08 mars 2020

Tout savoir sur le régime micro-foncier en SCI
Temps de lecture : 3 min

Faustine Nègre
Diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Dès lors qu’une SCI met en location ses immeubles et encaisse des recettes, elle est soumise à des obligations fiscales. Par principe, la SCI est taxée à l’impôt sur le revenu (sauf décision commune des associés pour l’impôt sur les sociétés ou IS au moment de la création de la SCI ou en cours de vie sociale) puisqu’elle est une société de personnes et non une société de capitaux. 

Autrement dit, elle n’est pas imposée sur les bénéfices réalisés, car ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel sur le résultat de la SCI. On dit alors que la SCI est transparente

Pour l’imposition, les associés ont deux possibilités de régime fiscal : le micro-foncier et le régime réel. Qu’est-ce que le régime micro foncier ? Comment déclarer les revenus fonciers de la SCI avec le régime micro foncier ? Legalstart vous éclaire sur la fiscalité des revenus fonciers de la SCI.

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Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié qui s’applique de plein droit aux associés de SCI dont le revenu foncier brut n’excède pas 15 000 €. Ce plafond s’apprécie sur la base des loyers perçus sur les locations de biens immobiliers détenus en direct, les recettes exceptionnelles et les recettes accessoires ainsi que les revenus perçus sur le résultat de la SCI.

Par contre, les remboursements, les provisions au titre de charges locatives et les dépôts de garantie n’entrent pas dans le calcul. En outre, il n’y a pas de proratisation en régime foncier de la SCI. Cela veut dire que même les loyers perçus pendant quelques mois seulement entrent dans le calcul des 15 000 €. De ce fait, en cas de dépassement de ce plafond, le régime réel s’applique dès l’année au titre de laquelle le dépassement est constaté.

Le régime micro-foncier en SCI se distingue par la simplicité des obligations déclaratives ainsi que le calcul de la base imposable.

A noter : un associé de la SCI peut toujours choisir de renoncer au régime micro-foncier et d'être imposé au régime réel -ce choix est alors irrévocable pendant 3 ans. 

Les obligations déclaratives

Comment déclarer les revenus fonciers de la SCI ? La déclaration des revenus fonciers de la SCI au régime micro-foncier est très simple. Chaque associé renseigne sur sa déclaration 2042 le montant des loyers hors charges qu’il a perçus au cours de l’année. De ce fait, il n’a pas à déclarer les charges.

De son côté, la déclaration de la SCI en micro-foncier se fait sur le formulaire de déclaration 2072. Cette déclaration de la SCI sans revenus fonciers renseigne :

  • Les produits et les charges ;
  • Le résultat annuel réparti entre les associés proportionnellement à leur participation dans le capital de la SCI.

Le calcul de la base imposable

L’administration fiscale applique de plein droit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts déclarés, quelle que soit la valeur réelle des charges supportées. Seuls les 70 % sont donc imposés dans la tranche de l’impôt sur le revenu applicable à l’associé (assiette de l’impôt).

Ainsi, il n’y a pas de déficit foncier en SCI imposée au régime micro-foncier. Toutefois, si la SCI était antérieurement imposée au régime réel, il est possible d’imputer sur ses revenus fonciers les déficits fonciers constatés au cours des 10 dernières années encore reportables.

Régime micro-foncier en SCI : quelles sont les conditions ?

L’imposition au régime micro-foncier est soumise à des conditions. De fait, pour en bénéficier, les critères suivants doivent être remplis :

  • La SCI est imposée à limpôt sur le revenu
  • Le bien est loué en location non meublée ou nue. Si la location est meublée, les revenus perçus ne sont pas imposés au titre de revenus fonciers, mais sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • Les revenus locatifs de l’associé ne dépassent pas 15 000 € par an
  • Être propriétaire direct d’un bien immobilier loué vide en dehors de la SCI. Autrement dit, si les revenus locatifs de l’associé proviennent uniquement de ses parts sociales dans la SCI, il ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier
  • Le bien mis en location n’est ni un monument historique, ni un immeuble en nue-propriété, ni un immeuble ancien éligible à la loi Malraux, ni un immeuble bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien ou Borloo. Par ailleurs, il ne doit pas faire l’objet d’une défiscalisation au titre de l’amortissement (loi Pinel)

Quels sont les avantages du régime micro-foncier pour une SCI ?

Pour l’associé d’une SCI, l’imposition au régime micro-foncier offre deux avantages non négligeables :

  • Simplicité de déclaration : comme on l’a dit plus haut, l’associé doit simplement déclarer sur sa déclaration 2042 ses revenus bruts annuels.

  • Abattement forfaitaire quel que soit le montant réel des charges supportées : en effet, même si les charges supportées pour la SCI au titre de la gestion de son patrimoine immobilier sont nulles ou inférieures au pourcentage d’abattement de 30 %, l’administration fiscale applique de plein droit ce taux. A contrario, si le montant réel des charges supportées est supérieur à ce taux, il devient intéressant de réfléchir aux alternatives au régime micro-foncier.

Quelles sont les alternatives au régime micro-foncier ?

Les associés de SCI qui ne bénéficient pas du régime micro-foncier sont imposés de plein droit au régime réel. Toutefois, comme on l’a dit plus haut, les associés imposés au régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel. Toutefois, cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Contrairement au régime micro-foncier pour la SCI, le régime réel laisse le choix à l’associé de calculer l’assiette de son impôt en déduisant de ses revenus fonciers bruts certaines charges. Il s’agit notamment des :

  • Intérêts et frais d’emprunts contractés dans le cadre de l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien immobilier
  • Frais de gestion du patrimoine immobilier
  • Frais liés aux travaux qui ne modifient pas en profondeur la structure de l’immeuble
  • Taxes

Par ailleurs, il est possible d’imputer le déficit foncier. Autrement dit, l’associé peut déduire de son impôt les pertes enregistrées par la SCI, dans la limite de 10 700 €. Par contre, il devra également remplir le formulaire 2044, en plus du formulaire 2042.

Mise à jour : 08/03/2020

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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