Comment dissoudre une SCI ? Le guide 2026

Vous êtes associé d’une SCI et souhaitez fermer votre société ? Cela est tout à fait possible, il suffit de réaliser une procédure de dissolution-liquidation. Les SCI sont des sociétés civiles et non des sociétés commerciales, la procédure pour dissoudre une SCI et la liquider présente donc quelques particularités.

Quelles sont les causes de dissolution d’une SCI ? Quelles formalités de dissolution faut-il respecter ? Quel est le coût de dissolution d’une SCI en 2026 et quelles sont les conséquences fiscales pour les associés ?

Quelles sont les raisons valables pour procéder à la dissolution d’une SCI ?

Le Code civil énumère huit causes de dissolution applicables à toute société, et donc à la SCI. Ces causes se répartissent en trois familles : celles qui produisent leurs effets sans qu’aucune décision ne soit nécessaire, celle qui résulte d’un vote des associés, et celles qui supposent une décision du juge. Autrement dit, la fermeture de la SCI n’est pas toujours choisie, elle peut être subie et même s’imposer aux associés alors qu’ils souhaitaient poursuivre l’activité de la société.

Identifier la cause exacte de la dissolution n’est pas un exercice théorique. C’est elle qui détermine la date à laquelle la société est dissoute, le point de départ des formalités à accomplir et, dans certains cas, l’identité de la personne chargée de conduire la liquidation.

Une SCI dont le terme statutaire est échu est dissoute à cette date précise, sans que les associés aient à se réunir, alors qu’une dissolution anticipée ne prend effet qu’au jour du vote.

Les causes de dissolution automatique d’une SCI

Selon l'article 1844-7 du Code civil, la dissolution de la SCI intervient sans vote ni décision de justice dans trois cas.

L’expiration du temps pour lequel la SCI a été constituée 

 Les SCI peuvent être créées pour une durée limitée et, dans tous les cas, elles ne peuvent pas durer plus de 99 ans. Arrivée à cette date ou à la date prévue par les statuts, la SCI est automatiquement dissoute. Toutefois, les associés peuvent décider de proroger la durée de vie de la société, grâce à une décision prise en assemblée générale avant le terme.

La réalisation ou extinction de l’objet social de la SCI 

La dissolution pour réalisation de l’objet social est très peu courante, car les associés ne se lient rarement que pour la réalisation d’une mission précise et limitée dans le temps. L’extinction de l’objet social implique quant à elle qu’il ne peut plus être atteint pour des raisons indépendantes de la volonté des associés. La dissolution de la SCI suite à la vente d’un immeuble est donc possible s’il s’agissait de l’unique bien détenu par la société.

Un motif prévu par les statuts de la SCI 

Les statuts peuvent en effet subordonner la survie de la société à un événement précis, par exemple un changement de nationalité d’un associé ou une baisse continue du résultat.

Une précision s’impose ici, car la confusion est fréquente. Une SCI dormante depuis deux ans peut être radiée d’office du registre par le greffier, mais cette radiation d’office n’est pas une cause de dissolution. La société n’est dissoute que pour l’une des causes prévues par la loi ou par les statuts, et la radiation se borne à tirer les conséquences d’une absence prolongée d’activité sur son inscription au registre. Une SCI radiée d’office qui détient encore un bien immobilier devra donc bien faire l’objet d’une liquidation en bonne et due forme, faute de quoi le bien restera bloqué au nom d’une société sans existence administrative.

La dissolution volontaire anticipée d’une SCI

Parmi les causes de dissolution d’une SCI, il s’agit de la dissolution anticipée par les associés.
Réunis en assemblée générale, ces derniers décident de rompre le contrat de société avant son terme. C’est de loin le cas le plus fréquent en pratique, qu’il s’agisse de solder un projet immobilier achevé, de mettre fin à une indivision familiale devenue inconfortable ou de simplifier un patrimoine.

La décision se prend selon les règles de majorité fixées par les statuts et, à défaut de clause particulière, à l’unanimité des associés. Un associé qui souhaite seulement sortir de la SCI sans mettre fin à la société n’a donc pas à provoquer une dissolution, la cession ou le rachat de ses parts constituant la voie normale.

