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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Peut-on avoir une SCI pour de la location sur Airbnb ?

Peut-on avoir une SCI pour de la location sur Airbnb ?

SCI
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous avez certainement déjà entendu parler de Airbnb, la fameuse plateforme en ligne qui permet de louer un appartement, une maison ou une simple chambre pour le temps d’un week-end, d’une semaine ou d’un mois (voire plusieurs). Studio en plein centre-ville, bungalow au bord de la mer, chalet dans les Alpes... Les locations Airbnb sont de plus en plus variées et positionnent le géant américain en leader mondial de la réservation et de la location de logement de particuliers.

Vous êtes associés d’une SCI et vous souhaitez mettre un ou plusieurs biens en location sur Airbnb ? Vous souhaitez créer une SCI pour louer en meublé vos biens sur Airbnb ? La SCI est une forme juridique dédiée à la gestion de biens immobiliers, mais qu’en est-il des locations de type Airbnb ? SCI et Airbnb, voici tout ce qu’il faut savoir.

Une SCI peut-elle faire du Airbnb ?

La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui a pour objet la gestion de biens immobiliers. Principalement, l’activité d’une SCI consiste en l’achat et la mise en location de biens tels que des appartements, des maisons ou des bureaux. Les avantages de la SCI pour la location sont nombreux. On peut citer notamment le fait de pouvoir s’associer à plusieurs pour acheter un bien ou encore les règles de transmission des biens avantageuses.

SCI et location en Airbnb sont-elles compatibles ? La réponse est oui ! Louer un Airbnb en SCI n’est pas interdit. Au contraire, les mentions légales de la société américaine indiquent que certains de leurs clients utilisent ce genre de structure juridique pour gérer leurs biens immobiliers.

☝️ Bon à savoir : la durée du bail meublé en SCI sur Airbnb ne peut pas excéder 3 mois. En effet, la SCI en location saisonnière est contrainte par définition au bail de courte durée, qui impose une durée de location maximale de 90 jours consécutifs à la même personne, non renouvelable.

Toutefois, la SCI, comme son nom l’indique, implique une activité civile, par opposition à une activité dite commerciale ou artisanale. La location meublée étant une activité commerciale, l’exercice de cette activité entraîne des conséquences sur le régime fiscal de la société. 

☝️ Bon à savoir : en Airbnb, le nombre de jours maximum de location diffère en fonction de la nature de votre bien. Ainsi, pour un Airbnb sur votre résidence principale, un plafond de 120 nuitées par an est fixé par la loi. Pour la mise en Airbnb d’une résidence secondaire, ce plafond ne s’applique pas, sauf dans certaines villes.

Comment faire de la location sur Airbnb en SCI ?

Si vous souhaitez faire de la location sur Airbnb en SCI, la possibilité de faire de la location meublée de courte durée doit être prévue dans les statuts de la société. D’autre part, le gérant de la SCI doit inscrire la SCI comme hôte sur la plateforme numérique de mise en relation. Pour cela, il faut compléter le formulaire en ligne en indiquant notamment les différentes informations légales de la société (numéro Siret, siège social, etc.).

⚠️ Important : en SCI, la location meublée est un danger ou du moins représente un risque. En effet, le gérant peut être tenu pour responsable d’avoir une gestion fautive de la société en ayant une activité commerciale constante. De plus, avoir cette activité commerciale soumet automatiquement la SCI à l’impôt sur les sociétés. Il est donc important de veiller à la bonne rédaction des statuts pour faire de la location meublée en SCI et de s’assurer que les conséquences fiscales ne seront pas un problème.

SCI et Airbnb : les étapes de création

Comment créer une SCI pour une activité de location meublée en Airbnb ? Il convient de suivre les étapes suivantes :

  1. la rédaction des statuts ;
  2. le dépôt du capital social ;
  3. la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
  4. le dépôt de la demande d’immatriculation au greffe du tribunal.

Étape 1 : la rédaction des statuts

Les statuts de la SCI doivent obligatoirement être rédigés par écrit et mentionner a minima les informations suivantes :

  • la forme sociale (SCI) ;
  • la dénomination sociale ;
  • le montant du capital social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • l’objet social qui doit préciser la possibilité de faire de la location meublée, notamment saisonnière ;
  • la durée de vie de la société (99 ans max) ;
  • la nature et le montant des apports de chaque associé ;
  • le nom du gérant ;
  • les règles de prise de décision collective ;
  • la date de clôture de l’exercice social ;
  • les modalités de cession des parts sociales ;
  • la possibilité ou non d’avoir un compte courant d’associé ;
  • les règles d’affectation des bénéfices (mise en réserve) ;
  • les règles de dissolution de la société.

Les statuts doivent être paraphés, datés et signés par les associés fondateurs de la SCI.

statuts

Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre modèle de statuts de SCI à compléter

Étape 2 : le dépôt du capital social 

Les associés doivent déposer le capital social auprès d’une personne habilitée. Il peut s’agir d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat qui va séquestrer les fonds le temps de finaliser la création de la société.

Une attestation de dépôt de capital social vous est remise.

