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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?

Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Le propriétaire d’un local commercial peut décider de mettre son local en location. Pour cela et selon les circonstances, il peut recourir au bail commercial, au bail professionnel ou encore au bail précaire.

Dans tous les cas, lorsqu’il met son local commercial en location, le propriétaire est tenu de respecter un certain nombre d’obligations. Documents à fournir, travaux, jouissance paisible, compteur EDF, Legalstart fait le point avec vous sur l’ensemble des obligations du propriétaire d’un local commercial.

1re obligation du propriétaire du local commercial : les documents indispensables

Après avoir procédé à l'achat d'un local commercial, le propriétaire peut décider de mettre son local commercial en location. Pour ce faire, il peut conclure un bail commercial avec un commerçant ou un artisan.

🔎 Rappel : le bail commercial est un contrat de location portant sur un local destiné à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire exploite donc un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les lieux loués. Ce contrat à exécution successive est habituellement conclu pour une longue durée, d’où son appellation répandue de bail commercial 3 6 9.

Le propriétaire du local, appelé le bailleur, est dans l’obligation de remettre un local en bon état à son locataire, appelé le preneur. Pour garantir la mise à disposition d’un local satisfaisant, il doit fournir certains documents au locataire, figurant en annexe du contrat de bail.

  • L’état des lieux : un état des lieux doit impérativement être effectué lors de la prise de possession du local par le locataire. Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur l’état des lieux dans le bail commercial.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il s’agit d’un document attestant la performance énergétique d’un bâtiment par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il doit impérativement être réalisé par un professionnel et sa durée de validité du DPE est de 10 ans.
  • L’annexe verte : si la surface du local commercial est supérieure à 2.000 m2, une annexe environnementale doit être annexée au bail. Ce document contient un descriptif des qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués, leur consommation en eau et en énergie, ainsi que la quantité de déchets générée.
  • Le diagnostic ERNMT : il s’agit de l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Si le local commercial se situe dans une zone à risque, un diagnostic sur les risques et pollutions doit impérativement être annexé au bail.
  • Le diagnostic amiante : permet de certifier la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante au sein du local.

☝️ Bon à savoir : à tout moment, le locataire peut demander une quittance de loyer. Dans ce cas, vous êtes dans l'obligation de lui transmettre. N'hésitez pas à utiliser notre modèle de quittance de loyer.

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2e obligation du propriétaire du local commercial : l’occupation paisible du local

Une obligation principale du bailleur du bail commercial est de garantir une jouissance paisible des lieux au locataire.

Cela signifie qu’au moment de son entrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre les clés du local au locataire et s’assurer que les grosses infrastructures sont en bon état de marche. Concrètement, il s’agit d’une obligation de fonctionnement du chauffage pour la durée du bail commercial, mais aussi de l’électricité ou des arrivées d’eau. Tout défaut qui empêcherait l’usage normal du local (fuite, problème électrique, etc.) irait à l’encontre de l’obligation du propriétaire de s’assurer que le local peut être utilisé selon la destination prévue dans le bail.

Cette obligation est valable tout au long de la durée du bail. Le propriétaire doit faire en sorte que le locataire puisse disposer paisiblement du local commercial, autrement dit, il ne doit pas troubler l’occupation du local par le locataire en y pénétrant ou en y effectuant des travaux sans son autorisation.

☝️ Bon à savoir : pour en savoir plus sur la cession de bail commercial, la reprise de bail ou l’avenant au bail commercial, consultez nos fiches pratiques sur ces sujets !

3e obligation du propriétaire du local commercial : l’entretien du local

Parmi les obligations du bailleur d’un local commercial, la prise en charge de certains travaux est l’une des plus importantes. La charge des travaux est source de nombreux conflits, c’est pourquoi il est essentiel de connaitre les règles applicables et de prévoir une éventuelle répartition des charges au sein du contrat de bail.

Selon la loi, plus précisément les articles 605 et 606 du Code civil :

  • Travaux à la charge du locataire : les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. Parmi ces dépenses, il est possible de noter les travaux de peintures, les petites réparations d’appareils de chauffage, de compteurs, de sanitaires, de volets extérieurs, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique, etc.
  • Travaux à la charge du propriétaire : les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Il s’agit notamment des travaux affectant le bâtiment (murs, voûtes, charpente, toiture, etc.) et les dépenses liées à la vétusté ou à la mise aux normes.

Il est courant de répartir les charges relatives aux travaux dans le bail commercial. Les clauses concernant ce sujet doivent être rédigées avec attention et précision. En effet, la loi Pinel est venue instaurer que le contrat de location doit impérativement comporter un inventaire, précis et limitatif, des catégories de charges liées au bail. Les clauses attribuant la charge de la réalisation des travaux peuvent être fondées sur un critère matériel (type de réparation) ou sur un critère financier (montant des réparations). 

💡 Astuce : afin de ne pas faire d’erreur dans la rédaction de ces clauses importantes, n’hésitez pas à utiliser un modèle de bail commercial.

4e obligation du propriétaire du local commercial : le compteur EDF

Au moment de l’entrée du locataire dans le local commercial, il est important de vérifier que les compteurs de gaz et d’électricité sont bien raccordés. Si tel n’est pas le cas, la charge de l’obligation de raccordement soulève souvent une question. Est-ce une obligation du bailleur du local commercial d’assurer l’électricité et le gaz au sein du local loué ?

Si le compteur n’est pas raccordé, c’est au propriétaire d’entreprendre les démarches auprès d’Enedis (filiale d’EDF) pour raccorder le local commercial à l’électricité et GRDF pour le raccorder au gaz.

Une fois le raccordement fait, c’est au locataire de se tourner vers EDF et les distributeurs Enedis afin de choisir l’offre d’électricité et/ou de gaz adapté à son activité et à ses besoins.

5e obligation du propriétaire du local commercial : l’assurance du local

Dans le cadre de la mise en location de locaux soumis au statut des baux commerciaux, il existe une obligation d’assurance du local commercial. Le propriétaire d’un local commercial qui décide de mettre celui-ci en location doit souscrire une assurance propriétaire non occupant pour le bail commercial (assurance habitation PNO). 

Cette assurance, obligatoire depuis 2014 grâce à la loi Alur, protège le propriétaire face aux préjudices potentiels causés par le bien au locataire ou aux tiers reçus das les locaux. En effet, l’assurance offre diverses garanties, dont les principales sont la responsabilité civile professionnelle, les incendies, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les vols, effractions et vandalismes, etc.

Infographie récapitulative : les obligations du propriétaire du local commercial

obligation propriétaire local commercial

LG

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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