08 mars 2020

Amortissement SCI: conditions, durée et procédure
Temps de lecture : 3 min

Faustine Nègre
Diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Pour développer son activité, une SCI effectue certains investissements qui vont perdre de leur valeur au fil du temps et de leurs usages, raison pour laquelle il convient de les amortir. Concrètement, l’amortissement en SCI consiste à comptabiliser une charge annuelle qui correspond à la dépréciation de ses immobilisations.

Ce mécanisme comptable a d’ailleurs tout son intérêt. Quoi qu’il en soit, toutes les SCI n’ont pas à se conformer à cette formalité comptable. En effet, selon la fiscalité applicable à la SCI, l’amortissement n’est pas obligatoire.

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Amortissement en SCI: est-ce possible ?

L’amortissement dans une SCI revient à calculer une charge liée à une immobilisation inscrite à son actif. Il importe par la suite de répartir cette charge sur une durée de vie théorique. La dépréciation d’un bien amortissable doit alors faire l’objet d’une constatation dans la comptabilité de la SCI.

Néanmoins, en fonction du régime fiscal auquel est soumise la société, celle-ci peut se conformer ou non à ce mécanisme comptable. Effectivement, si une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) n’a pas à amortir ses immobilisations, il en est tout autre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les biens amortissables en SCI

Toutes les immobilisations détenues par la SCI et entrant dans la composition de son actif ne peuvent évidemment pas être amorties. Ainsi, les biens corporels sont généralement amortissables :

  • Construction (immeuble, appartement, bâtiment...) et ses éléments (toiture, murs, maçonnerie...)
  • Agencement
  • Matériel et outillage
  • Mobilier et matériel de bureau
  • Matériels informatiques

Par contre, dans le cas des immobilisations incorporelles, seules certaines d’entre elles le sont - comme par exemple les brevets d’invention, licences et dépenses relatives au développement et à la conception de logiciels. En fait, les immobilisations incorporelles amortissables sont les biens qui ne seront plus d’aucune utilité à l’entreprise à une date définie. Dans tous les cas, si la SCI souhaite amortir une immobilisation, elle doit préciser son utilisation et sa durée.

Taux et durée d’un amortissement dans une SCI

En principe, ce sont les règles de l’amortissement linéaire qui s’appliquent pour l’amortissement des biens détenus par une SCI. Dans cette optique, la perte de la valeur du bien au fil du temps est en théorie constante. Pour déterminer les amortissements successifs, il convient alors de diviser le prix d’acquisition du bien par sa durée normale d’utilisation.

A noter : avant de faire ce calcul, il faut déduire du prix d’achat du bien les frais généraux déductibles dans l’immédiat. Il en est ainsi des honoraires du notaire ou des frais inhérents à la rédaction d’actes.

En pratique, la durée d’amortissement d’un immeuble en SCI joue un rôle crucial. En effet, elle permet de déterminer le taux d’amortissement annuel de ce bien. D’ailleurs, comme la loi impose le démembrement des éléments d’un immeuble, la durée de l’amortissement varie en fonction de la nature du composant amorti. À titre d’exemple, pour le calcul de l’amortissement d’un appartement en SCI, il convient de tenir compte de chaque élément amorti :

  • Immeuble bâti : de 20 à 50 ans, soit un taux annuel d'amortissement de 2 % à 5 %
  • Toiture et installations électriques : 25 ans (4 %)
  • Étanchéité, ascenseurs et agencements intérieurs : 15 ans (6,67 %)
  • Gros œuvre : 80 ans (1,25 %)

Il faut remarquer que la durée d’amortissement d’un immeuble en SCI diffère également suivant le type de bien. Ainsi, la durée d’amortissement d’un appartement dans une SCI et celle de l’amortissement d’un bâtiment industriel en SCI sont différentes. 

L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IR

Même si une SCI soumise à l’IR n’est pas tenue de comptabiliser l’amortissement d’un immeuble qui lui appartient, rien ne l’empêche d’amortir son bien. Toutefois, il faut savoir que l’amortissement d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR a des conséquences sur le plan comptable et le plan fiscal.

Une SCI à l'IR qui décide de procéder à l'amortissement d'un bien pourra passer une écriture comptable en ce sens - elle va alors comptabiliser l’amortissement de l’immeuble dans le bénéfice de la SCI. En effet, une SCI à l'IR est une SCI transparente, ce qui implique qu'elle ne peut en aucun cas déduire de son bénéfice fiscal l’amortissement de l’immeuble inscrit à son actif.

L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IS

Une SCI soumise à l'IS est dans l’obligation de tenir une comptabilité et d’amortir les biens qui lui appartiennent. Ce sont alors les règles de l’amortissement linéaire qui s’appliquent pour le calcul de la dépréciation de la valeur de l’immeuble qu’elle détient.

Quoi qu’il en soit, l’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IS est déductible de son résultat. Par conséquent, le bénéfice imposable et le montant de ses impôts se voient réduits. 

Changement de régime fiscal de la SCI : quel impact sur l’amortissement ?

Vous avez décidé de changer le régime d’imposition des bénéfices de votre SCI soumise à l’IR ? Alors, sachez qu’en cas de passage d’une SCI soumise à l’IR à l’IS, l’amortissement doit impérativement faire l’objet d’une comptabilisation. Cependant, celle-ci s’avère être très contraignante si l’immeuble détenu par la société est cédé en cours de vie sociale.

Dans le cadre d’un changement de régime fiscal d’une SCI, le calcul de l’amortissement doit s’opérer sur une nouvelle base. Les associés sont en effet tenus de réévaluer l’immeuble détenu par la société afin d’inscrire à l’actif de son bilan la valeur vénale de ce bien au jour du passage à l’IS. Cela implique également la définition d’une nouvelle durée d’utilisation.

Bon à savoir : en étant assujettie à l’IS, la SCI ne peut plus compter sur le mécanisme de l’abattement pour durée de détention. Effectivement, l’imposition à l’IR permet à une SCI de bénéficier d’une exonération de la taxe sur les plus-values immobilières si elle détient un immeuble pendant plus de 22 ans.

Pour aller plus loin :

Mise à jour : 08/03/2020

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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