Cession de parts de SCI à titre gratuit : pourquoi et comment en profiter ?

La création d'une SCI (Société Civile Immobilière) permet d’assurer, à plusieurs, la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette forme juridique laisse une grande souplesse à ses associés dans la rédaction des statuts et donc dans la gestion de la SCI. Elle est souvent utilisée pour assurer une succession ou un transfert de patrimoine de manière plus avantageuse et plus sûre que le régime de l’indivision. 

C’est principalement au sein des SCI familiales que les associés opèrent la cession de parts de SCI à titre gratuit. Pourquoi est-ce une opération intéressante ? Quels sont les moyens d’opérer cette donation de parts de SCI et quelle est la fiscalité de cette donation ? Legalstart fait le point avec vous. 

Qu’est-ce qu’une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La cession de parts à titre gratuit est une opération destinée à l’optimisation du patrimoine de nature immobilière. Transmettre son patrimoine en SCI est généralement soumis à une fiscalité importante. Profiter de la cession de parts à titre gratuit permet d’éviter cet écueil fiscal et de réduire les frais liés à la transmission des parts. 

C’est une technique qui est particulièrement prisée des SCI familiales. En effet, elle permet d’organiser tranquillement sa succession, ou de faire don à ses proches d’une partie des biens immobiliers de la famille. 

Pour rappel, la SCI, ou société civile immobilière, est une forme de société créée uniquement dans le but de réaliser des opérations immobilières. Constituée d’au moins 2 associés, ayant un objet de nature civile, elle permet d’exercer des activités comme louer une maison, un appartement ou des bureaux, faire de la gestion de patrimoine, mais aussi transmettre ce dernier. 

Pourquoi procéder à une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

Pour organiser une succession, la cession de parts de SCI à titre gratuit présente de nombreux avantages. 

Comme son nom l’indique, cette cession est à titre gratuit. Cela signifie que dans un contexte familial, la cession de parts sociales permet de bénéficier d’abattements et de taux d’imposition plus avantageux lorsque la donation se fait entre parents (au sens large du terme). C’est un moyen de contourner la fiscalité liée à la donation directe. 

La cession de parts de SCI à titre gratuit permet également une gestion simplifiée et optimisée de la succession. En effet, organiser sa succession par des donations de parts de SCI permet de faire échapper le patrimoine immobilier au régime de l’indivision au moment de l’héritage. Dans le régime de l’indivision, toute décision concernant les biens doit être prise à l’unanimité des héritiers, ce qui pose souvent problème lors de la question du partage, si les héritiers ne s’entendent pas. Dans une SCI en revanche, ce sont les statuts qui fixent les règles de prise de décision : la succession s’en trouve simplifiée. 

Enfin, ce type de cession anticipée permet au donateur de conserver l’usage du bien jusqu’à la succession. Grâce au mécanisme de réserve d’usufruit, le donateur peut également continuer à percevoir les dividendes de la société tout en transférant la propriété de ses parts au bénéficiaire.

Qui peut bénéficier d’une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

En principe, tout le monde peut bénéficier d’une donation de parts de SCI, même les mineurs non-émancipés, qui ont simplement besoin de l’accord de leur tuteur légal pour devenir associés. Ainsi, vous avez la possibilité de réaliser une donation de parts de SCI entre époux. 

Toutefois, les avantages fiscaux de la cession de parts de SCI à titre gratuit ne sont applicables que pour les parents (au sens large) et le conjoint du donateur. 

La donation au profit des descendants prend la forme d’une :

• donation simple, définie par l’article 894 du Code civil. Dans ce cas, le donateur donne de son vivant et de manière définitive ses parts au bénéficiaire. La valeur des parts de SCI sera évaluée quand la succession sera liquidée par le notaire et déduite de la part d’héritage du bénéficiaire ;
• donation-partage, lorsque le donateur partage son héritage de son vivant devant notaire avec plusieurs bénéficiaires en même temps ;
• donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Il s’agit d’un mécanisme qui permet au donateur de transférer l’usufruit des parts de la SCI - c’est-à-dire le droit de percevoir des dividendes - tout en conservant la nue-propriété - c’est-à-dire la faculté de disposer de ces parts. 

Quant à la donation au profit du conjoint, celle-ci peut-être une :

• donation entre vifs, si elle a lieu du vivant du donateur ;
• donation au dernier vivant, si celle-ci devient effective lorsque le donateur décède. 

Comment faire une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La donation de parts de SCI suit une procédure strictement encadrée par le Code civil. Vous devez donc respecter plusieurs étapes pour garantir la validité juridique de votre cession de parts de SCI à titre gratuit. Voici le processus complet.

Étape 1 : évaluation de la valeur des parts sociales

Vous devez impérativement déterminer la valeur réelle des parts avant toute donation. Cette évaluation constitue la base de calcul des droits de mutation à titre gratuit. 

Pour calculer la valeur d'une part sociale, vous devez appliquer la formule suivante : 

Les actifs correspondent à la valeur actuelle du bien immobilier détenu par la SCI, à laquelle s’ajoute la trésorerie disponible sur le compte bancaire de la société. Cette valorisation peut s'effectuer selon deux méthodes :

• la comparaison avec des biens similaires sur le marché immobilier ;
• l'évaluation par le revenu locatif généré. 

Il faut ensuite y enlever l'ensemble des dettes de la SCI (emprunts bancaires, dettes fournisseurs, comptes courants d'associés). 

