31 mars 2021

Peut-on acheter sa résidence principale en SCI?
Temps de lecture : 2 min

Kézia Varde
Diplômée en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

La résidence principale en SCI (société civile immobilière) permet différents montages, soumis à une fiscalité particulière. La résidence principale est le logement que vous occupez effectivement sur la durée. Quel est l’intérêt de créer une SCI pour sa maison d’habitation ou son appartement ?  

La SCI peut être un choix astucieux pour acquérir votre résidence principale en couple, ou pour gérer et organiser la transmission du patrimoine familial à vos descendants. Quelles sont les différentes façons d’intégrer votre résidence principale à la SCI ? On vous aide à y voir plus clair.  

MINI-SOMMAIRE: 

Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale en SCI?

Créer une SCI pour votre résidence principale revient à transmettre la propriété de ce bien immobilier à la société. Cette solution permet de gérer le patrimoine et d’organiser sa transmission, par l’intermédiaire de la société. La création d’une SCI se fait en plusieurs étapes, et il vous faudra accomplir certaines formalités de création de SCI.  

Pourquoi acheter sa maison en SCI ? Acheter sa résidence principale en SCI présente plusieurs intérêts pour les couples ou tout simplement pour simplifier la transmission de votre résidence à vos héritiers. 

Les avantages pour les couples 

En effet, vous pouvez décider d’acquérir directement votre logement en couple : chacun deviendra alors copropriétaire du bien sous le régime de l’indivision. Le régime de l’indivision suppose une entente à l'unanimité pour toutes les décisions importantes, ce qui peut vite devenir bloquant en cas de mésentente. 

L’alternative est donc de détenir votre habitation principale par société interposée, en créant une SCI. La SCI va financer l’achat du logement en souscrivant un prêt bancaire, et/ou grâce aux versements effectués en compte courant d’associé

La SCI présente donc des intérêts dans plusieurs situations:

  • Pour les époux, mariés sans contrat de mariage: ils seront propriétaires chacun pour moitié d’un bien acquis après le mariage. Créer une SCI en tant que couple marié pour acheter le logement familial, permet de changer cette répartition (déterminable en fonction du nombre de parts sociales détenues par les conjoints associés). 
  • Les couples non mariés (partenaires de Pacs, concubins) qui souhaitent acheter une maison en SCI pour y habiter, auront intérêt à prévoir le cas du décès d’un membre du couple. Il faudra rédiger des clauses précises (clause d’agrément, de démembrement croisé des parts sociales, etc.) dans les statuts de la société. Le but est de protéger le partenaire survivant , afin qu’il conserve le contrôle de la société et continue à occuper le logement familial. 

Il est également possible de construire votre résidence principale en SCI. Vous allez pour cela constituer une SCI, qui va financer l’achat du terrain et la construction de votre logement. Dans ce cas aussi, la SCI en sera propriétaire. 

Les avantages pour la transmission du patrimoine 

Faut-il mettre sa résidence en SCI ? Le fait de mettre sa résidence principale en SCI comporte plusieurs avantages et plus particulièrement dans le cadre d’une SCI familiale .

La SCI de famille fonctionne selon les mêmes règles que la SCI classique. Sa particularité est d’être constituée de membres d’une même famille. En tant que parents, vous pourrez ainsi être gérants associés de la société, et vos enfants associés, par exemple. 

La SCI familiale permet d’abord de sortir du régime contraignant de l’indivision . Si vous êtes co-indivisaire d’un logement avec d’autres membres de votre famille (suite à un héritage, par exemple), en cas de mésentente, la prise de décision peut être bloquée. Vous pouvez alors créer ensemble une SCI familiale, en apportant chacun votre quote-part de ce bien à la société, en contrepartie de parts sociales. Des règles de majorité (prévues dans les statuts de la société) s’appliqueront en matière de décisions des associés.

Il est judicieux de choisir la SCI familiale pour votre résidence principale. SCI et succession vont parfaitement de pair, puisque la SCI facilite largement la gestion et la transmission du patrimoine familial. Sans le mécanisme de la SCI, vous ne pourriez transmettre votre logement familial qu’en une seule opération. Grâce à la SCI, vous pouvez effectuer des cessions de parts sociales de SCI à titre gratuit (donations) à vos descendants en plusieurs fois, tout en continuant à occuper le logement.  

Par exemple , en tant que parents, vous souhaitez garder la gestion du patrimoine immobilier, tout en le transmettant progressivement (de votre vivant) à vos descendants (enfants, petits-enfants, ou arrière-petits-enfants). Pour cela, vous avez tout intérêt à rester gérants de la SCI, et à garder l’usufruit des parts sociales. 

Si ces donations respectent certaines conditions, elles ne seront pas soumises au paiement de droits. Il y a un montant par descendant et par donation à ne pas dépasser (100.000 € concernant les enfants), et vous bénéficiez de cette franchise tous les 15 ans . Ce mode de transmission évite à vos héritiers de supporter le paiement de droits de succession sur ce patrimoine, à votre décès.

Quels sont les inconvénients d’acheter sa résidence principale en SCI? 

