19 octobre 2021

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9?
Temps de lecture : 4 min

Pauline Balaire
Diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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Un bail commercial - ou bail 3,6,9 - est un contrat de location d’un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou encore artisanale. Ce local est ainsi mis à la disposition de l’exploitation d’un fonds de commerce. Il répond à des règles spécifiques, instituées afin de concilier le besoin de sécurité juridique du preneur tout en permettant au bailleur de bénéficier de garanties. 

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9? Quelles sont les règles encadrant ce bail 3, 6, 9? Comment renouveler ou résilier un bail commercial 3 6 9? Legalstart vous aide à y voir plus clair. 

Le bail commercial 3 6 9: définition et caractéristiques

Le bail commercial 3 6 9 ans est un contrat de location d’un bien immeuble qui doit être administrativement affecté à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale qui est soumis au régime des baux commerciaux.

Dans le cas contraire, un changement d’affectation administratif du local est obligatoire. Tel est le cas d’un logement à usage d’habitation qui deviendra un local à usage commercial. 

Le bail est dit “bail 3 6 9” car tous les 3 ans, le locataire peut seul, souhaiter y mettre fin. À la différence du bailleur, qui doit attendre 9 ans pour demander la résiliation, à condition de payer une garantie d’éviction. 

Une différence de traitement justifiée

Cette différence de traitement conduit à ce bail commercial d’être parfois appelé “propriété commerciale”. Toutefois, elle se justifie par la situation de dépendance dans laquelle est placé le commerçant. Son fonds de commerce est largement dépendant de son local, or, si ce commerçant peut être évincé sans contrepartie, il est alors en situation d’insécurité économique. Cette situation n’est alors pas favorable au développement économique et crée par conséquent un déséquilibre que le droit est venu corriger. 

Le contenu d’un contrat de bail commercial 

Les parties au contrat peuvent librement choisir la forme (écrite ou non) du contrat. Toutefois, et afin d’éviter les erreurs, il est recommandé en pratique de se faire accompagner dans la rédaction écrite de votre contrat de bail commercial.

Si la rédaction est relativement libre, certaines informations doivent nécessairement se retrouver dans votre contrat, tel que: 

  • l’identité des parties;
  • le type d’activités exercées; 
  • le montant du loyer; 
  • les modalités de règlement; 
  • le droit au renouvellement du bail;
  • sa durée; 
  • le mode de résiliation de ce bail, etc.

Exemple: il vous sera possible de rédiger un bail “tout commerces” permettant d’exercer tout type d’activité commerciale. 

Le bail commercial plus court ou plus long que le bail 3 6 9

Le bail dérogatoire d’une durée plus courte que le bail 3 6 9

Le bail dérogatoire va être un contrat de bail de courte durée. Il est dit dérogatoire en raison du fait que le locataire ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement. Par conséquent, il n’est pas soumis aux règles des baux commerciaux. 

Pour bénéficier de ce contrat moins protecteur pour le locataire, il faut que ce bail soit inférieur à 3 ans, qu’il ait été voulu par les parties lors de l’entrée dans les lieux.

Le bail commercial d’une durée plus longue que le bail 3 6 9

Si les deux parties estiment que le bail 3 6 9 est d’une durée insuffisante, vous avez la possibilité de conclure un contrat de bail d’une plus longue durée. Un bail commercial peut être conclu pour une durée de 10 ou 12 ans par exemple.

Attention: cette durée ne peut pas être illimitée.

Bon à savoir: dans ce cas, le locataire a toujours la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. En revanche, en ce qui concerne le bailleur, il bénéficie de dispositions particulières.

Comment renouveler un bail commercial 3 6 9? 

Le principe d’un droit au renouvellement du bail pour le locataire 

Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger en instituant une clause contraire. 

Par conséquent, le bail commercial ne prendra pas fin automatiquement au terme du contrat. À l’issue du bail, le bailleur peut toutefois notifier le congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement du bail, en payant une indemnité d’éviction pour non-renouvellement du contrat de bail commercial. Le bailleur devra justifier son refus de renouvellement par des motifs légitimes (insalubrité, non-paiement des loyers ou des charges, défaut d’exploitation du fonds de commerce, etc.). 

À l’inverse, si aucun congé ou demande de renouvellement n'a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction, et ce, pour une durée indéterminée. 

Bon à savoir: en cas de tacite reconduction, il est important de savoir qu’en tant que locataire, vous perdez votre droit au bail. Dans ce cas, vous ne pourrez plus le transmettre en cas de cession de votre fonds de commerce.

Montant du loyer initial 

Le montant du loyer initial peut être librement fixé par les parties. Toutefois, en cas de révision des loyers au cours du contrat de bail, des règles spécifiques les augmentations du loyer sur un bail commercial encadrent afin d’éviter les abus liés à la dépendance du locataire. En effet, le loyer du bail doit être en adéquation avec la valeur locative, qui sera en cas de conflit, fixé par un juge ou un arbitre. 

Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9?

Ce contrat de bail étant conclu pour 9 ans au minimum, les parties pourront choisir de prévoir une durée plus longue.

La résiliation d’un bail commercial 3 6 9 par le locataire

Le locataire peut donner congé à son bailleur à la fin d’une période de 3 ans. En effet, il est possible en tant que locataire de résilier son bail tous les 3 ans. Dans certains cas, tels qu’un incendie ou encore le départ à la retraite, il peut être mis fin au bail de manière anticipée. 

Le preneur doit présenter à son propriétaire son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, 6 mois avant la fin de la période de 3 ans ou de la fin du bail commercial. En revanche, aucune justification ne doit être donnée au bailleur.

Bon à savoir: si le bail commercial a déjà été prolongé par tacite reconduction, le locataire a la possibilité de résilier le bail 3 6 9, et ce, à tout moment. Attention, si le locataire part à le retraire ou en cas d’invalidité, il peut procéder à la résiliation du bail à tout moment, et ce, sans limite de temps. En revanche, sachez qu’en cas de décès du locataire, la résiliation n’est pas automatique, mais doit être réalisée par les héritiers du preneur.

La résiliation d’un bail commercial 3 6 9 par le bailleur

À l’issue du délai de 9 ans, si le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit payer une indemnité d’éviction. Dans ce cas, on est dans le cadre d’une résiliation de bail commercial.

À noter: le bailleur doit faire connaître sa décision de donner congé par un acte d’huissier au minimum 6 mois avant la fin du contrat. 

En revanche, le bailleur a la possibilité de procéder à une résiliation anticipée du bail commercial. En effet, il peut résilier le bail au bout de 3 ans, si et seulement s’il souhaite effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des locaux.

Exemple: démolition pour reconstruire l’immeuble ou encore démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Au même titre que le locataire, le bailleur peut résilier le bail à tout moment lorsque le bail commercial a été tacitement renouvelé. 

La résiliation amiable d’un bail commercial 3 6 9 

Le locataire et le bailleur ont bien évidemment la possibilité de se mettre d’accord sur une résiliation amiable. Si le consentement est mutuel, la résiliation anticipée du bail commercial est possible.

Mise à jour: 19/10/2021

Rédaction: Pauline Balaire, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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