Comment fonctionne l’indivision des biens ?

L’indivision des biens n’est pas toujours une situation désirée. Vous pouvez vous y trouver à la suite d’un divorce ou dans le cadre d’une succession. Par contre, si vous avez signé un PACS, vous pouvez avoir choisi ce régime.

Alors, quelle est sa définition ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment fonctionne-t-elle ? Legalstart vous éclaire.

Qu’est-ce que l’indivision des biens ?

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'indivision des biens et sa définition, il faut aussi bien faire la différence avec la séparation de biens.

Indivision des biens : définition

En ce qui concerne l’indivision des biens, quelle est la définition ? C’est une situation juridique se caractérisant par la concurrence de droits de même nature sur un ou plusieurs biens, par plusieurs personnes, sans division matérielle. Vous connaissez sans doute ces circonstances, en cas de décès d’une personne, dans le cadre d’une succession. Les héritiers sont tous propriétaires du patrimoine du défunt. On les appelle les indivisaires. Mais l’indivision des biens, à la suite d’un divorce, est aussi possible.

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis. Les droits des indivisaires sur les biens indivis sont de même nature et sont exprimés par des quotes-parts. Ces quotes-parts ne sont pas forcément égales, et chaque indivisaire a droit aux bénéfices des biens indivis et en supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision (article 815-10 du Code civil). 

Quelle différence entre indivision et séparation des biens ?

Indivision des biens ou séparation des biens ? Ces deux situations juridiques sont souvent assimilées. La séparation des biens signifie que chaque membre du couple, marié ou lié par un PACS, conserve l’entière jouissance et la maîtrise de ses biens personnels. Quant à l’indivision, il s’agit d’un partage de la propriété d’un bien entre plusieurs personnes.

Par exemple, vous avez le choix, pour le PACS, entre indivision ou séparation de biens. Si vous choisissez le régime de l’indivision dans la convention de PACS initiale ou dans une convention modificative, les biens acquis par l’un ou l’autre à compter de son enregistrement sont réputés indivis par moitié, sans recours au titre d’une contribution inégale. La loi exclut toutefois certains biens, comme ceux acquis avec des fonds reçus par donation ou succession (articles 515-5-1 et 515-5-2 du Code civil).

Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision des biens ?

Avoir des biens en indivision peut présenter certains avantages. Néanmoins, l'indivision a aussi certains inconvénients qu'il ne faut pas négliger.

Les avantages de l’indivision des biens

L’indivision des biens est sans doute le choix le plus simple à retenir si vous souhaitez acheter un bien à plusieurs. Par exemple, elle est beaucoup moins contraignante que la SCI. C’est la raison pour laquelle elle est largement privilégiée par les partenaires liés par un PACS ou les concubins pour l’achat d’un logement à deux.

En dehors du régime de l’indivision choisi par des partenaires de PACS, qui répartit les biens par moitié, les acquéreurs peuvent détenir des quotes-parts proportionnelles à leur apport financier. 

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 100 000 € acheté en indivision par deux amis :

• Mathieu verse 30 000 € et détient une quote-part de 30 % ;
• Fabien paie 70 000 € et détient une quote-part de 70 %.

Les inconvénients de l’indivision des biens

Être propriétaire en indivision suppose de s'assurer d’une parfaite entente avec vos futurs co-indivisaires, dans le but d’éviter les situations de blocage. Vous aurez tous des droits sur la totalité du bien. Par conséquent, certaines décisions le concernant doivent être prises à l’unanimité. L’indivision est aussi une situation précaire, car chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment, sauf sursis prévu par jugement ou par convention (article 815 du Code civil).

L’indivision des biens pour un PACS n’est pas automatique. Les partenaires liés par un PACS doivent le choisir, sinon leur sera appliquée la séparation des biens. Même dans ce cas, les biens dont aucun des partenaires ne peut prouver qu’il en est seul propriétaire sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié (article 515-5 du Code civil).

Comment est gérée l’indivision des biens ?

L'indivision des biens d'un Pacs, ou l'indivision des biens en cas de divorce, se gère différemment selon qu’il s’agit de l'application du régime légal de l'indivision ou d'une convention d'indivision.

