bon à savoir : Le bénéfice du déficit foncier perdure dans l’hypothèse d’une perte d’emploi, de l’invalidité ou du décès de l’associé ou de son conjoint.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit de la SCI doit figurer sur la déclaration d’impôt de chacun des associés qui composent la société. En réalité, c’est la déclaration des différentes recettes et charges qui permet d’obtenir le déficit de la SCI.

Le déficit ne peut toutefois pas être déduit en totalité. En effet, une limite annuelle de 10.700 € existe. Elle s’apprécie au niveau des membres de la SCI puisqu’en relevant de l’impôt sur le revenu, chacun est imposable individuellement à hauteur de sa participation.

Bon à savoir : Si votre bien bénéficie du dispositif fiscal Cosse ou Périssol, la limite est de 15.300€ au lieu des 10.700€ initialement prévus.

Élément intéressant, l’excédent de déficit foncier de la SCI est reportable (pour la partie supérieure à 10.700€ ). Cela signifie que si votre revenu global ne permet pas de l’absorber en totalité, l’excédent qui en résulte s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Le revenu global est calculé à partir de l’ensemble des revenus et charges de votre foyer fiscal. Sa diminution est ainsi très avantageuse puisqu’elle permet de réduire l’impôt et ce, durant plusieurs années en cas de report du déficit foncier.

En résumé : le mécanisme de déficit foncier en SCI vous permet de réduire le montant de votre assiette d’imposition lorsque :

  • La SCI est soumise au régime réel de l’impôt sur le revenu ;
  • Les charges déductible de la SCI sont supérieures aux revenus perçus ;
  • Le bien détenu par la SCI est loué pour au moins 3 ans ET que les associés conservent leurs parts dans la SCI.  

Mise à jour : 01/04/2021 

Rédacteur : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Télécharger gratuitement notre guide SCI, rédigé par nos juristes

Télécharger le guide SCI Télécharger le guide