21 janvier 2021

Pourquoi et comment acheter une maison en SCI?
Temps de lecture : 3 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

Commencer les démarches

Lorsqu’on pense à acheter une maison, la première idée qui vient à l’esprit est naturellement l’achat classique en nom propre. Mais avez-vous déjà pensé à acheter une maison en SCI ? Dans cette situation, c’est la SCI, dont vous détenez des parts, qui est propriétaire de la maison. 

Quelles sont les étapes à suivre et les avantages de créer une SCI pour acheter une maison? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

acheter une maison en sci

Qu’est-ce qu’une SCI?

Définition

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée par au moins deux associés dont l’objet social est la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Elle est constituée pour une durée de 99 ans maximum.

Les différentes SCI pour acheter un bien

Il existe plusieurs types de SCI dont les plus connues sont la SCI familiale et la SCI professionnelle.

Les associés de la SCI familiale sont exclusivement membres d’une même famille. Un couple peut par exemple acheter une maison en SCI pour y habiter.

La SCI professionnelle quant à elle est utilisée pour acquérir un bien immobilier à usage professionnel. Concrètement le dirigeant de l’entreprise achète les murs de l’entreprise à travers une SCI afin de ne pas faire entrer le bien immobilier dans le patrimoine de l’entreprise. Cette dernière verse alors un loyer à la SCI.

Pourquoi acheter une maison en SCI?

Il est possible d’acheter une maison en SCI pour la louer ou pour y habiter. Dans les deux cas, ce montage juridique peut présenter des avantages notamment d’un point de vue fiscal.

Le régime fiscal de la SCI

Concernant le régime fiscal de la SCI, elle a le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, une fois qu’elle a opté pour l’IS, ce choix est définitif, il n’est plus possible de passer à l’IR. 

Quand la SCI est à l’IR, le résultat fiscal doit être déclaré par chacun des associés dans le cadre de leur déclaration de revenu respective dans la limite des quotes-parts qu’ils détiennent. Si la SCI est à l’IS, la société paie l’impôt sur les sociétés, et les associés déclarent uniquement les dividendes perçus dans le cadre de leur déclaration de revenu. Il est recommandé de faire appel à un expert comptable pour faire le choix le plus approprié à chaque SCI.

Les avantages d’acheter une maison en SCI

Augmentation de la capacité d’emprunt

Tout d’abord, en vous associant avec un tiers pour acheter une maison en SCI, vous augmentez votre capacité d’emprunt. Les banques vont prendre en compte la capacité d’endettement de chacun des associés pour décider de financer ou non le projet. 

De même, la SCI permet de mutualiser le poids des frais et des charges inhérents à l'administration du bien et à son entretien.

Répartition précise des parts sociales 


Par ailleurs, la SCI contrairement à l’indivision permet d’évoluer dans un contexte clair et précis où les associés peuvent décider de la répartition des parts sociales

D’ailleurs, un couple marié peut décider de créer une SCI pour acheter sa résidence principale, afin d’échapper au régime légal de la communauté légale réduite aux acquêts qui impose une répartition 50/50 des biens acquis pendant le mariage.

Transmission de patrimoine facilitée


En outre, la SCI facilite la transmission du patrimoine aux enfants puisqu’il est possible de réaliser des donations de parts avec une exonération de frais de mutation à hauteur de 100.000 euros tous les 15 ans.

Dispositif loi pinel profitable à la SCI 

Par ailleurs, acheter une maison en SCI dans le cadre d’un projet d’investissement locatif permet de bénéficier du dispositif de la loi Pinel qui permet de réduire l’imposition des associés lorsque le bien acquis par la société est neuf et qu’il est mis en location au moins 6 ans. 


Comment acheter un appartement en SCI ou une maison?

Pour acheter un bien immobilier en SCI, la première étape est généralement celle de la création de la société.

Cela implique dans un premier temps de rédiger les statuts de la SCI. Ils précisent :

  • le nom des associés ;
  • l’adresse du siège social ;
  • les apports en numéraire ou en nature réalisés par les associés ;
  • la répartition des parts sociales entre les associés ;
  • la désignation du gérant de la SCI ;
  • les modalités de fonctionnement de la société.

Ensuite, il faut compléter le formulaire M0 de SCI pour immatriculer la SCI auprès du RCS et procéder aux démarches de publicité dans un journal d’annonces légales. Les statuts doivent être également enregistrés auprès du Centre des Formalités des Entreprises compétent territorialement.

Une fois la société constituée, les associés peuvent chercher à acheter une maison en SCI et à démarcher les établissements bancaires pour obtenir un emprunt. Si les associés disposent des fonds nécessaires pour l’acquisition du bien immobilier, ils peuvent préférer un apport en compte courant d’associé à la souscription d’un prêt.

Peut-on créer une SCI après un achat immobilier?

Il est tout à fait possible de créer une SCI après l’achat d’un bien immobilier en propre par les personnes qui seront les futurs associés de la SCI.

Dans ce cas, ils réalisent un apport au bénéfice de la SCI ce qui a pour effet de transférer la propriété du bien à la société et d’octroyer des parts sociales aux associés.

Acheter une maison en SCI offre de nombreux avantages que ce soit pour y habiter ou la louer. Toutefois, il faut également prendre en compte l’importance de la gestion administrative et faire les bons choix fiscaux pour optimiser le projet en fonction de votre situation.

Mise à jour: 21/01/2021
Rédaction : Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.

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