Monter une SCI "professionnelle" pour acheter les locaux de votre entreprise

Vous souhaitez acquérir des locaux professionnels mais n’avez pas nécessairement la surface financière requise pour acheter seul ? En tant que profession libérale, commerçant, ou même en tant que société de services, être propriétaire de vos locaux professionnels peut être intéressant.

Pour cela, vous pouvez monter une SCI pour qu'elle devienne propriétaire de l'immeuble ou du local professionnel qui loge votre entreprise. En pratique, vous pouvez structurer votre projet de la manière suivante :

  • monter une SCI, par exemple avec les membres de votre famille ou avec les associés de votre entreprises ;
  • solliciter une banque pour un financement de l'immeuble via la SCI ;
  • une fois la SCI propriétaire de l'immeuble, louer l’immeuble à l’entreprise, les loyers perçus par la SCI permettant de rembourser le prêt immobilier.

Ce montage vous permet donc de séparer l'actif immobilier utilisé par l'entreprise du reste de l'exploitation professionnelle. Monter une SCI confère donc des atouts indéniables sur le plan patrimonial et comptable.

Mini-sommaire :

1- Favoriser la transmission familiale

2- Toucher un revenu complémentaire

3- La SCI vous permet de sécuriser votre emplacement

4- La SCI permet de vous protéger des créanciers professionnels

5- La SCI permet de faciliter la revente de votre entreprise

    locaux professionnels

Favoriser la transmission familiale

Attention : faire acquérir un immeuble ou un local professionnel à une SCI dont vous êtes associé ne vous en rend pas propriétaire. Vous ne serez que propriétaire d'une fraction des parts de la SCI. Cela signifie que vous pouvez également céder vos parts par la suite.

Si vous montez une SCI familiale pour acquérir le bien, cela vous permettra de constituer un patrimoine immobilier pour vos enfants tout en faisant financer l’immeuble par votre entreprise. Vous pourrez de surcroît le transmettre dans des conditions favorables sur le plan fiscal :

  • tous les 15 ans, vous avez l'autorisation de donner gratuitement l'équivalent de 100.000€ à chacun de vos enfants.
  • afin d'optimiser au maximum cette donation, vous pouvez décider de ne donner que la «nue propriété» des parts de la SCI à vos enfants. Cela signifie qu'ils en deviennent propriétaires mais que vous conservez la possibilité de jouir des parts. Par exemple, vous pouvez conserver le droit de toucher les dividendes réalisés par la SCI ou le droit de vote attaché aux parts.

Eclairage sur le démembrement des parts de SCI (nue-propriété / usufruit) : L'intérêt principal de ne transmettre que la nue-propriété est de faire baisser le prix des parts sociales. Vous pouvez donc leur donner un nombre de parts plus importants tout en respectant la limite des 100.000€. Par exemple, si votre part de SCI vaut 100€ en pleine propriété, il est possible qu'elle n'en valle plus que 75 en nue-propriété. Vous pourrez ainsi transmettre 25% de parts en plus sans avoir à vous acquitter des frais de donation. Par la suite, lors de leur héritage, vos enfants acquerront l'usufruit des parts que vous leur avez transmis et en deviendront totalement propriétaires. A cette étape, ils n'auront aucun droit de succession à payer.

Toucher un revenu complémentaire

Lorsque la SCI aura remboursé la totalité de l'emprunt qui a servi à acheter l'immeuble, les loyers qu'elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu'associé de la SCI, les bénéfices ainsi générés pourront vous être reversés comme dividendes. Ainsi, si vous savez votre entreprise pérenne, investir pour monter une SCI vous permettra de toucher un revenu supplémentaire.

Attention: veillez à ce que le loyer versé par votre entreprise à la SCI soit en adéquation avec le prix du marché sous peine de redressement fiscal.

La SCI vous permet de sécuriser votre emplacement

Lorsque l'emplacement professionnel que vous avez choisi pour créer votre entreprise est déterminant pour votre activité, vous avez tout intérêt à vous assurer de sa durabilité. Pour éviter tout risque lié à la résiliation d'un bail commercial, montez une SCI pour qu'elle acquiert les murs de votre entreprise est judicieux. Par exemple, si vous montez un hôtel en bord de mer, la résiliation de votre bail peut vous conduire à la perte de votre activité. Dans des cas comme celui-ci, monter une SCI pour acheter l'emplacement vous garantie de conserver l'usage de l'immeuble.

La SCI permet de vous protéger des créanciers professionnels

Monter une SCI pour y abriter un bien immobilier utilisé par votre entreprise permet de le mettre hors de portée de ses créanciers. En cas de défaut de paiement, ils ne pourront pas saisir pour faire vendre aux enchères les locaux de votre entreprise car elle n'est pas propriétaire mais locataire. Cela vous permettra de conserver votre local et, le cas échéant, poursuivre l’activité sous une autre forme. 

En revanche, si la SCI ne parvient pas à rembourser son emprunt auprès de la banque, celle-ci pourra bien entendu saisir l'immeuble. Monter une SCI sans apport et utiliser un levier de financement trop déséquilibre peut alors se révéler très périlleux.

La SCI permet de faciliter la revente de votre entreprise

Monter une SCI pour qu'elle devienne propriétaire de l'immeuble dans lequel vous exercez votre activité peut, dans certains cas, faciliter la revente de l’entreprise. Il arrive que le repreneur ne soit pas intéressé par les murs, par exemple s'il souhaite délocaliser ou qu'il dispose déjà d'un local lui appartenant. De plus, le coût de l'immeuble peut se révéler dissuasif pour un repreneur. Attention donc à la gestion que vous faites de votre SCI.

Il faut toutefois largement nuancer ce propos. Si vous êtes restaurateur par exemple, votre salle de restaurant et vos cuisines sont indispensables pour le repreneur. Ainsi, dans certaines hypothèses, il sera évidemment préférable de ne pas scinder le patrimoine de l'entreprise.

 

Avant de vous lancer dans la constitution d'une SCI, vérifiez que l'achat des murs de votre entreprise par une société civile immobilière est adapté à votre situation. Si tel est le cas, n'hésitez pas à monter la SCI dès la création de votre entreprise.

 

Date de mise à jour : 11/05/2016

Rédacteur : Clara Ripault, diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas, élève avocate (HEDAC). Clara est spécialisée dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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