Les causes de dissolution judiciaire d’une SCI

Le juge peut prononcer la dissolution de la SCI dans quatre cas de figure :

La dissolution judiciaire pour justes motifs 

La dissolution judiciaire pour justes motifs couvre l’hypothèse dans laquelle un associé n’exécute pas ses obligations, ainsi que celle d’une mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société. Le juge apprécie strictement cette paralysie, car une simple divergence de vues sur la gestion du bien ne suffit pas. Encore faut-il que la SCI ne puisse plus prendre les décisions nécessaires à la conservation de son patrimoine, faute de majorité ou faute de gérant en état d’exercer.

L’annulation du contrat de société

L’annulation du contrat de société vise le cas où la décision de création de la société par les associés ne respecte pas la loi. Le contrat ne peut alors pas produire d’effet et la société est dissoute.

La dissolution judiciaire suite à une réunion des parts en une seule main

Pour créer une SCI, il faut qu’il existe au moins 2 associés. Or il arrive qu’au cours de la vie de la société, toutes les parts se retrouvent entre les mains d’une seule personne, par exemple à la suite d’un décès ou d’une cession de parts sociales de SCI. Cette réunion n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. L’associé restant dispose d’un an pour régulariser la situation, en cédant une part ou en faisant entrer un nouvel associé, et la société continue de fonctionner normalement pendant ce délai.
Passé ce délai d’un an, tout intéressé peut demander la dissolution en justice. Le tribunal conserve alors une marge d’appréciation, puisqu’il peut accorder à la société un délai supplémentaire de six mois au maximum pour se mettre en conformité. Il ne peut d’ailleurs plus prononcer la dissolution si la régularisation intervient avant qu’il statue sur le fond, ce qui laisse à l’associé restant une seconde chance de sauver la société.

La demande de dissolution émane le plus souvent d’un créancier de la société ou d’un héritier écarté du partage, rarement de l’associé lui-même. Cette souplesse explique qu’il existe, en pratique, des situations durables de SCI à associé unique.

Le prononcé d’une liquidation judiciaire

La dissolution résulte ici d’un jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif. Une SCI peut en effet se trouver en cessation des paiements, typiquement lorsque les loyers encaissés ne couvrent plus les échéances du prêt immobilier.

Quelles formalités pour la dissolution d'une SCI ?

Les formalités pour dissoudre une SCI nécessitent de respecter plusieurs étapes définies par les articles R237-1 à R237-9 du Code de commerce. Une fois la dissolution effective, il faut procéder aux opérations de liquidation.

Ces opérations débouchent sur un partage entre les associés.

Les étapes de dissolution d’une SCI

Vous vous demandez comment dissoudre une SCI ? Il vous suffit de suivre les 3 étapes suivantes. D'ailleurs, pour la dissolution d'une SCI familiale, les étapes à suivre sont identiques. 

Étape n°1 : la convocation de l’Assemblée générale extraordinaire

Pour la dissolution d'une SCI, les formalités commencent par la décision de dissoudre la SCI doit être prise en Assemblée générale extraordinaire (AGE) par les associés. 

Par conséquent, les associés doivent être convoqués à l’AGE par courrier recommandé avec accusé réception précisant notamment l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de la réunion.

En principe, l’unanimité est requise pour une telle décision, mais les statuts de la SCI peuvent prévoir une règle de majorité plus souple.

En plus du vote portant sur la dissolution de la SCI, les associés doivent désigner un liquidateur. Ce dernier devient l’unique représentant de la société. Il peut s’agir du gérant de la SCI, d’un associé ou d’un tiers. 

Un procès-verbal de dissolution formalisant la décision doit être rédigé et signé par les associés.

Étape n°2 : la publication d’un avis de dissolution

Le liquidateur de la SCI doit faire publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales qui doit préciser :

• la date du procès-verbal de dissolution ;
• le nom du liquidateur désigné ;
• le greffe du tribunal compétent.

Étape n°3 : les démarches sur le site du guichet unique

Le liquidateur doit y effectuer les formalités de dissolution dans le mois qui suit la décision des associés. Les pièces à fournir sont les suivantes :

Les pièces à fournir sont les suivantes :

• un original du PV de dissolution ;
• la copie de la pièce d’identité du liquidateur ;
• la déclaration de non-condamnation du liquidateur ;
• l’attestation de parution de l’annonce dans le JAL ;

Quelles sont les étapes de liquidation d’une SCI ?

