19 mars 2021

Comment acheter un appartement en SCI pour le louer?
Temps de lecture : 4 min

Jérémy Dumez
Diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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La création d’une SCI est un incontournable de l’investissement locatif. Réaliser un achat locatif en SCI présente de nombreux avantages pour optimiser l’acquisition, la gestion et éventuellement la transmission du bien immobilier. 

Quels sont les avantages de la SCI pour l’investissement locatif ? Comment créer une SCI pour louer un bien ? Quelles limites à la création de SCI pour louer un bien? Legalstart répond à vos questions. 

Quels sont les avantages de la SCI pour l’investissement locatif?

Réaliser un investissement locatif en SCI vous permet de vous associer, notamment au sein d’une SCI familiale afin d’améliorer votre crédibilité, votre capacité d’emprunt, votre rentabilité et votre fiscalité.

En effet, en vous associant au sein d’une SCI, vous mutualisez les apports de fonds propres pour augmenter vos chances d’octroi d’un prêt immobilier de SCI. De plus, vous bénéficiez d’un effet de levier en n’apportant qu’une faible partie de capitaux propres pour bénéficier de la même rentabilité.

Acheter une maison en SCI pour la louer présente des avantages fiscaux. Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI est qualifiée de “transparente” fiscalement, c’est à dire que :

  • En cas de bénéfices fonciers : chaque associé de la SCI est imposable personnellement à hauteur de sa quote-part dans la SCI, autrement dit si vous possédez 40% des parts-sociales de la SCI, vous paierez l’impôt sur 40% des recettes.
  • En cas de déficits fonciers : chaque associé de la SCI peut imputer personnellement sa quote-part de déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10.700 euros (et le solde sur les revenus fonciers durant 10 ans) afin de diminuer son imposition.

Enfin, la SCI permet davantage de souplesse et de liquidité. Il est en effet plus aisé pour un associé de céder ses parts sociales dans la SCI ou de les transmettre dans le cadre d’une succession.

Comment créer une SCI pour louer un bien?

Pour créer une SCI, vous devrez accomplir un certain nombre de formalités : 

  • Rédiger les statuts de la SCI ;
  • Procéder au dépôt du capital social ;
  • Publier un avis de constitution au sein d’un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;
  • Déposer l’ensemble de ces documents, accompagnés d’un formulaire M0 au Greffe du Tribunal de Commerce compétent.

Une fois la SCI constituée, pour louer un bien en SCI, le ou les gérants de la société signeront un contrat de bail entre la SCI et le ou les locataires des biens appartenant à la SCI et mis en location.

Quelles limites à la création de SCI pour louer un bien?

Procéder à la création d’une SCI pour faire de la location présente des avantages. Néanmoins, plusieurs inconvénients sont à prendre en compte pour acheter un appartement en SCI pour le louer. 

Tout d’abord, la société civile immobilière est une société civile, soumise par nature à l’impôt sur le revenu (IR). Si la SCI réalise une activité de location meublée (commerciale) de manière habituelle ou à titre principal (plus de 10% des recettes) elle sera imposable à l’impôt sur les sociétés (IS). 

Ce basculement peut avoir des conséquences fiscales. Pour en mesurer la portée il est important de savoir quel régime choisir pour votre SCI entre l’IR et l’IS.

Si la SCI est pertinente pour de la location non meublée, la SCI peut être un choix moins adapté à la location meublée.

Bon à savoir : la SARL de famille peut être un choix judicieux lorsque vous désirez exercer une activité commerciale comme la location meublée et demeurer imposable à l’impôt sur le revenu sans limitation de montant ou de durée.

Un autre élément à prendre en compte lors du choix de la SCI est le régime de responsabilité. En effet, la société civile en général et donc la société civile immobilière sont des sociétés à responsabilité illimitée, contrairement par exemple à la société à responsabilité limitée (SARL).

Cela signifie que la responsabilité des associés de SCI n’est pas limitée au montant de leur apport et qu’il sont responsables de façon subsidiaire (si la SCI ne peut pas payer) sur leur patrimoine personnel - à hauteur de leur quote-part dans le capital - des dettes de la SCI. 

Mise à jour: 19/03/2021

Rédaction: Jérémy Dumez, diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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