Étape 2 : obtention de l'agrément des associés

L'agrément constitue une étape préalable obligatoire prévue par l'article 1861 du Code civil. En effet, le principe est l’accord unanime des associés en cas de cession de parts de SCI, entre associés ou envers un tiers à la société. Les associés de la SCI doivent ainsi être notifiés par lettre recommandée du projet de cession, ou par acte de commissaire de justice (ancien huissier de justice). 

Toutefois, cette règle ne s’applique pas en cas de cession faite au profit des ascendants ou des descendants du donateur. 

En outre, les statuts de la SCI peuvent prévoir d’autres modalités de cession, comme l’accord de la majorité, ou un accord de principe s’agissant de la cession de parts à titre gratuit. Il faudra donc se reporter aux statuts pour connaître les conditions de l’agrément. 

En cas d’agrément obligatoire, les associés sont donc informés du projet. La notification précise l'identité du donataire, la valeur des parts transmises et les modalités envisagées. Et en l’absence de réponse des associés sous un délai de 6 mois, ceux-ci sont réputés acquiescer à la cession qui peut alors avoir lieu. Il est également possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour recueillir l’accord des associés. 

Étape 3 : rédaction de l'acte de donation

La cession de parts de SCI à titre gratuit exige impérativement un écrit, ainsi que le prévoit l’article 1865 du Code civil. 

Vous ne pouvez donc pas utiliser un acte sous seing privé pour une donation, contrairement aux cessions à titre onéreux. Le notaire rédige l'acte authentique et procède simultanément aux formalités fiscales obligatoires.

L'acte de donation doit mentionner obligatoirement :

• l'identité complète du donateur et du donataire ;
• le nombre exact et numéro des parts cédées à titre gratuit ;
• la valeur totale des parts transmises après évaluation ;
• le détail de l'agrément obtenu auprès des autres associés ;
• la date à laquelle la cession devient effective ;
• l’accord du conjoint à la cession s’il s'agit d’un bien immobilier de la communauté. 

Étape 4 : modification les statuts de la SCI

Vous devez procéder à la modification des statuts, dans la mesure où la cession de parts de SCI à titre gratuit entraîne une nouvelle répartition du capital social. 

Si elle est requise, la procédure de modification statutaire se déroule en plusieurs étapes :

• convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) qui peut être la même que celle qui donne lieu à l’agrément des associés ;
• vote de la décision de modification des statuts selon la majorité requise ;
• suppression de la qualité d’associé du donataire en cas de cession totale des parts de SCI ;
• publication de la décision.

Étape 5 : réalisation des formalités de publicité

Pour valider la cession des parts de SCI, l’enregistrement et la publication sont obligatoires. Vous disposez d'un délai d'un mois à compter de la date de l’AG approuvant la cession et modifiant les statuts pour procéder à l'enregistrement. L’objectif est de rendre la transmission des parts sociales opposables aux tiers. 

Vous devez donc transmettre au greffe du Tribunal de commerce :

• l’accord des associés (notamment le PV d’AGE)
• l’acte de cession des parts de SCi à titre gratuit, en original ;
• les statuts de la SCI mis à jour et certifiés conformes, en 2 exemplaires.

Quelle fiscalité pour la cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La fiscalité de la cession de parts de SCI comprend à la fois les frais de donation et les frais d’enregistrement.

Les frais de donation pour la cession de parts de SCI à titre gratuit

La donation étant réalisée à titre gratuit, elle n’est pas soumise à l’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières, comme peuvent l’être les cessions de parts sociales à titre onéreux. Par exemple, la fiscalité d’une cession de parts de SCI à l’IS réalisée à titre onéreux est calculée sur la plus-value. 

Ici, la fiscalité de la cession de parts de SCI à titre gratuit dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire. De la même manière, des abattements s’appliquent selon le degré de parenté. 

Détermination préalable du lien de parenté

Les montants d’abattement et les taux d’imposition varient en fonction du lien de parenté. On parle aussi de degré de parenté. 

Déduction éventuelle d'un abattement sur la valeur des parts reçues

En fonction du lien de parenté, on détermine ensuite le montant d’un éventuel abattement sur la valeur des parts reçues. 

Application du barème de taxation

Une fois l’abattement déduit de la valeur des parts cédées, le barème d’imposition peut être appliqué sur la valeur restante. Elle varie selon le degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ainsi que la valeur des parts sociales transmises. 

La donation entre parents et enfants ou entre époux est donc imposable, le taux allant de 5 à 45 %. Voici le détail des tranches d’imposition : 

Pour les cessions de parts de SCI à titre gratuit entre frères et sœurs, la donation d’une valeur de moins de 24.430 € est imposée à 35 %. Pour un montant supérieur, elle est imposée à 45 %. 

Dans certains cas, une réduction de frais supplémentaire est envisageable :

• Si le bénéficiaire a au moins 3 enfants, une réduction de 305 € (ou de 610 € à partir du 4e enfant) est applicable ;
• Si le bénéficiaire est mutilé de guerre et souffrant d’une invalidité d’au moins 50 %, la réduction est de 305 €. 

Les frais d’enregistrement pour la cession de parts de SCI à titre gratuit

Outre la fiscalité liées à la donation elle-même, des frais d’enregistrement doivent aussi être acquittés pour la cession de donation . Ce taux est en principe de 3 %, mais pour la cession parts de SCI, l’enregistrement a un coût au taux de 5 % de la valeur des parts cédées. C’est le cas de toutes les cessions de droits sociaux des personnes morales à prépondérance immobilière.