31 mars 2021

SCI et succession : comment transmettre son patrimoine simplement?
Temps de lecture : 2 min

Caroline Février
Diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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La création d’une SCI familiale permet une succession simplifiée et particulièrement avantageuse. En effet, elle permet de transmettre aisément un patrimoine immobilier en réduisant les frais de succession et en simplifiant les formalités. Restent plusieurs questions: quels sont les avantages d’une SCI familiale pour une succession? Quelles sont les modalités de succession d’une SCI ? Quid, également, du conjoint survivant ? Legalstart fait le point pour vous dans cet article. 

SCI et succession : comment ça marche? 

La SCI est une société civile immobilière qui permet d’organiser à plusieurs la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle doit comporter au minimum deux associés. 

SCI ou indivision: quelle différence 

Sci ou indivision sont les deux régimes qui s'opposent pour la détention d'un bien à plusieurs. En vertu du principe de liberté contractuelle, les associés d’une SCI peuvent fixer librement les modalités de gestion de la SCI. On distingue la SCI classique de la SCI familiale, qui se distingue par le fait que ses associés sont membres d’une même famille. 

Contrairement à l’indivision, qui signifie que les biens de la succession appartiennent à l’ensemble des héritiers sans individualisation des parts, la SCI présente l’avantage de diviser le ou les biens immobiliers en parts sociales. C’est la société qui est propriétaire du bien et non les associés. Chaque associé est propriétaire des parts de la SCI à hauteur de son investissement, ce qui lui confère des droits de vote pour les décisions de gestion. Par ailleurs, les associés sont libres de céder leurs parts sans que leur retrait de la SCI ne déclenche la vente du bien (ce qui n’est pas le cas dans une indivision). 

La SCI permet donc d’anticiper sa succession : elle est, à cet égard, un puissant outil d’optimisation de transmission du patrimoine. Il est possible de créer une telle société dans le but d’acquérir des biens immobiliers, ou bien lorsque les associés sont déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens. Dans ce dernier cas, la SCI deviendra “propriétaire” des biens. 

Les droits de succession

Les droits de succession, qui peuvent atteindre jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine sous le régime d’indivision, sont ici réduits de manière importante en SCI. En effet, le calcul des droits de succession d’une SCI s’effectue sur la base de la valeur des parts de la société. 

La valeur de ces parts prend en compte les dettes éventuelles de la société : de fait, si la société est endettée, les droits de succession seront moins élevés. De plus, les droits de succession dans le cadre d’une SCI sont fixés après déduction d’un abattement, dont les héritiers peuvent bénéficier tous les 15 ans. 

Lorsque le bien immobilier possède une valeur supérieure à 100.000 euros, il est possible de réaliser une cession de parts de SCI à titre gratuit. Cela permet de réaliser une donation du bien par tranches (sur une valeur maximum de 100.000 euros), jusqu’à transmission de l’ensemble des parts de la SCI. 

Au moment de la succession, le bien appartiendra déjà aux légataires, sans qu’ils n’aient besoin de payer de droits de succession, et sans que les ascendants n’aient eu à s’acquitter des droits de donation. 

Par ailleurs, un associé de SCI peut donner la nue-propriété du bien à ses héritiers et en conserver l'usufruit. L'avantage de ce mécanisme de démembrement de SCI réside dans le fait que l'usufruit s'éteint au décès de son détenteur, et que l'intégralité des parts sociales revient aux nus-propriétaires. Aucun droit de succession ne sera alors exigible. 

Que devient la SCI au moment du décès d’un des associés?

Lorsque le gérant ou l’un des associés décède, la SCI continue avec les héritiers de celui-ci. Les héritiers recueillent alors le patrimoine du défunt, dont ses parts sociales: la question de l’héritage en SCI est donc simplifiée. 

L’avantage : aucune procédure d’agrément n’est nécessaire dans le cas où les héritiers ne faisaient pas partie des associés de la SCI. Cependant, les statuts peuvent prévoir des restrictions au principe d’intégration des héritiers dans la SCI. Dès lors, la poursuite de la SCI pourra être effectuée après agrément des autres associés. Pour cela, une assemblée générale devra être tenue, conformément à ce que prévoient les statuts.  

SCI et succession : le cas du conjoint survivant

Le conjoint ou le partenaire de PACS (non marié) n’entrent pas dans la succession. De ce fait, les héritiers reçoivent le patrimoine immobilier et peuvent écarter le partenaire, même si celui-ci était propriétaire du bien avec le défunt. Cette situation est particulièrement instable lorsque la résidence principale est en SCI.

Le recours à une SCI permet d’éviter ce cas de figure dommageable. En effet, la SCI protège le concubin/partenaire de PACS, à condition de prévoir dans les statuts le démembrement des parts sociales. 

Le concubin devra détenir 50% des parts de SCI en usufruit et 50% en nue-propriété, et inversement pour l’autre conjoint. Au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant recevra automatiquement l’usufruit des parts qu’il détient en nue-propriété, sans avoir à s’acquitter de droits de succession. Il aura alors la pleine jouissance du bien et pourra légitimement y demeurer. 

 sci et succession

Et dans le cadre d’une famille recomposée ? Lorsqu’une SCI est constituée par deux conjoints, les statuts peuvent prévoir la continuation de la société avec le seul conjoint survivant. Cette solution est particulièrement intéressante lorsque la SCI familiale est constituée entre deux conjoints ayant des enfants issus d’unions précédentes. Dans ce cas, la SCI continue avec le conjoint survivant, devenu associé unique. C’est ici l’un des avantages d’une SCI familiale.

Mise à jour: 18/03/2021

Rédaction : Caroline Février, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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