Création d'une SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) présente de nombreux avantages pour acquérir et gérer des biens immobiliers : avantages fiscaux, déduction des charges ou encore facilité de gestion. 

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La SCI, ou Société Civile Immobilière, est la forme juridique idéale pour l'acquisition et la gestion vos biens immobiliers.

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Création d'une SCI: comment ça marche?

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Création d'une SCI
les questions les plus fréquentes

Pourquoi opter pour la création d'une SCI?

La SCI est une structure adaptée à l'investissement immobilier.

La création d'une SCI permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. La SCI permet par ailleurs de partager les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.


Ainsi, le but principal de la SCI est d'acquérir et d'exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.

Les avantages de créer une SCI en ligne sont multiples : 

  • acheter un bien immobilier à plusieurs ;
  • financer le ou les biens par la perception de loyers ;
  • optimiser la transmission de votre patrimoine ;
  • simplifier la cession d'un bien immobilier ;
  • bénéficier des dispositifs avantageux de la loi Pinel.

N'hésitez pas à vous renseigner sur toutes les démarches pour savoir comment créer une SCI !

Quel capital social pour créer une SCI?

Au moment de la création d'une SCI, vous allez devoir réfléchir au montant du capital social sachant que le capital minimal pour constituer une SCI est de 1€. Vous allez également devoir choisir entre un capital fixe et un capital variable de SCI.

Le capital social de la SCI peut servir à financer les investissements de la société. Il est composé des ressources apportées par les associés. Ces ressources peuvent être des apports "en numéraires" (somme d'argent provenant du patrimoine, d'une donation, etc.) ou encore des apports "en nature" (bien immobilier, voiture, etc.) et donnent droit en échange à des parts sociales.

À noter: le capital social d’une société est un signe de confiance pour vos clients et partenaires. Ainsi, il est important d’avoir un capital social pertinent pour les besoins de votre projet immobilier.

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Création d'une SCI - Questions fréquentes

Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?

Pour la création d'une SCI, plusieurs démarches doivent être réalisées. Les formalités de création d'une SCI sont les suivantes :

  • Rédaction des statuts, dans lesquels apparaît la nomination du Gérant de la SCI et la répartition du capital social entre les associés de la SCI (au moins deux associés). Les associés de la SCI bénéficient d'une grande souplesse pour déterminer les modalités de gestion de la société. 
  • Constitution d'un capital social : pour ce faire, chaque associé doit faire un apport. Ils peuvent réaliser un apport en numéraire (une somme d'argent) et/ou un apport en nature tel qu'un bien immobilier. 
  • Ouverture d'un compte bancaire pour déposer les fonds du capital : cette étape n'est pas obligatoire en SCI, mais l'ouverture d'un compte bancaire est recommandée en pratique pour séparer l'activité professionnelle de l'activité personnelle des associés.
  • Publication d'une annonce légale dans un journal habilité pour informer les tiers de la création de votre société.
  • Dépôt du dossier de création de la SCI et de ses formalités au greffe du Tribunal de commerce pour obtenir le Kbis de la société civile immobilière.
À noter: Legalstart peut gérer toutes ces formalités de création de SCI pour vous. Le délai de création d'une SCI peut varier alors n'attendez plus et commencez le questionnaire en cliquant sur "Créer une SCI" et obtenez le dossier complet pour la création de votre SCI.

Pourquoi la SCI possède un avantage patrimonial ?

La SCI peut être cédée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un même bien)

Cette procédure permet de minorer les droits de succession et donc de faciliter la transmission du patrimoine.

Création SCI : dois-je me déclarer aux impôts ?

Vous n’aurez rien à faire au moment de la création de la SCI. En effet, l’obligation d’enregistrement des statuts de SCI aux impôts a été supprimée en juillet 2015.

En revanche, il vous sera obligatoire, par la suite, de respecter les obligations relatives à la fiscalité d'une SCI. 

L'obligation principale est l'établissement d'une déclaration annuelle de résultats pour votre SCI. Comment procéder ?

  • Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la SCI (au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai).
  • Vous devrez préciser la part de résultat annuel revenant à chaque associé. L'imposition se faisant (sauf option IS) directement au nom des associés, chacun d’entres eux reprendra la part lui revenant dans sa propre déclaration de revenus.

Quels documents pour créer une SCI ?

Le statut de SCI vous permettra de disposer de nombreux avantages dans le cadre de la gestion d'un patrimoine de nature immobilière, que ce soit dans le cadre familial ou non.

Pour réaliser les formalités de création d’une SCI, les documents suivants devront être transmis au greffe en plus des statuts et du formulaire M0 de création de SCI :

  • Une copie recto-verso de la pièce d'identité ou du passeport de chaque gérant et associé ;
  • Une déclaration de non-condamnation et de filiation par gérant ;
  • Un justificatif du siège social de votre SCI (justificatif de domicile si le siège est chez vous, bail commercial ou encore attestation de mise à disposition à titre gratuit si une société vous prête des locaux gratuitement) ;
  • Une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

Dois-je ouvrir un compte bancaire pour la création d'une SCI ?

