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04 février 2019

Tout savoir sur le pas-de-porte

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Si vous créez votre société, il se peut que vous partiez à la recherche de locaux commerciaux. Et, si vous vous décidez à louer un local, vous serez certainement confronté à la nécessité de conclure un bail commercial.

La conclusion du bail commercial s’accompagne généralement de dépenses dont le pas-de-porte fait partie. Voici les points essentiels pour tout comprendre sur le pas-de-porte, sa définition et sa finalité.


Pas-de-porte

Quelle définition du pas-de-porte?

Pas-de-porte ou droit au bail, quelle différence? Il s’agit d’une question partagée par un certain nombre d’entrepreneurs.

Le pas-de-porte peut être exigé par le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) au moment de la conclusion du contrat de bail. Il se présente comme un droit d’entrée que doit verser le locataire pour pouvoir disposer des locaux. La somme est versée directement au bailleur et elle lui est définitivement acquise.

Le droit au bail est une somme qui est versée par le locataire entrant au locataire sortant lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours. Ce paiement s’analyse comme la contrepartie des avantages (droit d’occuper les locaux, droit au renouvellement du bail commercial, etc.) transmis par l’ancien locataire lors de la cession du bail commercial.

Le pas-de-porte: à quoi ça sert?

Le pas-de-porte, versé par le locataire au propriétaire du local commercial au moment de la mise à disposition des locaux, peut avoir deux natures différentes. Il peut s’agir:

  • Soit d’un complément de loyer payé par avance: en cours de bail, le loyer est susceptible d’augmenter. Néanmoins, à cause du plafonnement de la révision des loyers commerciaux, le loyer risque de rester inférieur à la valeur locative. Ainsi, le pas-de-porte permet au bailleur de compenser la différence qui pourrait survenir entre le montant des loyers et la valeur locative réelle.

  • Soit d’une indemnité: le pas-de-porte peut avoir pour fonction de compenser divers éléments notamment des avantages commerciaux (mise à disposition de matériel supplémentaire), la dépréciation de la valeur vénale des locaux, ou encore correspondre à une indemnité d’éviction.

À noter: au moment de la rédaction du contrat de bail, il est nécessaire de préciser explicitement la nature que vous souhaitez donner à votre pas-de-porte. De plus, vous devrez indiquer son montant et les modalités de versement.



Comment est fixé le montant du pas-de-porte?

Le montant du pas-de-porte n’est généralement pas établi à l’avance. Comme il n’existe pas de méthode de calcul unique, le bailleur dispose d’une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Tout dépend de l'attractivité du local.

Le versement du pas-de-porte peut s’effectuer en une seule ou plusieurs fois.

Quelle fiscalité du pas-de-porte?

La fiscalité du pas-de-porte, dans le bail commercial, dépend de sa nature. C’est pourquoi il est important de bien préciser la nature du pas-de porte au moment de la rédaction du bail commercial.

Si le pas-de-porte est désigné comme étant un complément de loyer, il va s’agir d’une charge pour le locataire. Ce dernier pourra donc la déduire de ses bénéfices. La déduction devra être répartie sur une période au moins égale à la durée du bail.

À l’inverse, si le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, alors le locataire ne pourra ni le déduire ni l’amortir.



Mise à jour : 04/02/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.