05 janvier 2021

Tout savoir sur le contrat de location saisonnière
Temps de lecture : 2 min

Lise Daveluy
Diplômée d'un Master II en Droit des affaires internationales à l'Institut de Droit des Affaires d'Aix-en-Provence. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Besoin d'en savoir plus?

Si vous souhaitez ouvrir un gîte ou simplement tirer profit de votre résidence secondaire en la mettant en location vous aurez besoin d’un contrat de location saisonnière

Le contrat de location saisonnière est un acte juridique par lequel le bailleur (celui qui loue) met à la disposition du locataire (ou preneur) un logement durant une saison . Ce contrat peut être directement conclu de particulier à particulier . Il vous est également possible de faire appel à un intermédiaire (comme une agence immobilière ou une plateforme en ligne par exemple).

Les exemples de contrats de location saisonnière meublés sont divers et variés. Il peut aussi bien être établi pour la location d’une villa, d’un appartement ou d’un studio que d’un bungalow ou même encore d’une cabane dans les arbres!

Voici les clés pour parvenir à rédiger parfaitement ce contrat en fonction de votre situation ! 

contrat location saisonnière

A quoi correspond la location saisonnière ?

La location saisonnière ou meublé de tourisme , se définit comme la mise à disposition d’un logement meublé pour une courte durée . Cette durée doit être inférieure à 3 mois c’est-à-dire 90 jours consécutifs, non-renouvelables. Elle intervient généralement durant la saison touristique mais n’exclut pas la possibilité de mettre en location votre logement pour une autre période. 

Quoi qu’il en soit, le logement ne peut être exploité qu’à des fins touristiques . En aucun cas donc, il n’est possible pour le locataire de considérer ce logement comme son habitation principale.

En raison de sa courte durée, le contrat de location saisonnier suppose que le logement soit meublé. Il vous faudra alors établir un contrat de location meublé saisonnier. La raison est la suivante : puisque le locataire n'y élit pas domicile de manière durable, il faut qu’il dispose de l’ensemble des aménagements nécessaires à son confort dans le logement.

Bien entendu, ce logement doit être à l’ usage exclusif du locataire . En d’autres termes, vous ne devez pas y être présent en tant que propriétaire. Ce n’est donc pas exactement comme ouvrir une chambre d’hôte

Existe-t-il différentes formes de contrat de location saisonnière?

La réponse est négative ! Il est essentiel à ce sujet de distinguer le contrat de location saisonnière du bail commercial saisonnier. Bien que leurs appellations se ressemblent, ces contrats n’ont ni la même nature, ni la même finalité.

En effet, le bail commercial saisonnier permet à un commerçant ou à un artisan d’exercer son activité, pendant une courte durée (une saison) dans des locaux loués. Généralement, sa durée est comprise entre 3 et 6 mois. Il s’agit donc d’un contrat particulier qui n’est assimilable ni au contrat de bail commercial, ni au contrat de location saisonnière. 

Est-il possible d’établir un contrat de location saisonnière non meublé?

La réponse est là aussi négative ! Le logement doit obligatoirement être meublé sous peine que votre contrat de location saisonnière soit requalifié en contrat de bail d’habitation. 

Ainsi, votre contrat de bail location saisonnière doit comporter des meubles. Est considéré comme meublé, le logement qui comporte les équipements suivants : 

  • Des meubles, tels que des chaises, une table ou encore un canapé ;
  • Une literie ;
  • Une gazinière ou des plaques chauffantes ;
  • Un réfrigérateur ;
  • Des ustensiles de cuisine.

Est-il possible d’établir un contrat de location saisonnière lorsque j’exerce mon activité en SCI?

La réponse est positive ! La Société Civile immobilière ( SCI ) a pour objet la gestion de biens immobiliers. La location saisonnière est donc compatible avec cette forme sociale. 

Cependant, il vous faut faire preuve d’une certaine prudence au niveau fiscal. En effet, la location meublée saisonnière est assimilée à une activité commerciale ce qui fait automatiquement tomber la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). 