Il n’y a pas d’obligation (comme pour la SARL, la SAS, l'EURL ou la SASU) mais en pratique l’ouverture d’un compte lors de la création d'une SCI sera généralement nécessaire. Le versement des apports en numéraire des associés sera effectué sur ce compte. Ensuite, la SCI aura besoin d’un compte et de moyens de paiement pour faire face à ses dépenses de fonctionnement. 

Création d'une SCI : où fixer le siège ?

Le siège social est le lieu regroupant la direction et les principaux services administratifs de la société. Il est obligatoirement fixé dans les statuts au moment de la création d'une SCI. En pratique, le siège de la SCI pourra notamment être établi :

  • Directement à votre domicile si vous êtes Gérant. Que vous soyez propriétaire ou locataire (voire sous-locataire), la seule formalité vous incombant sera la fourniture d’une attestation d'occupation des locaux.
  • Chez vos parents (ou tout autre personne vous hébergeant à titre gratuit). Dans ce cas, les formalités consisteront notamment en la fourniture d'une attestation sur l'honneur et d'un justificatif de domicile de la part de votre hôte / hébergeur.
  • Dans tout local commercial sous réserve de fournir un justificatif adéquat (bail commercial, contrat de domiciliation, etc.).

Attention, vous ne pourrez pas fixer le siège de votre SCI à l'étranger.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI classique ayant pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission du patrimoine d’une famille. C'est un statut très prisé pour les familles qui souhaitent acquérir et gérer de manière commune une maison de vacances par exemple.

Deux personnes au moins devront réaliser un apport au capital social lors de la création de votre SCI. Ces personnes (unies par un lien de parenté, d'alliance, etc.) devront être les seuls associés de la SCI.

Vos enfants pourront tout particulièrement être associés au projet de façon à profiter des différents avantages la SCI et en particulier :

  • une réduction des impôts au moment de la succession ;
  • les avantages fiscaux en cas de donations successives de parts de votre SCI.

Dans quels cas avoir recours à Legalstart pour la création d'une SCI ?

Le service Legalstart.fr de création de SCI en ligne est conçu exclusivement pour les SCI de gestion, c'est-à-dire pour les SCI ayant pour activité la construction ou l'acquisition d'immeubles pour les louer ou la gestion d'un patrimoine familial (SCI familiale).

La SCI peut être utilisée dans de nombreux autres cas, notamment la construction-vente, la location meublée ou encore la multi-propriété. Dans toutes ces hypothèses, il est recommandé de consulter directement l'un de nos avocats partenaires ou votre conseillé habituel avant la création d'une SCI.

Création d'une SCI : quels avantages ?

Le statut de SCI est un statut idéal pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. En effet, créer une SCI entre amis, avec ses parents ou autre, constitue souvent une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (autrement appelée "indivision", forme de partage plus précaire). Dans l'indivision, il suffit parfois qu'un seul indivisaire souhaite vendre pour qu'il soit impossible de conserver l'immeuble.

Les principaux avantages d'une SCI sont les suivants :

  • Acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier : la création d'une SCI permet de réaliser des investissements immobiliers qui n'auraient pas pu être réalisés par une personne seule. La mise en commun de capitaux et de moyens permet d'augmenter la capacité financière des associés via la société et de constituer plus facilement un patrimoine immobilier.
  • Financement externe : créer une SCI permet d'obtenir plus simplement des financements externes. Par exemple, l'emprunt bancaire est simplifié sous ce type de structure notamment du fait que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, et ce, à proportion de leur apport dans le capital social de la SCI.
  • Transmission du patrimoine : il est plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord sur la vente d'un immeuble.
  • Fiscalité avantageuse : il peut être notamment avantageux de créer une SCI pour transmettre à vos héritiers des parts plutôt qu'un immeuble.

Comment nommer le Gérant au moment de créer une SCI en ligne ?

De nombreux entrepreneurs se demandent comment gérer une SCI. Comme dans la SARL ou l'EURL, la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants de SCI.

Le gérant est désigné :

  • Soit directement dans les statuts de la SCI, ce qui n'est généralement pas recommandé car vous devrez faire une modification statutaire en cas de changement ultérieur de gérant (ce qui entraîne des frais). 

  • Soit à la suite d'un vote des associés. Dans cette hypothèse, à la création de la SCI, le premier gérant est nommé dans les annexes des statuts ce qui vous permet d'éviter une modification statutaire plus tard.

Création d'une SCI : quelles sont les activités envisageables ?

Par définition, les activités d’une SCI doivent être principalement de nature immobilière et elles doivent être déterminées l'objet social. Le fait de créer une SCI peut vous permettre d'exercer plusieurs activités différentes. Par exemple :

  • L'achat, la gestion et la location de biens immobiliers (immeubles, terrains, etc.), que ce soit dans un cadre personnel ou professionnel ;
  • La location meublée d'un bien immobilier via la « SCI de location meublée ».

À noter : dans tous les cas, l'objet social de votre SCI aura nécessairement un caractère civil. Des activités commerciales pourront être mises en œuvre, mais elles devront impérativement être accessoires et avoir pour but de favoriser la réalisation de l'objet civil de la SCI.

