Acheter une maison en SCI pour y habiter : bonne ou mauvaise idée ?

Si vous êtes en couple et que vous envisagez d’acheter votre résidence principale ensemble, vous vous demandez certainement si acheter une maison en SCI pour y habiter présente un réel intérêt. Nous vous proposons donc d’aborder les avantages et les inconvénients de créer une SCI pour acheter le bien immobilier qui vous servira de résidence principale.

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une société spécifiquement créée pour détenir des biens immobiliers.

Il s’agit donc d’une personne morale détenant son propre actif et son propre passif. Elle présente de nombreux avantages et permet notamment de faciliter la transmission de patrimoine. En effet, c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble et non les associés, qui ne détiennent que des parts sociales de la SCI.

Prenons l’exemple de parents qui souhaitent transmettre leur maison à leurs enfants de leur vivant. Grâce à la SCI les parents peuvent simplement céder leurs parts sociales aux enfants, qui n’auront pas à subir le régime de l’indivision, parfois délicat en cas de mésentente familiale.  

Pour créer une SCI, deux personnes au moins doivent s’associer. Son fonctionnement est régi par les statuts qui prévoient notamment la répartition des parts sociales entre les associés.

Un couple peut décider de créer une SCI pour acheter une maison principale. Dans ce cas, il s’agira d’une SCI familiale. Les lieux pourront être occupés à titre gratuit ou onéreux.

Créer une SCI pour son habitation principale : quelles sont les différentes possibilités ?

Pour détenir leur résidence principale en SCI, les associés ont deux possibilités.

• Si les associés sont propriétaires en propre de leur résidence principale, ils peuvent décider de créer une SCI a posteriori et d’apporter le bien immobilier à la société. Ils reçoivent alors des parts sociales en contrepartie du transfert de propriété. Ils doivent veiller à évaluer correctement la valeur du bien apporté, car leur responsabilité peut être recherchée par les tiers intéressés pendant 5 ans.

• D’autre part, si les associés ne sont pas encore propriétaires, ils peuvent décider de créer une SCI pour l’achat de leur résidence principale. Dans ce cas, c’est la SCI qui emprunte pour acquérir le bien immobilier et qui en devient immédiatement la propriétaire.

Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale en SCI ?

Acheter un appartement en SCI ou une maison pour y habiter offre de nombreux avantages pour le couple d’associés :

• dérogation au régime de communauté des biens ;
• protection du conjoint survivant ;
• avantages fiscaux.

Dérogation au régime de communauté des biens 

Ainsi, un couple marié qui n’a pas signé de contrat de mariage est soumis au régime matrimonial légal de la communauté de biens. Dès que le couple achète un bien après son mariage, celui-ci appartient pour moitié à chacun des époux.

Or, il se peut que le couple souhaite un partage différent de la propriété.

Acheter une maison en SCI pour y habiter permet donc au couple marié de prévoir dans les statuts la répartition des parts sociales comme il le souhaite.

Protection du conjoint survivant 

D’autre part, pour les couples pacsés ou vivant en concubinage, en cas de décès de l’un des partenaires, le survivant n’hérite pas automatiquement de sa part du bien. Pour parer à cette situation et protéger le conjoint survivant, il convient de réaliser deux opérations :

• La constitution d’une SCI pour l’achat de la résidence principale ; et 
• Le démembrement de SCI (ou démembrement croisé des parts sociales).

Qu’est-ce qu’un démembrement croisé de parts sociales ? C’est très simple : au lieu d’être pleinement propriétaire de leurs parts sociales, les deux partenaires vont chacun détenir une partie des parts sociales de l’autre. En effet, chaque part sociale (comme tout bien meuble ou immeuble) est composée de deux éléments : la nue-propriété et l’usufruit.

L’usufruit permet d’utiliser le bien, et d’en retirer les fruits. Dans le cas des parts sociales, c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes.

La nue-propriété, quant à elle, confère le droit de disposer des parts sociales (c’est-à-dire de les vendre). Le nu-propriétaire conserve notamment son droit de vote, sauf pour les décisions concernant la distribution des dividendes : elles concernent directement l’usufruitier.

Lors d’un démembrement croisé, le premier partenaire possède la nue-propriété sur ses propres parts et l’usufruit sur les parts de l’autre. A l’inverse, le second partenaire détient l’usufruit sur les parts du premier, et la nue-propriété sur ses propres parts.

Par ce mécanisme, le conjoint survivant se voit automatiquement attribuer la pleine propriété des parts de la SCI au décès de l’autre.

Avantages fiscaux 

En outre, créer une SCI pour son habitation principale procure certains avantages fiscaux, tels que :

• l'exonération des droits de mutation pour les donations de parts sociales (en pleine propriété ou seulement en nue-propriété) dès lors qu’elles portent sur un montant inférieur à 100 000 € et qu’elles ont lieu tous les 15 ans au moins ;
• l’exonération d’impôt sur la plus-value de SCI dès lors qu’il s’agit d’une SCI à l’IR, et que les occupants ne verse pas de loyer à la SCI ;
• la réduction d’impôt en cas de déficit foncier.

Quels sont les inconvénients d’acheter une maison en SCI pour y habiter ?

Si acheter une maison en SCI pour y habiter présente certains avantages, il est important d’en connaître également les inconvénients.

• En effet, comme toute société, la création d’une SCI implique de réaliser un certain nombre de formalités, comme la rédaction des statuts et l’immatriculation de la société.
• Par ailleurs, le fonctionnement de la SCI obéit à des règles précises même si elle est uniquement créée pour détenir la résidence principale : assemblée générale, paiement des impôts, etc.

• Par ailleurs, l’administration fiscale peut considérer qu’il y a abus de droit si l’optimisation fiscale visant à déclarer un déficit foncier est jugée abusive.

• En outre, lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, l’abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur du bien n’est pas applicable pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si le patrimoine net de la SCI dépasse 1,3 million d’euros, la possession en propre du bien par le couple peut être plus intéressante fiscalement.

Acheter une maison en SCI pour y habiter peut donc être une bonne idée pour un couple, notamment s’il souhaite préparer la transmission de son patrimoine.
Même si la lourdeur administrative qu’implique la création et la gestion d’une société peut être un frein, sachez qu’il est aujourd’hui possible de créer sa SCI en ligne et de déléguer les différentes formalités de gestion.