Deux exceptions permettent cependant à la SCI de faire de la location meublée tout en restant soumise à l’impôt sur le revenu :

  • La location saisonnière ne doit pas être régulière . Cela suppose donc que l’exercice de cette activité soit inhabituel et non répétitif. Tel n’est pas le cas si vous louez chaque année votre logement et ce, peu important que la durée de la location soit identique ou non.
  • Les revenus locatifs hors taxes de cette location ne doivent par ailleurs pas excéder 10% des recettes totales hors taxes de la SCI.

A défaut, les associés seront contraints d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix est par ailleurs irrévocable : il vous sera donc impossible de revenir à l’impôt sur le revenu par la suite.

Si vous souhaitez faire de la location saisonnière sur Airbnb, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur la SCI et Airbnb !

Dois-je effectuer des démarches préalables à la mise en location de mon logement?

La réponse est là encore positive ! En tant que propriétaire, vous devez en effet réaliser certaines démarches avant de pouvoir mettre en location votre logement. Ces démarches sont différentes en fonction de la qualité du logement que vous louez. On vous explique tout !

  • Si vous souhaitez louer votre résidence principale , il n’est en principe pas nécessaire de réaliser des démarches en mairie pour mettre en location votre résidence principale. 

Cependant, certaines communes exigent que le propriétaire déclare sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration . Dans le doute, il est toujours préférable de vous rapprocher de votre mairie afin de savoir si cette déclaration est ou non exigée. 

  • Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire , il est obligatoire de déclarer votre location saisonnière en mairie qui prend une forme différente en fonction de la taille de votre ville. Il est là aussi préférable de vous rapprocher de votre mairie afin de connaître la procédure à mettre en œuvre ! 

En effet, dans le cas où vous ne respectez pas cette obligation, vous pourriez être sanctionné par une amende civile. 

Si vous faites appel à un intermédiaire, votre numéro de déclaration vous sera d’ailleurs demandé.
Vous pouvez également solliciter le classement de votre logement (de 1 à 5 étoiles). Bien que cela soit facultatif, il peut vous procurer des avantages sur le plan fiscal et permet d’éviter l’application d’une taxe de séjour majorée. 

Dans les deux cas, vous devez obligatoirement demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE afin d’obtenir un numéro de SIRET. 

Votre logement doit par ailleurs être assuré. Il vous faudra également déclarer ces revenus supplémentaires auprès des impôts. 

A noter : Si vous sous-louez votre résidence principale, il vous faut recueillir l’accord écrit de votre propriétaire et vous n’avez pas la possibilité de faire supporter à votre locataire un loyer supérieur au vôtre.

Par ailleurs, si votre logement fait partie d’une copropriété il vous faut vérifier que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’habitation qui interdit la location saisonnière !

Mon contrat de location saisonnière obéit-il à un formalisme particulier?

De prime abord, il faut noter que le contrat de location saisonnière obéit à des règles différentes de celles consacrées au contrat de location à usage d’habitation principale. Il n’en demeure pas moins que certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur celui-ci. D’autres mentions peuvent s’avérer utiles et ce notamment en cas de litige.

1- Les mentions obligatoires du contrat de location saisonnière

Il vous est tout à fait possible d’établir votre contrat en vous basant sur un modèle de contrat de location saisonnière simplifié. Cependant, celui-ci doit à minima : 

  • Faire l’objet d’un écrit . En effet, il est nécessaire que celui-ci soit rédigé par écrit. Cependant, le contrat peut également se conclure par l’échange de courriers postaux.  Il doit être signé en deux exemplaires : l’un sera conservé par le bailleur et l’autre par le locataire.
  • Prévoir une durée de location . Il vous faut en effet préciser la date de prise d’effet ainsi que la durée de la location. Attention : pour rappel, cette durée ne peut excéder 90 jours consécutifs par locataire.
  • Mentionner l’identité de chacune des parties , c’est-à-dire le nom du propriétaire (et le cas échéant du gestionnaire) et celui du locataire.
  • Détailler les caractéristiques du logement . A ce sujet, plusieurs mentions doivent figurer sur votre contrat :
    • L’adresse du logement ;
    • Dans le cas où votre logement est classé, il est également nécessaire de préciser la catégorie de classement. Il s’agit du nombre d’étoiles attribuées à votre logement (1 à 5) ;
    • La superficie habitable ;
    • Une description de l’agencement intérieur ;
    • Un inventaire du mobilier ;
    • Les équipements ainsi que les services mis à disposition. Il faut savoir que dans le cas où votre logement dispose d’une piscine privative, il vous faudra démontrer que vous respectez les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles.