Étape 3 : la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales 

Ensuite, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL).

L’annonce doit comporter au moins les mentions suivantes :

  • la dénomination sociale ;
  • la forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
  • le nom du ou des gérants ;
  • l'adresse du siège social ;
  • la date de début d’activité.

Une attestation de publication dans un JAL vous est remise.

Étape 4 : le dépôt de la demande d’immatriculation au greffe du tribunal

Enfin, pour créer une SCI, vous devez déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal compétent en fonction du lieu du siège social de la société.

Cette demande nécessite de fournir plusieurs documents, à savoir :

  • le formulaire M0 de SCI dûment complété et signé ;
  • un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant ;
  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI ;
  • la déclaration de non-condamnation du gérant ;
  • un justificatif d’occupation des locaux ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Il est également nécessaire de joindre un chèque à l’ordre du greffe du tribunal pour le règlement des frais d’immatriculation de la SCI.

Une fois la SCI immatriculée, vous recevez un extrait Kbis. Vous avez alors la possibilité de vous inscrire sur Airbnb pour proposer le bien meublé en location de courte durée.

Quelle imposition pour la SCI en Airbnb ?

En principe, la fiscalité d’une SCI est la suivante : les sociétés civiles sont soumises au régime de l’impôt sur le revenir (IR), ce qui est donc le cas de la SCI.

Imposition de la SCI : le principe 

En principe, la SCI, en tant que société civile, est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie qu’elle ne paye pas directement d’impôts.

Pour faire simple, les bénéfices perçus dans le cadre de l’activité de la SCI sont redistribués entre les associés au prorata de leurs parts. Ce sont les associés, et non la société, qui sont imposés en fonction du régime fiscal auquel ils appartiennent respectivement. C’est le principe de transparence. 

Ainsi, l’associé personne physique devra déclarer les sommes perçues dans sa déclaration de revenus et l'associé personne morale dans sa déclaration de résultat.

Toutefois, les sociétés civiles peuvent opter pour le régime de l’IS. Outre une différence de fonctionnement, c’est surtout la différence de montant de l’imposition qui distingue ces deux régimes.

Imposition de la SCI : la location Airbnb  

La location Airbnb en tant que professionnel ou particulier correspond à ce que l’on appelle de la location meublée. Contrairement à la location nue (c’est-à-dire sans meubles) qui fait partie des activités civiles généralement exercées par les SCI, la location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale.

La SCI qui pratique de la location meublée de type Airbnb devient commerciale par son objet, ce qui entraîne inexorablement un changement de régime fiscal. Elle n’est plus assujettie à l’IR, mais est soumise, au même titre que les sociétés commerciales, à l’impôt sur les sociétés.

Il faut bien comprendre que ce changement s’effectue d'office ! Cela signifie que, même si les associés n’ont pas opté pour le régime de l’IS, la SCI est automatiquement assujettie à cet impôt.

⚠️  Attention : il suffit qu’un seul bien fasse l’objet de location meublée pour que la SCI soit soumise à l'IS.

Dès lors que la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité complète et rigoureuse et avoir un plan comptable de SCI. De plus, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières professionnelles.

💡 Astuce : consultez notre fiche pratique pour tout savoir sur la facture Airbnb !

Comment éviter les conséquences fiscales de la location Airbnb sur la SCI ?

En cas d’activité de location Airbnb, la SCI sera presque systématiquement soumise à l’IS. 

Toutefois, il est possible de maintenir la société dans le régime de l’IR dans deux cas de figure :

  • Si le montant des recettes de la location meublée constitue moins de 10% des recettes totales (HT) de la SCI ;
  • Si la location meublée est occasionnelle, c’est-à-dire de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année.

⚠️ Attention : il faut donc être prudent avec les locations saisonnières en SCI, qui ne sont pas considérées comme occasionnelles. Si vous avez rédigé un contrat de location saisonnière pour votre bien, la SCI sera automatiquement soumise à l'IS.

FAQ

SCI et Airbnb : est-ce compatible ?

En principe, SCI et location meublée est une combinaison possible sous certaines conditions. Comme Airbnb est une plateforme de mise en relation pour de la location meublée saisonnière, il est possible de devenir hôte quand on est en SCI. Cependant, faire du Airbnb en SCI n’est pas sans conséquence en termes de fiscalité. Il faut donc en tenir compte et faire des simulations avant de se lancer.

Quel statut pour de la location en Airbnb ?

Si votre objectif est de faire de la location en Airbnb votre activité principale, la SCI, du fait de sa nature civile, n’est pas le statut juridique le plus adapté. Il est préférable de créer une SAS ou une SARL, voire une SARL de famille si vos associés sont des membres de votre famille.

Peut-on rester à l’IR avec une SCI en Airbnb ?

Oui, il est possible de rester à l’impôt sur le revenu avec une SCI en Airbnb par exception. Pour cela, il faut remplir l’une des conditions suivantes :

  • avoir une pratique occasionnelle de la location meublée ;
  • ou avoir des bénéfices tirés de la location meublée inférieurs à 10 % de vos bénéfices totaux.

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

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