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14 juin 2019

SCI familiale et emprunt immobilier: comment ça marche?

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 4 min

La SCI familiale est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier avec des membres de sa famille. Que vos associés soient votre conjoint, vos enfants, ou encore vos cousins, ce statut de société vous permet de faciliter l’achat, la détention mais également la transmission de biens immobiliers entre les membres votre famille.

Vous avez besoin d’emprunter pour acheter un bien immobilier? Sachez que SCI familiale et emprunt immobilier font très bon ménage. Legalstart vous explique l’intérêt de la SCI pour emprunter, les garanties demandées ainsi que les charges déductibles dans le cadre d’un emprunt en SCI familiale.

SCI familiale emprunt

Pourquoi se servir d’une SCI familiale pour emprunter?

L’un des grands avantages de la SCI est la possibilité offerte à différentes personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance, de réunir leurs capitaux afin de procéder à des investissements immobiliers.

Seulement, il arrive fréquemment que le montant total des apports des associés ne soit pas suffisant pour couvrir l’achat immobilier. Dans ce cas, il peut être nécessaire de recourir à l’emprunt par le biais de la SCI familiale.

Le fait de réunir les capitaux à plusieurs permet de faciliter l’obtention de financements externes, notamment l’obtention d’emprunts bancaires. En effet, au sein de la SCI, la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire. Cela signifie que lorsque la société ne dispose pas des fonds nécessaires pour rembourser l’emprunt bancaire, l’établissement bancaire peut en demander le remboursement aux associés, en proportion de leurs apports.

Ainsi, lorsque la banque étudie la demande d’emprunt, il regarde la capacité d’emprunt de la SCI mais également et surtout de chacun des associés individuellement. De fait, plus le nombre d’associés est grand, plus la capacité d’emprunt est, en principe, importante.

Attention: lorsque les associés décident de recourir au prêt immobilier via la SCI, il est important de noter qu’ils ne peuvent pas bénéficier des conditions intéressantes des prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le prêt lié au Plan d’épargne logement (PEL). En effet, ces prêts sont uniquement destinés à l’emprunt souscrit par des particuliers.

L’autre avantage de recourir à l’emprunt par le biais de la SCI familiale est que cela permet de déduire les intérêts de l’emprunt du bénéfice imposable. L’entreprise peut donc réaliser quelques économies.

Emprunt immobilier en SCI: quelles garanties sont demandées par les banques?

Au moment de procéder à un achat immobilier en SCI familiale, chacun des associés est responsable des dettes à titre personnel en fonction de sa participation au capital social. Cela signifie que pour souscrire un emprunt, chacun des associés de la SCI familiale doit présenter des garanties financières suffisantes.

Généralement, la banque demande deux types de garanties, lui permettant d’être remboursée, au cas où l’emprunteur ne paie pas les échéances dues. Ces deux garanties sont les suivantes:

  • Une garantie hypothécaire: l’hypothèque est une garantie qui permet à la banque de saisir le bien immobilier de la SCI pour lequel le crédit immobilier a été pris, dans le cas où la société ne rembourse pas les échéances. L’inscription de l’hypothèque doit être faite devant un notaire, ce qui implique des frais de notaire supplémentaires pour la SCI familiale.

  • Une garantie personnelle: il s’agit le plus souvent d’une caution. La banque demande ainsi à ce que chacun des associés de la SCI se porte personnellement caution à hauteur de ses parts dans la société. Par exemple, si une SCI familiale est composée de 2 associés détenant chacun 50% des parts, que cette société achète un appartement estimé à 800.000€, chacun des associés doit se porter caution à hauteur de 400.000€ de l’achat de la SCI familiale, auprès de la banque.

Au-delà de ces deux garanties, il est fréquent que la banque demande à ce que les associés souscrivent une assurance décès-invalidité. Cette assurance a pour objectif de couvrir les risques d’incapacité de travail, d’invalidité et de décès pouvant empêcher l’un des associés de rembourser les mensualités dues.

Emprunt en SCI familiale: quelles sont les charges déductibles?

Dans la grande majorité des cas, le régime fiscal de la SCI repose sur le régime de principe à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, le résultat de la société est calculé au niveau de la SCI, mais payé directement entre les mains des associés.

Du résultat de la SCI familiale (essentiellement constitué des loyers perçus par la société) à l’IR, il est possible de déduire un certain nombre de charges parmi dont les intérêts des emprunts font partis. Pour que les intérêts des emprunts soient déductibles du résultat imposable, il doit s’agir:

  • D’un emprunt contracté pour l’acquisition, l’entretien, la réparation ou l’amélioration de l’appartement ou de la maison achetée en SCI familiale;

  • D’intérêts payés pendant la période d’imposition, y compris s’ils se rapportent à un emprunt souscrit à une période antérieure.

Avant de lancer votre projet de SCI familiale, pensez à vous renseigner sur les étapes indispensables pour créer une SCI.

Mise à jour : 14/06/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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