Attention : Dans le cas où votre logement ne serait pas conforme à la description faite dans le contrat et que cela empêche votre locataire de rester dans ce logement, il peut exiger que lui soit rétribué l’intégralité du montant de la location par courrier. Il a également la possibilité de porter plainte auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations du lieu du logement !

  • Faire mention des modalités de paiement :
    • Le prix de la location et les modalités de paiement . Ainsi, en cas d’acompte ou d'arrhes, vous devrez en faire la mention dans votre contrat. Tel est le cas également du dépôt de garantie (s’il existe) et des modalités de sa restitution. 
    • Le montant prévisionnel de la taxe de séjour

A noter : Dans le cas où le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, il est également nécessaire de préciser les conditions de sa rémunération. A cet égard, il vous faut faire mention du montant de sa rémunération, du versement de sa rémunération ainsi que du partage du coût entre le bailleur et le locataire. 

2- Les mentions utiles du contrat de location saisonnière

Votre modèle de contrat de location saisonnière peut également prévoir d’autres mentions qui tendent à fluidifier son exécution et faire face aux différents cas de figure auxquels vous pourriez être confronté.

  • Les mentions relatives aux occupants du logement : Votre contrat peut mentionner le nombre maximum d’occupants autorisé dans votre logement. Vous pouvez également indiquer si la présence d’animaux de compagnie est autorisée ou non ! On rencontre régulièrement cette autorisation sous l’anglicisme “ pet friendly" .
  • La clause d’annulation du contrat de location saisonnière : Votre contrat peut prévoir les conséquences de l’annulation de la réservation par le locataire ou par le propriétaire. A défaut de mention à ce sujet, les conséquences sont celles prévues par la loi.

Que nous dit la loi au sujet de la rupture du contrat de location saisonnière par l’une des parties ?

  • Si des arrhes ont été versées, le bailleur pourra les conserver en cas d’annulation par le locataire. Si l’annulation émane du bailleur, les arrhes doivent être restituées au double par le bailleur.
  • Si un acompte a été versé, celui-ci engage définitivement le bailleur et le loueur. 

Ainsi, en cas d’annulation, le locataire peut se voir contraint de verser la totalité du montant de la location. Le seul cas d’exonération recevable  devant les juridictions est la force majeure, mais encore faut-il pouvoir la démontrer ! 

A contrario, si l’annulation émane du bailleur, le locataire peut demander devant les juridictions une indemnisation financière pour vacances gâchées.  

  • Le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie : Le montant du dépôt de garantie est négociable et ne doit normalement pas excéder le montant du loyer. Si vous exigez le versement d’un dépôt de garantie, il vous faut également prévoir son délai de remboursement ! Rien ne vous empêche par ailleurs d’encaisser le chèque remis à titre de caution. 

A noter : La réalisation d’un état des lieux n’est par principe pas obligatoire même si en pratique, cela est assez courant. 

En tant que bailleur, suis-je soumis au respect de certaines obligations ? En est-il de même pour mon locataire ?

Le bailleur comme le loueur sont en effet soumis au respect de certaines obligations aux termes de ce contrat. 

Le propriétaire a l’obligation de maintenir le logement en bon état d’usage et de réparation . A cet effet, il doit réaliser l’entièreté des réparations nécessaires et ce, dans les meilleurs délais. Cette obligation concerne également les équipements du logement.

Le locataire doit quant à lui utiliser paisiblement le logement. En cas de dégradation anormale du logement liée à son occupation, le locataire devra également en répondre. On comprend ici tout l’intérêt de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie qui s’avère, à cet effet, d’un grand secours pour le propriétaire !
Si vous souhaitez faire de la location saisonnière de manière régulière n’hésitez pas à consulter notre fiche explicative pour savoir comment ouvrir un gîte .

Mise à jour: 05/01/2021

Rédaction : Lise Daveluy,  diplômée d'un Master II en Droit des affaires internationales à l'Institut de Droit des Affaires d'Aix-en-Provence. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.  

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