SCI à l’IR ou à l’IS : comment faire le bon choix ?

Lorsque l’on veut se lancer dans la création d'une SCI, la question de l’imposition n’est pas à négliger. Le régime fiscal se choisit souvent dès les statuts, et il pèse ensuite sur chaque étape de la vie de la société : l'imposition des loyers, la déduction des travaux, la revente du bien et la transmission des parts.

Qui paie l'impôt, les associés ou la société ? Qu'est-ce qui se déduit dans chaque régime, et que coûte la revente ? Combien de temps l'option pour l'IS vous engage-t-elle, et quels critères permettent de trancher ? Que choisir pour une SCI, IR ou IS ?

Comment est imposée une SCI à l'IR ou à l'IS ?

Une société civile immobilière relève de l'impôt sur le revenu tant qu'elle n'a pas choisi un autre régime. L'impôt sur les sociétés ne s'applique que sur option, ou de plein droit lorsqu'elle exerce une activité commerciale.

L'IR, régime par défaut de la SCI

Une SCI à l'IR n'est pas imposée en tant que telle. Chaque associé déclare la part des résultats qui correspond à sa participation au capital, y compris quand la SCI ne lui reverse pas cette somme. La société dépose une déclaration de résultat n° 2072 qui sert de base à ces déclarations individuelles.

La présence d'une société soumise à l'IS parmi les associés ne fait pas changer la SCI de régime. Seule la quote-part de résultat revenant à cette société est déterminée selon les règles de l'IS et intégrée à son propre résultat imposable. Les associés personnes physiques restent imposés à l'IR.

L'IS, sur option ou en cas d'activité commerciale

L'option pour l'IS peut être exercée dès la création ou en cours de vie sociale. Elle est notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la SCI veut être soumise à l'IS. Elle peut ensuite être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient irrévocable (article 239 du Code général des impôts). Une SCI qui a opté au titre de 2027 peut donc y renoncer jusqu'à l'exercice 2032.

Une SCI peut aussi relever de l'IS sans l'avoir choisi. C'est le cas lorsqu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, au-delà de 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes. L'administration considère alors que cette activité n'est plus accessoire.

Quels sont les avantages et les limites d'une SCI à l'IR ?

L'IR convient aux associés qui veulent une gestion simple et qui envisagent de conserver le bien longtemps. Ses atouts tiennent à la transparence fiscale, à la déduction des déficits et au régime des plus-values, ses limites, à l'imposition annuelle de chaque associé à son propre taux.

Ce mécanisme permet à chaque associé de la SCI d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, s’il existe des écarts de revenus importants entre les différents associés, ils ne subiront pas la même charge d’imposition. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, dus par chaque associé sur sa quote-part.

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

Avec une SCI à l'IR, deux régimes d'imposition des revenus fonciers sont possibles : le micro-foncier et le régime réel. Le micro-foncier s'applique lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15.000 € par an, et il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction des charges ni du déficit foncier.

Encore faut-il que l'associé y ait accès : il doit aussi être propriétaire en direct d'au moins un immeuble donné en location nue. Un associé qui ne perçoit ses loyers qu'au travers de la SCI relève donc du régime réel, quel que soit le montant de ses revenus fonciers.

Dans le cadre du régime réel, vous aurez l'avantage de pouvoir déduire vos charges, comme les frais engendrés par des travaux, l'assurance, etc.

La possibilité d’imputation des déficits 

Lorsque la société civile immobilière réalise un déficit foncier, ce dernier est imputable :

• sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € et à condition que le déficit ne soit pas dû aux intérêts d’emprunt ;
• sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à 10.700 € ou lorsque le déficit est dû aux intérêts d’emprunt.

L’imputation des déficits fonciers de la SCI sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet donc de lisser les charges fiscales sur le moyen terme. La limite d'imputation sur le revenu global est portée à 21.400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, lorsque les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Ces éléments sont à prendre en compte pour le choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des plus-values

Les limites de l'IR

La transparence a un revers. Chaque associé est imposé tous les ans sur sa quote-part, même si la SCI conserve les loyers pour rembourser un emprunt ou financer des travaux. Autrement dit, l'impôt n'attend pas que l'argent arrive sur votre compte. Pour un associé dont le taux marginal d'imposition atteint 41 % ou 45 %, ces revenus fonciers supportent ce taux, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Et l'immeuble ne s'amortit pas, si bien qu'une fois les intérêts d'emprunt et les travaux déduits, le loyer net est imposé en totalité.

Quels sont les avantages et les limites d'une SCI à l'IS ?