Une fois la dissolution actée, le liquidateur doit réaliser les opérations de liquidation avant de faire radier la SCI.

Étape n°1 : les opérations de liquidation

Le liquidateur doit établir un inventaire exhaustif de l’actif et du passif de la SCI. Ensuite, il doit vendre tous les biens meubles et immeubles constituant l’actif, afin de régler le passif, c’est-à-dire les dettes de la SCI.

Étape n°2 : l’établissement des comptes et la clôture de la liquidation

Une fois les opérations de liquidation achevées, le liquidateur établit les comptes de clôture de la SCI. Ces derniers peuvent faire apparaître un boni de liquidation, donc un reliquat ou un mali de liquidation, à savoir une perte :

• Si votre SCI réalise un boni de liquidation, celui-ci fait l’objet d’une double imposition en 2026 : d’abord un droit de partage de 2,5 % (article 746 du CGI), versé par la société au moment de l’enregistrement du PV de liquidation, puis une imposition personnelle pour chaque associé personne physique au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %. Les associés peuvent également opter pour le barème progressif de l’IR, qui ouvre droit à un abattement de 40 % sur le boni. Ce choix vaut pour l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers du foyer perçus la même année, il se réfléchit donc au regard de la situation fiscale d’ensemble. Le boni est ensuite réparti entre les associés en fonction des parts sociales qu’ils détiennent. Cette répartition doit figurer expressément dans le procès-verbal, car elle sert de base à la déclaration de chaque associé.
  
  
• Si votre SCI réalise un mali de liquidation, la particularité est que les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie que les créanciers pourront demander aux associés le remboursement de leur créance. Le mali de liquidation sera ainsi réparti entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Par exemple, si un associé détient 40 % des parts sociales, il sera tenu de payer 40 % du mali de liquidation.

Étape n°3 : le PV de liquidation de la SCI

Le liquidateur de la SCI doit établir un procès-verbal de liquidation précisant l’existence ou non d’un boni de liquidation, ainsi que la date effective de la liquidation.

Ce PV de liquidation permet de publier un avis de liquidation dans un journal d’annonces légales. Cette formalité est obligatoire pour pouvoir radier la SCI.

Quelles attestations faut-il produire pour clôturer la liquidation ?

Depuis le 1^er octobre 2024, deux pièces se sont ajoutées au dossier de clôture de la liquidation amiable d’une société civile. Elles ont été introduites par le décret du 7 juillet 2024, dont l’objectif affiché est d’empêcher qu’une liquidation amiable serve à échapper à un redressement fiscal ou social.

Le liquidateur doit désormais joindre, en plus de la décision des associés approuvant les comptes définitifs :

• l’attestation de vigilance délivrée par l’URSSAF, qui certifie que la société est à jour de ses déclarations et du paiement de ses cotisations sociales ;
• le certificat de régularité fiscale, qui atteste que la société est à jour du paiement de ses impôts et taxes.

Une SCI sans salarié doit tout de même produire l’attestation de vigilance, puisque c’est l’absence de dette qui est attestée et non l’existence d’une masse salariale. Ces deux documents se demandent en ligne, sur le compte URSSAF de la société pour le premier et sur l’espace professionnel du site des impôts pour le second.
Mieux vaut les solliciter en amont de l’assemblée de clôture, car une taxe foncière ou un acompte d’impôt sur les sociétés resté impayé bloquera leur délivrance, et donc la radiation de la SCI.

Quelle procédure pour la radiation d’une SCI  ?

Pour finaliser la dissolution-liquidation de la société civile immobilière, le liquidateur doit déposer un dossier de radiation sur le site du guichet unique. Ce dépôt doit être effectué dans un délai d’un mois à compter de la publication de la clôture de la liquidation, conformément à l’article R123-265 du Code de commerce. Le dossier comporte les pièces justificatives suivantes :

• le PV de clôture de la liquidation ;
• les comptes définitifs de liquidation approuvés par les associés ;
• l’attestation de parution de l’avis de clôture de la liquidation dans le JAL ;
• l’attestation de vigilance URSSAF et le certificat de régularité fiscale.

