SCI et location : le guide complet pour se lancer

Réaliser un investissement locatif peut être une solution particulièrement intéressante pour se constituer un patrimoine. L’achat du bien mis en location peut certes se faire en nom propre, mais il peut aussi être effectué via la création d'une SCI.

Quel type de SCI choisir pour réaliser un investissement locatif ? Quels sont les avantages à créer une SCI pour la location ? Qu’en est-il pour la location meublée ? On fait le point pour vous.

Achat en SCI pour la location : quel type de SCI choisir ?

Une SCI, société civile immobilière, est une société qui est dédiée à la réalisation d'objectifs immobiliers. Il existe différents types de SCI (SCI familiale, professionnelle, construction-vente, etc).

Pour réaliser un investissement locatif en SCI, il est possible de créer une SCI classique et de préciser dans les statuts que les biens détenus pourront être mis en location. Les membres d’une même famille peuvent également créer une SCI familiale location !

Quels sont les avantages d’une SCI pour un investissement locatif ?

Investir par le biais d’une SCI présente de nombreux avantages :

• La SCI vous permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs afin de le mettre en location : cela vous permet de mettre en commun des capitaux et des moyens financiers ainsi que de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de vos biens immobiliers. Dès lors, cela permet d’avoir une surface plus importante pour réaliser les projets d’acquisition de biens immobiliers, mais aussi pour leur entretien ;
• Créer une SCI est un gage de confiance et de crédibilité pour les investisseurs et particulièrement les établissements bancaires ;
• La SCI offre une grande flexibilité au regard de son organisation et de son fonctionnement : le fonctionnement d’une SCI est prévu par les statuts dans lesquels vous pouvez adapter et personnaliser les règles. Ce n’est pas le cas en indivision par exemple.
• La fiscalité de la SCI location est également avantageuse : la SCI étant soumise à l’impôt sur le revenu, elle peut déclarer un déficit foncier si les charges payées sont supérieures aux loyers perçus. De plus, la SCI permet de bénéficier du même régime pour les plus-values immobilières que les particuliers pour les biens détenus depuis un certain temps.
• La SCI, constituée pour réaliser un investissement locatif, facilite également la transmission du patrimoine aux héritiers par la suite et permet de protéger le conjoint survivant pour les couples pacsés ou en union libre. La transmission du patrimoine aux héritiers est un des nombreux avantages de la SCI familiale location.

SCI location meublée : est-ce intéressant ?

La SCI location non meublée offre donc de nombreux avantages pour les associés qui espèrent voir augmenter leurs revenus grâce à cet investissement. Quand est-il de la location meublée en SCI ?

En principe, la location meublée est assimilée à une activité commerciale. Dès lors, la fiscalité de la SCI location meublée se voit appliquer toutes les règles régissant les sociétés commerciales telles que le dépôt des comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce ou la soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Néanmoins, une SCI location, qui a une activité de location meublée et non meublée, est assujettie à l’IS seulement lorsque plus de 10 % de ses revenus provient de l’activité de location meublée. Par exception, les SCI location louant un bien meublé générant moins de 10 % de ses revenus, peut continuer à bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu si elle le souhaite.

Bon à savoir : il existe une exception à cette règle qui repose sur le caractère occasionnel de la location meublée. Si la SCI location peut prouver que cette activité de location meublée est inhabituelle, c’est-à-dire qu’elle a eu lieu pour une courte durée et qu’elle ne se renouvelle pas d’année en année, alors l’imposition sur le revenu peut être maintenue.

La SCI location n’est donc pas réellement adaptée à une activité de location meublée fréquente. Il est recommandé d’opter pour une autre forme juridique pour exercer cette activité.

Quelles sont les démarches à accomplir pour créer une SCI location ?

Pour créer une SCI location, il convient de suivre plusieurs étapes :

• Rédiger les statuts de votre SCI location : les statuts doivent prévoir la répartition des parts sociales, les relations entre associés au sein de la SCI ainsi que son fonctionnement. Attention, vous devez préciser dans les statuts de votre SCI que les biens détenus pourront être mis en location.
• La constitution du capital social de votre SCI location ;
• La publication d’un avis de constitution de votre SCI location dans un journal d’annonces légales ;
• L’immatriculation de votre SCI location : après l'envoi de votre dossier, le greffe procède à l’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et vous délivre un extrait Kbis.

Lorsque toutes ces formalités seront réalisées vous pourrez enfin mettre en location votre bien immobilier. Le gérant de votre SCI location devra s’occuper des contrats de location au nom de la SCI.

Vous l’aurez compris, la SCI location est un type particulier de SCI qui présente de nombreux avantages pour un investissement locatif. Toutefois, ce n’est pas l’option à privilégier pour une activité de location meublée régulière !