Le fait de détenir la résidence principale par société interposée, plutôt que directement, fait perdre certains avantages :

  • en cas d’imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière ), il n’est pas possible de bénéficier de l’abattement de 30 % sur la valeur de l’habitation principale, car c’est la SCI qui en est propriétaire ;
  • l’abattement de 20 % sur les droits de succession n’est pas applicable, en cas de décès ;
  • en cas de décès d’un membre du couple, le survivant ne pourra pas continuer à occuper le logement, sauf à rédiger des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI ou à réaliser un démembrement de parts de SCI;
  • dans certains cas, les plus-values de cessions ne sont pas exonérées ;
  • si vous êtes entrepreneur, vous ne bénéficiez pas de l’insaisissabilité de votre résidence principale (par vos créanciers professionnels).

D’où l’importance d’étudier votre projet avec l’aide d’un professionnel du droit, et de bien rédiger les statuts de la SCI, qui prévoient les règles de son fonctionnement. 

Attention à ne pas recourir à la résidence principale en SCI uniquement pour bénéficier d’avantages fiscaux, car l’administration fiscale pourrait qualifier l’opération d’abus de droit, et vous sanctionner. 

Comment mettre votre résidence principale en SCI?

Pour que votre résidence principale soit détenue par une SCI il est bien entendu nécessaire de procéder à la création d’une SCI. Mais la question légitime qui se pose est de savoir quand créer la SCI? Faut-il nécessairement l’immatriculer avant d’acquérir votre résidence principale ou est-il possible d’intégrer votre bien postérieurement à son achat? 

Quand créer la SCI? 

La création de la SCI peut intervenir à différents moments :

  • soit votre couple décide de constituer une SCI pour acquérir votre résidence principale ;
  • soit vous pouvez créer une SCI après l’achat immobilier : vous êtes déjà propriétaires de votre résidence principale, que vous apportez à la SCI. 

Vous deviendrez alors associés de cette société, et participerez à sa gestion. Dans les deux cas, la société pourra mettre ce bien immobilier à votre disposition pour y vivre : 

  • soit à titre gratuit : aucune charge ne pourra alors être déduite ;
  • soit en contrepartie du paiement d’un loyer. Un bail sera alors conclu avec la société. Le fait d’acheter en SCI et de se louer le logement, permet de déduire certaines charges (dépenses d’entretien, travaux, etc.) 

La création de la SCI 

La création d’une SCI nécessite quelques formalités essentielles, propres à toute constitution de société. 

  • Dans un premier temps vous devrez rédiger les statuts de la SCI : cette étape est primordiale puisque ce sont les statuts qui déterminent le mode de fonctionnement de la société et donc le mode de gestion du bien. 
  • Il vous faudra ensuite ouvrir un compte bancaire au nom de la société et y déposer son capital social .  
  • Pour informer les tiers de la création de la SCI, il est obligatoire de faire paraitre un avis dans un journal d’annonces légales.  
  • Enfin, il vous faudra réunir les différents documents pour constituer votre dossier d’immatriculation. Ce dossier sera à déposer auprès du greffe compétent.  

Ces démarches peuvent sembler intimidantes mais il vous est tout à fait possible de vous faire accompagner dans la création de votre SCI, il est même possible de réaliser l’ensemble de vos formalités en ligne!  

L’apport de votre résidence à la SCI

Votre couple peut décider d’apporter sa résidence principale à une SCI qu’il crée. Même si ce logement appartient en propre à un époux, son conjoint devra donner son accord pour l’apport. Cette opération constitue un apport en nature qui nécessite de réaliser certaines formalités (rédaction de l’acte ou des statuts de la société par un notaire, publicité foncière, etc).

La valeur de l’immeuble apporté est intégrée dans le capital de la société. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts dans la SCI, proportionnellement à son apport. La SCI devient immédiatement propriétaire du logement. 

Le rachat de votre résidence principale par la SCI: une bonne idée?

Pourquoi procéder au rachat de votre résidence principale par la SCI ? Pour refinancer votre résidence principale, et ainsi obtenir des fonds immédiats grâce à la vente, tout en conservant ce bien dans le patrimoine de la SCI.

On appelle « vente à soi-même » ou encore « OBO » (owner buy-out), le fait de vendre un bien immobilier à une société contrôlée par le vendeur (détenant la majorité des parts sociales). Bien qu’autorisé, ce type d’opération est surveillé par l’administration fiscale, certains montages ayant pour seul but l’optimisation fiscale.

Vendre sa résidence principale à une SCI est une opération qui doit être bien encadrée, et justifiée par un intérêt légitime. Ceci pour éviter qu’elle ne soit considérée comme un abus de droit, et donc sanctionnée.

Si le but du montage est de pouvoir déduire des charges, par exemple, l’administration fiscale pourra considérer qu’il y a abus de droit. Pour éviter des sanctions, l’objectif de l’opération ne doit pas être d’échapper à l’impôt, ni de se soustraire aux poursuites de créanciers. 

Dans le doute, et pour sécuriser le montage, il est recommandé d’étudier votre projet avec un professionnel du droit. 

La résidence principale en SCI se prête donc à plusieurs projets, et présente des intérêts certains en matière de gestion et de transmission du patrimoine. 

Mise à jour : 31/03/2021

Rédaction: Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan,  docteur en droit et diplômé de Harvard.

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