Le régime légal de l’indivision des biens

Durant la vie de l’indivision, les différents propriétaires vont être amenés à prendre des décisions pour gérer le ou les biens. Les majorités de votes diffèrent selon le type de décision à prendre :

• pour toute décision de nature conservatoire, telle qu’une réparation de toiture par exemple, un indivisaire peut agir seul ;
• les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d’administration, donner un mandat général d’administration, conclure ou renouveler un bail d’habitation et vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Ils doivent en informer les autres indivisaires, faute de quoi ces décisions leur sont inopposables ;
• la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial, comme d’un bail portant sur un immeuble à usage agricole, industriel ou artisanal, exige en revanche le consentement de tous les indivisaires, tout comme la vente de meubles indivis pour un autre motif que le paiement des dettes et charges de l’indivision ;
• concernant les décisions les plus lourdes, qui peuvent constituer une vente ou une donation, vous devrez vous accorder à l’unanimité. Toutefois, il existe quelques exceptions. Un indivisaire peut se faire habiliter par justice à représenter un coïndivisaire hors d’état de manifester sa volonté, ou être autorisé par justice à passer seul un acte lorsque le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent aussi obtenir du tribunal judiciaire l’autorisation de vendre un bien indivis, au terme d’une procédure engagée devant un notaire (articles 815-4, 815-5 et 815-5-1 du Code civil).

Les conventions d’indivision des biens

Pour échapper au régime légal, il est tout à fait possible de prévoir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision des biens. Elle suppose l’accord de tous les indivisaires et doit, à peine de nullité, être établie par écrit, désigner les biens indivis et indiquer la quote-part de chacun (article 1873-2 du Code civil).

La convention peut notamment organiser la gestion d’une indivision successorale. Les indivisaires peuvent alors nommer un ou plusieurs gérants, aussi appelés mandataires, choisis ou non parmi eux (article 1873-5 du Code civil).

La convention peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut alors être demandé avant son terme qu’en présence de justes motifs. Elle peut aussi être conclue pour une durée indéterminée (article 1873-3 du Code civil).

Indivision des biens : quels droits pour les indivisaires ?

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. À défaut d’accord entre les indivisaires sur cet usage, le président du tribunal judiciaire en règle l’exercice à titre provisoire (article 815-9 du Code civil). Par exemple, vous ne pourrez pas transformer seul un local commercial en habitation, une telle opération changeant la destination du bien. Si vous utilisez seul le bien, vous êtes en contrepartie redevable d’une indemnité d’occupation, sauf convention contraire entre les indivisaires.

Vous avez également la possibilité de céder vos droits dans l’indivision des biens, sans avoir à obtenir l’accord des autres indivisaires. Si vous les cédez à titre onéreux à une personne étrangère à l’indivision, vous devez d’abord notifier aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions du contrat de vente projeté ainsi que les nom, domicile et profession de l’acquéreur pressenti. Chacun d’eux dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption aux prix et conditions notifiés ; celui qui l’exerce a ensuite deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente. Une cession faite au mépris de ces règles est nulle, l’action en nullité se prescrivant par cinq ans (articles 815-14 et 815-16 du Code civil). Si plusieurs indivisaires exercent leur droit, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision. Lorsque les droits d’un indivisaire sont vendus aux enchères, chacun des autres peut aussi se substituer à l’acquéreur dans le mois qui suit l’adjudication (article 815-15 du Code civil).

Comment prend fin l’indivision des biens ?

Dans le cadre d’une succession, l’indivision prend fin par le partage des biens entre les héritiers. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être demandé, sauf s’il y a été sursis par jugement ou par convention (article 815 du Code civil). Une convention d’indivision à durée déterminée empêche ainsi de demander le partage avant son terme, sauf justes motifs. Pour sortir de l’indivision, vous avez la possibilité de :

• vendre votre part, en notifiant d’abord la cession aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice si l’acquéreur est étranger à l’indivision, chacun d’eux pouvant alors exercer son droit de préemption ;
• donner votre part, sans notification ni droit de préemption, ceux-ci ne visant que les cessions à titre onéreux ;
• vous mettre tous d’accord pour vendre le bien indivis à un tiers ;
• demander le partage des biens. Dans ce cas, il est possible de sortir de l'indivision sans vendre le bien.

Lorsque le partage d’une succession ne peut pas être réglé à l’amiable, par exemple en cas d’opposition d’un indivisaire, un ou plusieurs héritiers peuvent saisir le tribunal du lieu d’ouverture de la succession pour demander le partage. Si nécessaire, le tribunal désigne un notaire pour réaliser les opérations de partage.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article 813 - Code civil
• Articles 815 à 815-18 - Code civil
• Articles 1873-2 à 1873-15 - Code civil
• Article 746 - Code général des impôts