Création d'une SCI

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est la forme juridique idéale pour l'acquisition et la gestion vos biens immobiliers.

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Création de SCI : les questions fréquentes

Dans quels cas avoir recours à Legalstart pour créer sa SCI ?

Le service Legalstart de création de SCI en ligne est conçu exclusivement pour les SCI de gestion, c'est-à-dire les SCI ayant pour objet de faire construire ou d'acheter des immeubles pour les louer ou de gérer un patrimoine familial (SCI familiale).

La SCI peut être utilisée dans de nombreux autres cas, notamment la construction-vente, l'activité de marchands de biens, ou encore la multi-propriété. Dans toutes ces hypothèses, il est recommandé de consulter directement l'un de nos avocats partenaires ou votre conseil habituel.

Les avantages de la SCI

Créer une SCI entre amis, avec ses parents ou autrement constitue souvent une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (autrement appelée "indivision", forme de partage plus précaire). Dans l'indivision, il suffit parfois qu'un seul souhaite vendre pour qu'il soit impossible de conserver l'immeuble.

En SCI, les principaux avantages sont les suivants :

  • Transmission : il plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord pour vendre un immeuble !
  • Fiscalité : il peut être notamment avantageux de transmettre à ses héritiers des parts plutôt qu'un immeuble.
  • Protection : vous pouvez créer une SCI pour isoler vos biens immobiliers du reste de vos actifs 
Consultez notre fiche pratique détaillée pour tout connaitre des 6 avantages de la SCI.

Formalités : comment créer une SCI ?

Pour mener à bien votre projet immobilier et créer votre SCI, voici les formalités à effectuer :

  • Rédaction des statuts, dans lequel apparait la nomination du Gérant de la SCI et la répartition du capital entre les associés de la SCI (au moins deux associés)
  • Ouverture d'un compte bancaire pour déposer les fonds du capital (non obligatoire)
  • Publication d'une annonce légale dans un journal d'annonce légale
  • Dépôt du dossier u greffe du Tribunal de commerce (frais de greffe de 84,24€) pour obtenir le K-bis de la société civile immobilière.
Legalstart.fr peut gérer toutes ces formalités pour vous : commencez le questionnaire en cliquant sur "Je crée ma SCI" et obtenez le dossier complet pour constituer une SCI.

Comment nommer le Gérant de SCI ?

Comme dans la SARL ou l'EURL, la SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs Gérants. Le Gérant est désigné soit directement dans les statuts de la SCI (ce qui n'est généralement pas recommandé) soit à la suite à un vote des associés (à la création de la SCI, le premier Gérant est nommé dans les annexes aux statuts).

Pour plus d'informations sur le rôle et l'étendue des pouvoirs du gérant, nous vous invitons à consulter notre fiche pratique sur le Gérant de SCI.

Création SCI : dois-je me déclarer aux impôts ?

Vous n’aurez rien à faire au moment de la création, l’obligation d’enregistrement des statuts de SCI aux impôts ayant été supprimée en juillet 2015.

En revanche, il vous reviendra par la suite d'établir une déclaration annuelle de résultats pour votre SCI. Comment procéder ?

  • Cette déclaration devra être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la SCI (au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai).
  • Vous devrez préciser la part de résultat annuel revenant à chaque associé. L'imposition se faisant (sauf option IS) directement au nom des associés, chacun d’entres eux reprendra la part lui revenant dans sa propre déclaration de revenus.

SCI : quelles activités ?

Par définition, les activités d’une SCI doivent être principalement de nature immobilière et fixées dans les statuts via l'objet social.

Différentes activités pourront ainsi être exercées par votre SCI. Par exemple :

  • l'achat, la gestion et la location de biens immobiliers (immeubles, terrains, etc.), que ce soit dans un cadre personnel ou professionnel ;
  • la construction d'un bien immobilier en vue de sa revente via la « SCI Construction-Vente » ;
  • la location meublée d'un bien immobilier via la « SCI location de meublés ».

A noter que dans tous les cas, l'objet social de votre SCI aura nécessairement un caractère civil. Des activités commerciales pourront être mises en oeuvre mais elles devront impérativement être accessoires et avoir pour but de favoriser la réalisation de l'objet civil de la SCI. Ainsi, les activités suivantes sont interdites dans la SCI :

  • l’achat d'immeubles en vue de la revente en l'état
  • les opérations d'intermédiaire pour l'achat, la souscription ou la vente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières
  • les travaux immobiliers accomplis par une entreprise

Je monte ma SCI, où fixer le siège ?

Le siège social est le lieu regroupant la direction et les principaux services administratifs de la société. Il est obligatoirement fixé dans les statuts de la SCI.

En pratique, le siège de votre SCI pourra notamment être établi :

  • directement à votre domicile si vous êtes gérant. Que vous soyez propriétaire ou locataire (voire sous-locataire), la seule formalité vous incombant sera la fourniture d’une attestation d'occupation des locaux.
  • Chez vos parents (ou tout autre personne vous hébergeant à titre gratuit). Dans ce cas, les formalités consisteront notamment en la fourniture d'une attestation sur l'honneur et d'un justificatif de domicile de la part de votre hôte / hébergeur
  • Dans tout local commercial sous réserve de fournir un justificatif adéquat (bail commercial, contrat de domiciliation, etc.).

Attention, en aucun cas, vous ne pourrez fixer le siège de votre SCI à l'étranger.

Pourquoi constituer une SCI ?

La SCI est une structure adaptée à l'investissement immobilier.

La création de SCI permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif (SCI de location meublée). La SCI permet par ailleurs de partager les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.


La SCI protège le patrimoine des associés

En cas de difficultés, les créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action infructueuse contre la SCI. Alors, les associés devront répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital), qu'il soit fixe ou variable.

Par ailleurs, lorsque les parts de la SCI détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, ces derniers rencontreront des difficultés majeures afin d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies. Enfin, investir par l’intermédiaire d’une SCI rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé.
En effet, lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la SCI apparaîtra sur la «fiche propriétaire» de l’immeuble.

Capital social de la SCI

Au moment de monter votre SCI, vous vous demandez quel capital social fixer.

Le capital social de la SCI peut servir à financer les investissements de la société. Il est composé des ressources apportés par les associés. Ces ressources peuvent être des apports "en numéraires" (somme d'argent provenant du patrimoine, d'une donation, etc.) ou encore des apports "en nature" (bien immobilier, voiture, etc.) et donnent droit en échange à des parts sociales, qui pourront par la suite être cédées ou transmises aux héritiers des associés. Des apports en industrie (relations de l'associé, connaissances techniques) peuvent également être réalisées mais ils sont beaucoup plus rares en pratique, surtout en SCI.

Le capital minimal pour constituer une SCI est de 1€.

Tarifs pour la création d'une SCI

    Le plus populaire  
  Premium Express Je suis prioritaire Standard Je délègue Starter Je gère seul
Prestations Legalstart 249 HT + frais administratifs 149 HT + frais administratifs 0 HT + frais administratifs
Documents juridiques    
Statuts
Cerfa M0
Dossier complet
Services additionnels
   
Vérification du dossier par un formaliste 
Transmission du dossier au Greffe 
Assistance par email 
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Assurance anti-rejet du Greffe 
Traitement EXPRESS (48h) 

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Frais administratifs
obligatoires pour l'immatriculation
   
Publication d'une annonce légale 120€-180€
Frais d'immatriculation au Greffe 74,10€ 
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