24 mars 2021

SCI: comment réduire le capital?
Temps de lecture : 2 min

Mélissa Boï
Diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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La réduction de capital est une opération vous permettant d’améliorer votre situation financière en imputant les pertes sur le capital social de votre société civile immobilière (SCI). Qu’elle soit motivée ou non par les pertes, les avantages qui en résultent sont multiples.

Cet article vous permettra de comprendre ce qu’est une réduction de capital, la procédure à suivre pour la réaliser dans votre SCI ainsi que la fiscalité applicable.

Qu’est-ce qu’une réduction de capital de SCI?

La réduction de capital est une opération de haut bilan visant à diminuer le montant du capital social. Les raisons pouvant conduire à cette décision sont multiples:

  • Assainir le bilan de la société afin de (re)gagner la confiance des tiers;
  • Adapter le montant du capital social aux besoins de la société;
  • Reconstituer des capitaux propres devenus inférieurs au montant du capital;
  • Permettre aux associés de récupérer des liquidités;
  • Favoriser la sortie d’un associé via le rachat de ses parts par la société.

Pourquoi réduire le capital social d’une SCI?

Au même titre que l’ensemble des sociétés, il est possible de réaliser une opération de réduction de capital social dans une société civile immobilière (SCI).

À cet égard, deux principaux types de réduction sont envisageables : 

Selon la situation financière de la SCI et la technique de réduction de capital utilisée, l’opération peut donner lieu à un remboursement ou non, aux associés.

La réduction de capital motivée par les pertes

Cette réduction a pour objet d’améliorer la santé financière de votre SCI en imputant les pertes ayant été accumulées au gré des exercices comptables sur le capital social.

Cette technique est notamment une solution judicieuse dans l’hypothèse où vous souhaitez reconstituer des capitaux propres devenus inférieurs à la moitié du capital social.

La réduction de capital non motivée par les pertes

Ici, la SCI réduit son capital afin que les associés puissent récupérer des liquidités ou permettre la sortie d’un associé sans rachat de ses parts par les autres membres.

L’opération également intéressante pour redorer l’image de la SCI afin d’attirer un nouvel investisseur ou négocier un prêt pour financer l’acquisition d’un futur bien immobilier. 

Le coup d’accordéon

Opération originale, elle vise à réaliser successivement une réduction de capital à 0 et une augmentation de capital. L’objectif étant de bénéficier des avantages des deux opérations.

Il s’agit avec la réduction de capital d’apurer les pertes et avec l’augmentation de capital, d’intégrer de nouveaux fonds afin de préparer l’avenir de votre SCI (futurs achats, etc).

Quelle est la procédure de réduction de capital dans une SCI? 

Si vous envisagez d’effectuer une réduction de capital, une procédure spécifique doit être suivie afin que celle-ci soit pleinement prise en compte.

En premier lieu, le gérant de votre SCI doit convoquer l’ensemble des associés à une assemblée générale extraordinaire (AGE). La convocation contient notamment, la date, l’heure et le lieu de celle-ci ainsi que l’ordre du jour comprenant la réduction de capital.

Les associés ainsi réunis discutent de l’opération de réduction de capital envisagée avant de procéder au vote. En principe, l’unanimité est requise dans les sociétés civiles. Toutefois, il est nécessaire de vérifier ce point dans vos statuts puisqu’il est possible de l’aménager.

Postérieurement à l’AGE, un procès-verbal doit être rédigé. Il reprend les informations relatives à la réunion, aux éléments ayant été l’objet des débats ainsi que le résultat des votes s’agissant de la réduction de capital.

En outre, la décision de réduire le capital social doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales. 

Bon à savoir: en matière d’enregistrement, la fiscalité d’une réduction de capital en SCI a été considérablement allégée avec la loi de finance pour 2021. En effet, il n’est plus nécessaire de procéder à l’enregistrement auprès du service des impôts.

Mise à jour: 24/03/2021

Rédaction : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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