Une fois la radiation enregistrée, la SCI disparaît du registre et son extrait porte la mention « radiée ». Les associés conservent néanmoins la charge des obligations qui survivent à la société, à commencer par la déclaration de résultats de l’exercice de liquidation, la clôture des comptes bancaires ouverts au nom de la SCI et la conservation des livres et documents sociaux.

La dissolution sans liquidation par transmission universelle de patrimoine (TUP)

Lorsque toutes les parts sociales d’une SCI sont réunies entre les mains d’un associé unique personne morale, la dissolution peut être réalisée sans passer par la phase de liquidation, grâce à la transmission universelle du patrimoine (TUP). Le patrimoine de la SCI est alors transmis automatiquement à l’associé unique, sans qu’il soit nécessaire de vendre les biens, de régler les dettes une à une ni de nommer un liquidateur. Ce mécanisme est très utilisé par les groupes qui détiennent leurs murs dans une société civile et souhaitent simplifier leur organigramme sans céder l’immeuble. Il est en revanche fermé à l’associé unique personne physique, qui doit passer par une liquidation classique, quand bien même la SCI ne détiendrait qu’un seul immeuble.

Depuis le 1^er octobre 2024, la dissolution donnant lieu à une transmission universelle de patrimoine se publie au seul Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), et non plus dans un journal d’annonces légales. C’est cette publication qui déclenche le délai de 30 jours pendant lequel les créanciers peuvent s’opposer à l’opération.

Dissolution d’une SCI : liste récapitulative des étapes indispensables à respecter

En résumé, les formalités de dissolution d’une SCI sont :

1. la convocation de l’Assemblée générale extraordinaire et l’établissement du PV de dissolution ;
2. la publication de l’avis de dissolution dans un journal d’annonces légales ;
3. les démarches sur le site du guichet unique ;
4. la réalisation des opérations de liquidations ;
5. la clôture de la liquidation avec la distribution du boni de liquidation le cas échéant ;
6. l’établissement du PV de liquidation ;
7. la radiation de la SCI.

Combien coûte la dissolution d’une SCI ?

Le coût de dissolution d'une SCI est généralement compris entre 500 et 600 euros. Voici un aperçu des frais à prévoir :

Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI ?

Dissolution de SCI : que devient le bien ?

Il est tout à fait normal de se demander, en cas de dissolution d’une SCI, ce que devient le bien immobilier.

Les biens immobiliers appartenant à la SCI font partie de l’actif de la société. C’est pourquoi, ils sont fréquemment vendus par le liquidateur. Toutefois, deux autres sorts peuvent être réservés aux biens de la SCI en dissolution :

• La restitution du bien si celui-ci a été apporté en nature par l’un des associés, sous réserve qu’aucune règle de restitution ne soit mentionnée dans les statuts. Une plus-value est appliquée.
• L’attribution du bien à l’un des associés sur décision des associés ou du fait de la présence d’une clause spécifique dans les statuts. Dans les deux cas, les autres associés doivent recevoir une contrepartie et une plus-value immobilière s’applique.

Quels sont les effets juridiques et fiscaux de la dissolution ?

La dissolution de la SCI entraîne la disparition de la personnalité morale. Celle-ci ne s’éteint toutefois qu’au jour de la radiation, puisque entre la dissolution et la clôture de la liquidation, la société survit pour les seuls besoins de la liquidation.

D’un point de vue fiscal, les associés doivent assumer le coût de la plus-value immobilière réalisée sur la vente des biens de la SCI. Pour une SCI soumise à l’IR, la plus-value immobilière est soumise à un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), hors abattements pour durée de détention (exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans). Si la SCI est soumise à l’IS, les plus-values s’intègrent au résultat imposable (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).

Le boni de liquidation distribué aux associés personnes physiques est imposé comme un revenu distribué (article 161 du CGI). En 2026, il est soumis au PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS), sauf option pour le barème progressif de l’IR avec abattement de 40 %. Le droit de partage de 2,5 % s’ajoute à cette imposition.