25 janvier 2021

SARL familiale et location meublée non professionnelle: comment ça marche?
Temps de lecture : 5 min

Marion de Bary
Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Vous voulez acheter un bien immobilier en famille? Vous êtes non professionnels et vous voulez mettre en location votre bien immobilier commun? 

Deux informations importantes: d’une part, le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP) vous permet d’investir dans l’immobilier et d’autre part, vous avez la possibilité de créer une SARL de famille ou de créer une SCI

Le régime LMNP couplé avec la SARL familiale, vous permet de bénéficier d’un régime extrêmement favorable!

SARL familiale immobilière et location d’immeuble non professionnel (LMNP), avantages et inconvénients, on vous aide à y voir plus clair. 

SARL familiale immobilière

La location meublée non professionnelle: conditions et fiscalité  

Condition du régime LMNP

L’activité de location est une activité encadrée juridiquement et peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. Le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite la réunion de différentes conditions qui dépendent des recettes locatives.

En effet vous serez éligible au régime de la location meublée à titre non professionnel si vous remplissez l’une de ces deux conditions:

  • Vos recette locatives en meublée sont inférieures à vos autres revenus 
  • Vos recettes locatives en meublé sont inférieures à un seuil de 23.000 euros par an.

La fiscalité du régime LMNP

Les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez alors le choix entre deux régimes pour déclarer les loyers perçus: 

  • Le micro-BIC: ce régime s’applique automatiquement si vos loyers sont inférieurs à 72.600 euros. Un abattement de 50% s’applique (vous ne payez des impôts que sur 50% de vos recettes).

Ce régime est donc intéressant si vous n’avez pas de charges trop importantes (inférieur à 50% de vos recettes).

Bon à savoir: vous pouvez néanmoins opter volontairement pour le régime réel.  

  • Le régime réel: ce régime s’applique automatiquement si vos loyers sont supérieurs à 72.600 euros. 

Ce régime vous permet de déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges relatives à la location (intérêts bancaires, taxes foncières, entretien et travaux, etc.). Le régime réel est donc plus avantageux si vous avez des charges importantes. 

Vous avez besoin de plus de précisions sur le régime fiscal du régime LMNP? Consultez notre fiche pratique: comment fonctionne la location meublée? 

La SARL de famille: conditions et imposition 

Conditions de la SARL de famille 

La SARL de famille est une SARL classique mais dont tous les associés sont membres d’une même famille. Une SARL classique est une société commerciale. La SARL familiale est donc une société commerciale mais avec des avantages fiscaux particuliers

Les formalités de création d’une SARL familiale sont les mêmes que pour la création d’une SARL classique (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation).

Il n’est pas nécessaire de spécifier dans les statuts de la société qu’il s’agit d’une SARL familiale car il s’agit d’un statut fiscal. Ce statut s’obtient sur demande auprès des impôts dès la création de la société ou au cours de sa vie. 

Pour bénéficier du régime de SARL de famille, il faut que: 

  • Les conditions de validité soit réunies: être lié par lien de sang ou d’alliance;
  • Les associés soient d’accord pour opter pour ce statut; 
  • Une demande écrite au service des impôts jointe au procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire faisant preuve de l’accord de tous les associés soit envoyée. 

Vous pouvez opter à tout moment pour ce régime ainsi que l’annuler en toute liberté. 

Attention: si vous annulez ce régime vous ne pourrez plus le demander dans l’avenir. Le passage à l’impôt sur les sociétés est irrévocable. 

L'imposition de la SARL de famille 

Contrairement à la SARL classique qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les associés de la SARL de famille peuvent opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) de manière définitive (contre 5 ans pour une SARL classique).

Opter pour l’impôt sur le revenu vous permet de n’être imposé qu’au titre de l’IR en cas de bénéfices (les SARL classiques sont imposées deux fois: au titre de l’impôt sur les sociétés puis au titre de l’impôt sur le revenu). 

Vous pouvez également utiliser les déficits de la SARL en imputant, à la hauteur de vos parts sociales, le déficit subi par la SARL dans votre imposition personnelle. 

Le statut de la SARL familiale vous permet également de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée en cas de cession de parts.  

SARL de famille et LMNP: quels avantages et inconvénients?   

Concilier une SARL familiale et la location meublée non professionnelle ? Le montage d’une SARL de famille et du régime de la location meublée non professionnelle est possible et très avantageux. 

Il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c'est-à-dire une SARL familiale immobilière dont l’objet social serait la location meublée non professionnelle. 

La location meublée et la SARL de famille présentent des avantages et des inconvénients. 

Les avantages de la SARL familiale immobilière 

La SARL familiale permet aux associés de bénéficier du régime de LMNP.

L'amortissement LMNP

L’amortissement est une notion de comptabilité qui permet de prendre en compte le coût d'acquisition du bien, de sa dépréciation et de sa durée d’utilisation. 

L’amortissement LMNP est le fait de pouvoir déduire chaque mois les loyers perçus du prix d’achat de l’immeuble.

Le résultat sera alors déficitaire mais la trésorerie sera positive. La trésorerie pourra servir à financer l’achat d’un autre bien immobilier et ainsi de faire croître le patrimoine de la SARL familiale et d’augmenter le montant des revenus locatifs.

Les plus-values des biens immobiliers en cas de revente  

Dans le cas d’une SARL familiale, les associés sont soumis à l’Impôt sur le revenu. Le régime des plus-values LMNP ne prendra donc pas en compte dans le calcul les amortissements comptable déduits tout au long de la location. 

Vous bénéficiez donc des avantages des amortissements lors des revenus immobiliers mais sans subir l'inconvénient lors de la plus-values. 

La plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix d’achat augmenté des frais d'acquisition et le prix de revente. 

Bon à savoir: dans le cas d’une SCI avec une activité de location meublé, elle serait imposée automatiquement à l’IS et non assujettie à la plus-value des professionnels. 

Les inconvénients de la SARL familiale immobilière 

Les obligations déclaratives fiscales et comptables

Le régime réel LMNP implique le respect d’obligations comptables qui nécessite de faire appel à un expert comptable. Un certain nombre d’obligations déclaratives (dépôt des comptes par exemple) et légale (AGE ou AGO) sont également exigées. 

Bon à savoir: La fiscalité de la SCI ne nécessite pas de dépôt des comptes pour la location meublée.  

Ces obligations peuvent engendrer un certain nombre de frais. Pour que l’opération immobilière envisagée soit rentable, il faudra réfléchir à la proportionnalité entre ces frais et les revenus locatifs attendus. 

La distribution des revenus entre associés 

L’amortissement LMNP entraîne une absence de bénéfice qui empêche la distribution de revenus aux associés. La rémunération des associés interviendra uniquement à la revente du bien immobilier par le mécanisme de plus-values. 

Attention: la constitution de la SARL familiale LMNP est donc un placement immobilier sur le long terme et nécessite d’être extrêmement bien réfléchie.

Pour aller plus loin: 
Mise à jour: 25/01/2021
Rédaction : Marion de Bary, diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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