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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Bail commercial 3 6 9 : conclusion, renouvellement et fin

Bail commercial 3 6 9 : conclusion, renouvellement et fin

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Un bail commercial ou bail 3 6 9 est un contrat de location conclu dans le cadre de l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il porte donc sur le ou les locaux où l’activité est exercée. Ce contrat répond à des règles spécifiques, instituées afin de concilier le besoin de sécurité juridique du locataire tout en permettant au bailleur de bénéficier de garanties.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ? Quelles sont les règles encadrant ce bail ? Comment renouveler ou résilier un bail commercial 3 6 9 ? Legalstart vous aide à y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial 3 6 9 : définition 

Le bail commercial est un contrat de location d’un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou encore artisanale. Ce local est ainsi mis à la disposition de l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.

Les deux parties au contrat sont le propriétaire du local, le bailleur, et le locataire, le preneur.

Le bail 3 6 9 est conclu pour une durée de 9 ans maximum et peut être résilié par le preneur tous les 3 ans à sa date d’anniversaire, d’où son appellation bail “3 6 9”.

☝️ Bon à savoir : ce contrat s’exécutant sur une période longue et non en un seul trait de temps, il s’agit d’un contrat à exécution successive.

BAIL COMMERCIAL 369

Le bail commercial 3 6 9 : caractéristiques

Le bail commercial 3 6 9 porte sur un local affecté administrativement à un usage commercial. Concrètement, cela signifie que l’usage effectif du local, c'est-à-dire l’usage qui en est réellement fait, est commercial et non d’habitation. Si un bail est conclu sur local à usage d’habitation, le statut des baux commerciaux 3 6 9 ne s’appliquera pas.

⚠️  Attention : l’affectation doit être reconnue par l’administration. Si une activité commerciale est exercée dans un local à usage d’habitation, même si l’usage réel est commercial, le statut des baux commerciaux ne s’appliquera pas.

Dans un contrat de bail commercial, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

Quel est le contenu d’un bail 3 6 9 ?

Les parties au contrat peuvent librement choisir la forme (écrite ou non) du contrat. Toutefois, et afin d’éviter les erreurs, il est recommandé en pratique de se faire accompagner dans la rédaction écrite de votre contrat de bail commercial. Il est également possible d’utiliser un modèle de bail commercial 3 6 9.

Si la rédaction est relativement libre, certaines informations doivent nécessairement se trouver dans votre contrat, telles que :

  • l’identité des parties ;
  • le type d’activités exercées ;
  • le montant du loyer ;
  • les modalités de règlement ;
  • le droit au renouvellement du bail ;
  • la durée ;
  • le mode de résiliation.

💡 Astuce : n'hésitez pas à utiliser un modèle de bail commercial pour vous aider dans votre rédaction !

Le bail commercial 3 6 9 indique l’activité exercée au sein du local commercial : restauration, boulangerie, vente d’appareils informatiques, etc. Le locataire ne peut exercer une autre activité que celle mentionnée dans le bail. S'il souhaite changer d’activité, il doit réaliser une demande de déspécialisation. Il peut s’agir d’une déspécialisation totale si l’activité est différente, ou partielle si elle concerne l’ajout d’une activité supplémentaire connexe ou complémentaire. Dans tous les cas, le locataire doit obtenir l’accord du bailleur, sinon il risque de voir son bail résilié.

☝️ Bon à savoir : il est possible d’insérer une clause “tous commerces” pour éviter les problématiques liées à la spécialisation.

Le bail commercial plus court ou plus long que le bail 3 6 9

Le bail d’une durée plus courte : le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, ou bail commercial précaire, est un bail d’une durée de 3 ans maximum. Pour bénéficier de ce contrat, il faut qu’il ait été voulu par les parties lors de l’entrée dans les lieux. 

⚠️  Attention : ce bail de courte durée vous prive du statut protecteur des baux commerciaux !

Le bail commercial d’une durée plus longue

Si les deux parties estiment que le bail 3 6 9 est d’une durée insuffisante, elles ont  la possibilité de conclure un contrat d’une durée plus longue. Un bail commercial peut être conclu pour une durée de 10 ou 12 ans par exemple. Sachez que dans le cadre d’un bail commercial supérieur à 9 ans, le plafonnement des loyers ne s’applique pas.

⚠️  Attention : la durée du bail commercial ne peut pas être illimitée. Le contrat doit avoir un terme précis.

