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18 juin 2019

Propriétaire d’un local commercial: le point sur vos obligations

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Le propriétaire d’un local commercial peut décider de mettre son local en location. Pour cela et selon les circonstances, il peut recourir au bail commercial, au bail professionnel ou encore au bail précaire.

Dans tous les cas, lorsqu’il met son local commercial en location, le propriétaire est tenu de respecter un certain nombre d’obligations. Documents à fournir, travaux, jouissance paisible, compteur EDF, Legalstart fait le point avec vous sur l’ensemble des obligations du propriétaire d’un local commercial.

Obligation du propriétaire d'un local commercial

Propriétaire d’un local commercial: les documents à fournir au locataire

Après avoir procédé à l'achat d'un local commercial, le propriétaire (dit le "bailleur") peut décider de mettre son local commercial en location. En tant que propriétaire il est obligé de fournir certains documents à son locataire. Il doit ainsi faire figurer en annexe du contrat de bail les documents suivants:

  • L’état des lieux: un état des lieux doit impérativement être effectué lors de la prise de possession du local par le locataire. Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur l’état des lieux dans le bail commercial.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE): il s’agit d’un document attestant la performance énergétique d’un bâtiment par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. La durée de validité du DPE est de 10 ans.
  • L’annexe verte: si la surface du local commercial est supérieure à 2.000 m2, une annexe environnementale doit être remise par le bailleur. Ce document contient un descriptif des qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués, leur consommation en eau et en énergie, ainsi que la quantité de déchets générée.
  • L’état des risques et pollutions: si le local commercial se situe dans une zone à risque, un diagnostic sur les risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.) doit impérativement être annexé au bail.

Comment garantir au locataire une occupation paisible du local?

L’une des obligations principales du propriétaire du local commercial est de garantir une jouissance paisible des lieux au locataire.

Cela signifie qu’au moment de son entrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre les clés du local au locataire et s’assurer que les grosses infrastructures sont en état de marche (eau, électricité, chauffage, etc.). À défaut, le locataire peut exiger du propriétaire qu’il réalise les travaux de réhabilitation nécessaires.

Tout au long de la durée du bail, le propriétaire doit faire en sorte que le locataire puisse disposer paisiblement du local commercial. Autrement dit, le propriétaire ne doit pas troubler l’occupation du local par le locataire en y pénétrant ou en y effectuant des travaux sans son autorisation.

Le propriétaire doit également s’assurer que le local peut être utilisé selon la destination prévue au bail. Cela signifie que le local ne doit pas avoir de défauts qui empêcheraient son usage normal (fuite, problème électrique, etc.).

Travaux dans un local commercial: à qui en revient la charge?

Parmi les obligations du bailleur d’un local commercial se trouve l’obligation de prendre à sa charge certains travaux du local commercial. La charge des travaux est source de nombreux conflits, c’est pourquoi il est essentiel de prévoir une répartition des charges au sein du contrat de bail.

En tout état de cause, la loi a attribué certains travaux au locataire et d’autres au propriétaire, ainsi:

  • Travaux à la charge du locataire: les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. Parmi ces dépenses, il est possible de noter les travaux de peintures, d’appareils de chauffage, de compteurs, de sanitaires, de volets extérieurs, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique, etc.
  • Travaux à la charge du propriétaire: les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Il s’agit notamment des travaux affectant le bâtiment (murs, voûtes, charpente, toiture, etc.) et les dépenses liées à la vétusté ou à la mise aux normes.

Pensez à vous renseigner au préalable si vous souhaitez engager des démarches pour procéder à la vente du local commercial.

Le compteur EDF du local commercial: une obligation du propriétaire?

Au moment de l’entrée du locataire dans le local commercial, il est important que le propriétaire vérifie que les compteurs de gaz et d’électricité sont bien raccordés.

Si le compteur n’est pas raccordé, c’est au propriétaire d’entreprendre les démarches auprès d’Enedis (filiale d’EDF) pour raccorder le local commercial à l’électricité et GRDF pour le raccorder au gaz.

Une fois le raccordement fait, c’est au locataire de se tourner vers EDF et les distributeurs Enedis afin de choisir l’offre d’électricité et/ou de gaz adapté à son activité et à ses besoins.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous aimeriez en faire votre logement? Pour vous éclairer sur les possibilités qui s’offrent à vous, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur la transformation d’un local commercial en habitation.

Mise à jour : 18/06/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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