Création d'une SCI : quid du patrimoine des associés ?

Avant de procéder à la création d'une SCI, il est important de connaître le degré de responsabilité des associés d'une SCI. Leur responsabilité est dite "indéfinie". Cela signifie qu'ils sont responsables des dettes de la société, et ce, sur leur patrimoine personnel. Alors, les associés devront répondre indéfiniment des dettes sociales, qu'il soit fixe ou variable.

Ils sont indéfiniment responsables de dettes de la SCI, mais leur responsabilité est dite non solidaire, car ils ne sont responsables qu'à proportion du capital social de la SCI qu'ils détiennent. En effet, il n'est pas possible de demander à un associé de payer la part dont un autre associé est responsable.

On dit également que leur responsabilité est subsidiaire. En cas de difficultés, les créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action infructueuse contre la SCI. En effet, tous les moyens pour obtenir le paiement de la part de la SCI doivent être épuisés. Cette dernière ne doit pas être solvable.

Bon à savoir : la résidence principale des associés d'une SCI est insaisissable de plein droit.

Par ailleurs, lorsque les parts de la SCI détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, ces derniers rencontreront des difficultés majeures afin d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies. Enfin, investir par l’intermédiaire d’une SCI rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé.
 En effet, lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la SCI apparaîtra sur la « fiche propriétaire » de l’immeuble.

Ai-je besoin d'un notaire ou d'un comptable pour la création de ma SCI ?

Vous n'êtes pas obligé de solliciter l'aide d'un notaire ou d'un comptable pour la création de votre SCI, vous pouvez tout à fait rédiger vos statuts vous-même, via un avocat ou via notre logiciel de génération de documents, pour obtenir des statuts de SCI personnalisés gratuitement.

Toutefois, en cas de projets immobiliers complexes (si vous souhaitez faire un apport en nature immobilier à votre SCI ou si vous vous posez des questions sur la fiscalité de la SCI), il est recommandé de faire appel à un notaire. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, société civile immobilière, est un statut de société principalement utilisé pour gérer un patrimoine, investir ou organiser la transmission d’un bien immobilier. C'est le statut préféré des Français qui souhaitent réaliser des investissements immobiliers !

À noter : contrairement à la SARL ou la SAS, il n'est pas possible d'exercer des activités commerciales en SCI. Autrement dit, le statut de SCI ne doit pas être choisi si vous envisagez de vous spécialiser dans l'achat revente d'immeubles.

Comment rédiger les statuts d'une SCI ?

Il existe différentes options pour rédiger ses statuts de SCI

  • Vous pouvez les rédiger vous-même en vous appuyant sur notre modèle de statuts de SCI
  • Vous pouvez recourir à nos services de création de SCI pour réaliser l’ensemble des formalités de création de votre SCI, dont la génération de vos statuts ;
  • Vous pouvez faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire, etc.) mais, sachez que la facture peut facilement grimper jusqu’à 2.000 euros.

Quelles sont les principales caractéristiques de la SCI ?

Les principales caractéristiques du statut de SCI sont les suivantes :

  • L'activité civile : la SCI doit être créée pour acquérir et posséder des biens immobiliers. 
  • La simplicité : il suffit de deux associés et aucun capital minimal n'est requis.
  • La gérance : le ou les gérants de SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
  • La responsabilité indéfinie : les associés sont responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la société, c'est-à-dire que leur patrimoine personnel peut être saisi en cas de difficultés financières.
  • La fiscalité : la SCI est, par principe, soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. 

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale suppose en principe les mêmes frais que pour la création d’une SCI classique. 

Le coût de création d'une SCI familiale chez un notaire, un avocat ou un expert-comptable est à prendre en compte avant de se lancer. Par exemple, si vous optez pour cet accompagnement pour la rédaction de vos statuts, il faut compter entre 1.500 et 2.000 euros. Par ailleurs, il vous faudra ensuite compter environ 200 euros de frais de publicité d'annonce légale, et ce, sans compter les frais d'immatriculation, les frais de déclaration des bénéficiaires effectifs ou encore les autres frais administratifs.

Bon à savoir : vous pouvez économiser sur ces frais en réalisant votre création de SCI en ligne ! En effet, si vous optez pour l'accompagnement d'une plateforme en ligne telle que Legalstart, le prix de création de votre SCI familiale sera bien plus économique !

Il n'est pas possible de créer une SCI gratuitement.

Tarifs pour la création d'une SCI

Je gère seul
Starter
0€ HT
0€ TTC
+ frais administratifs
Inclu
Statuts
Inclu
Dossier complet
Je délègue
Standard
129€ HT
155€ TTC
+ frais administratifs
+
Offre Starter + ...
Inclu
Validation du dossier
Inclu
Immatriculation de la société au Greffe
Je suis prioritaire
Premium Express
Choisie par 76% des entrepreneurs*
249€ HT
299€ TTC
+ frais administratifs
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Traitement en 24h
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Assurance anti-rejet
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Statuts au format éditable (Word)
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