Le montant du loyer du bail commercial 3 6 9

Le montant du loyer initial peut être librement fixé par les parties. Toutefois, en cas de révision des loyers au cours du contrat, des règles spécifiques s’appliquent aux augmentations du loyer d’un bail commercial 3 6 9. Ces règles encadrent les loyers afin d’éviter les abus liés à la dépendance du locataire. En effet, le loyer du bail doit être en adéquation avec la valeur locative et respecter des plafonds. En cas de conflit, le loyer est fixé par un juge ou un arbitre.

Comment renouveler un bail commercial 3 6 9 ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger en instituant une clause contraire.

Par conséquent, le bail commercial ne prendra pas fin automatiquement au terme du contrat. On parle de prolongation du bail commercial. Cette reconduction tacite permet au bail commercial de continuer. Toutefois, il prive le locataire de statut de titulaire du bail, ce qui peut engendrer des difficultés dans la cession du fonds de commerce par exemple.

À l’issue du bail, le bailleur peut notifier le congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement du bail. Le locataire accepte ou refuse la proposition.

⚠️  Important : si le propriétaire ne fait pas d’offre de renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire.

Sans offre du propriétaire, le locataire peut très bien demander le renouvellement du bail. Cette demande se fait par LRAR ou acte d’huissier. Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre à compter de la réception de la demande. S'il ne formule aucune réponse, on considère qu’il accepte le renouvellement.

☝️ Bon à savoir : le renouvellement se fait généralement par un avenant au bail commercial.

Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9 ?

La fin d’un bail commercial intervient à l’arrivée de son terme, ou en cas de cession ou de résiliation de celui-ci.

La cession du bail commercial

La cession d’un bail commercial est libre. Le locataire peut céder son droit au bail seul ou avec son fonds de commerce. 

Dans le cas d’une cession, le locataire initial est le cédant, le nouveau locataire réalisant la reprise du bail commercial est le cessionnaire et le bailleur reste le même. Le contrat ne subi aucune modification et continue dans les termes initialement prévus.

📝 À noter : au cours d’un bail commercial 3 6 9, le changement de propriétaire du local n’affecte pas les droits du locataire. Celui-ci bénéficie même d’un droit de préférence pour l’achat du local.

La résiliation du bail commercial 

Le locataire peut donner congé à son bailleur à la fin d’une période de 3 ans. C’est le congé triennal. En effet, il est possible en tant que locataire de résilier son bail tous les 3 ans. Dans certains cas, tels qu’un incendie ou encore le départ à la retraite, il peut être mis fin au bail de manière anticipée.

Le preneur doit présenter à son propriétaire son congé par LRAR ou acte d’huissier, et ce, 6 mois avant la fin de la période triennale ou du bail commercial. En revanche, aucune justification ne doit être donnée au bailleur et le locataire n’aura pas d’indemnité d’éviction.

☝️ Bon à savoir : en cas de décès du locataire, la résiliation n’est pas automatique, mais doit être réalisée par les héritiers du preneur, qui deviennent les nouveaux titulaires du bail commercial.

À l’issue du délai de 9 ans, le bailleur peut donner congé au locataire. Il fait connaître sa décision par acte d’huissier au minimum 6 mois avant la fin du contrat.

Dans cette situation, il doit lui verser une indemnité d’éviction. Le montant dépend des circonstances :

  • si la fin du bail commercial implique la perte du fonds de commerce : l’indemnité d’éviction est égale à la valeur marchande du fonds ;

  • si la fin du bail commercial implique le transfert du fonds de commerce : l’indemnité d’éviction est égale à la valeur du droit au bail.

Le bailleur a également la possibilité de procéder à une résiliation anticipée du bail commercial. En effet, il peut résilier le bail au bout de 3 ans s’il souhaite effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des locaux.

Exemple : démolition pour reconstruire l’immeuble ou encore démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Au même titre que le locataire, le bailleur peut résilier le bail à tout moment lorsque le bail commercial a été tacitement renouvelé.

Il est possible d’insérer une clause résolutoire au sein du bail commercial pour permettre sa résiliation si une partie ne remplie pas son obligation. 

☝️ Bon à savoir : le locataire et le bailleur ont bien évidemment la possibilité de se mettre d’accord sur une résiliation amiable. Si le consentement est mutuel, la résiliation anticipée du bail commercial est possible.

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Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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