L'IS déplace l'impôt des associés vers la société. Il intéresse les SCI qui dégagent des bénéfices importants, qui financent leurs acquisitions à crédit ou qui conservent leurs résultats pour réinvestir, au prix d'une gestion plus lourde et d'une revente plus coûteuse.

Une imposition supportée par la société

Lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition de la SCI à l’IS, seule la société est imposée au taux de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique à la part des bénéfices allant jusqu'à 42.500 €, à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10.000.000 € et que le capital soit entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques.

La déduction des charges

Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut déduire les charges de son bénéfice imposable, telle que la rémunération du gérant, et ainsi réduire l’assiette de l’impôt. 

L’amortissement des biens immobiliers

Un autre avantage de la SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR est la possibilité pour la société d’amortir l’achat de ses biens immobiliers et donc de déduire les amortissements du résultat fiscal. L’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur liée à l’usure ou au temps. Cela permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien et est donc avantageux fiscalement lorsque votre SCI vient d’acquérir un bien immobilier. C'est un avantage à prendre en compte dans votre choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des cessions de parts de la SCI

Les cessions de parts dans les SCI soumises à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers et non à des cessions de biens immobiliers. La plus-value relève donc du régime des valeurs mobilières. Elle est soumise par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, sans abattement pour durée de détention. Un abattement n'est possible que pour des parts acquises avant le 1er janvier 2018, et seulement si l'associé opte pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'impact des dividendes sur le régime social du gérant

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IS et que le gérant associé se rémunère via des dividendes, le choix pèse aussi sur sa protection sociale. Contrairement à une rémunération soumise à cotisations sociales, les dividendes ne donnent pas lieu à la validation de droits à la retraite ou à une couverture maladie. L'arbitrage entre rémunération, soumise à cotisations, et dividendes, soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu, conditionne donc le niveau de protection sociale du gérant. 

Les limites de l'IS

La contrepartie de l'amortissement apparaît à la revente. La plus-value réalisée par une SCI à l'IS se calcule par rapport à la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Elle entre ensuite dans le résultat de la société, imposé à 15 % ou 25 %, sans aucun abattement pour durée de détention. Plus le bien a été amorti, plus la plus-value imposable est élevée. L'amortissement fait gagner du temps sur l'impôt, mais la facture revient à la sortie.

La gestion est aussi plus exigeante. La SCI à l'IS tient une comptabilité complète et dépose chaque année une déclaration de résultat n° 2065. Enfin, les bénéfices distribués sont imposés deux fois : à l'IS dans la société, puis au prélèvement forfaitaire unique ou au barème entre les mains des associés.

SCI à l’IS ou l’IR : tableau comparatif

IS ou IR pour votre SCI ? Voici un tableau comparatif pour vous aider dans votre choix d’imposition de votre SCI. 

Le tableau fait apparaître deux logiques : l'IR allège la gestion et la revente, mais impose chaque année les associés à leur propre taux. L'IS abaisse l'impôt courant grâce à l'amortissement, puis le reprend à la revente et à la distribution.

SCI à l'IR ou l'IS : quel régime choisir selon votre situation ?

Le choix d'un régime dépend de la situation personnelle des associés, de la durée de détention envisagée et du sort réservé aux bénéfices.

Selon votre taux d'imposition et votre projet

Par exemple, si la majorité des associés relève des tranches de 41 % ou 45 % de l'impôt sur le revenu, l'imposition de la SCI à 15 % puis 25 % peut s'avérer plus avantageuse, surtout si la société conserve ses bénéfices pour rembourser un emprunt ou financer de nouvelles acquisitions.

À l'inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel, perçoit des loyers modérés et prévoit une détention longue tire peu d'avantage de l'IS, qui alourdit la gestion administrative des biens et renchérit la revente. Le comparatif chiffré des deux régimes sur la durée du projet, loyers, travaux, emprunt et revente compris, éclaire le choix mieux qu'un critère isolé.

Le cas de la SCI familiale

Comme n'importe quelle SCI, la SCI familiale est par défaut soumise à l'IR. Elle peut, elle aussi, opter pour l'impôt sur les sociétés. 

La SCI familiale est habituellement créée dans l'objectif d'une transmission de patrimoine. La cession de parts dans une SCI à l'IR est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, qui est assez avantageux. Dans le cas d'une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique, sans abattement pour durée de détention sous le prélèvement forfaitaire unique. Lorsque la transmission se fait par donation de parts plutôt que par vente, ce sont les droits de donation qui s'appliquent, quel que soit le régime de la SCI. Votre choix devra donc se faire en fonction de votre projet de transmission.

SCI à l'IR ou l'IS : Legalstart prend en charge les formalités de création de la SCI, y compris lorsque les associés optent pour l'IS dès les statuts.