27 février 2020

Quel régime choisir pour votre SCI: IR ou IS?
Temps de lecture : 3 min

Kézia Varde
Diplômée en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 3 min

Lorsque vous vous lancez dans la création d’une SCI, le mode d’imposition par défaut est l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Il est donc possible d’avoir une SCI à l’IR ou à l’IS.

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS ou à l’IR? Quel régime choisir selon votre situation? Explications et tableau comparatif des deux systèmes d’imposition.

sci ir ou is

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IR ? 

Une fiscalité transparente

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, on parle de "SCI transparente". Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société sont imposés directement à l’impôt sur le revenu de chaque associé, à hauteur de leur quote-part. Ils s’apparentent alors à des revenus fonciers.

Ce mécanisme permet à chaque associé de la SCI d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, s’il existe des écarts de revenus importants entre les différents associés, ils ne subiront pas la même charge d’imposition

Attention: en revanche, les associés sont tous soumis aux mêmes charges sociales à hauteur de 17,2% sur leur quote-part. 

La possibilité d’imputation des déficits 

Lorsque la société réalise un déficit (on parle de déficit foncier), ce dernier est imputable: 

  • sur le revenu global, dans la limite de 10.700€ et à condition que le déficit ne soit pas dû aux intérêts d’emprunt; 
  • sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à
    10.700€ ou lorsque le déficit est dû aux intérêts d’emprunt. 

L’imputation des déficits sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet donc de “lisser” les charges fiscales sur le moyen terme. 

L’imposition des plus-values

Un autre avantage d’une SCI à l’IR plutôt qu’à l’IS est son imposition des plus-values de cession de biens. 

A noter: la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Par exemple, si vous achetez un bien 300.000€ mais que vous le revendez 340.000€ vous réalisez une plus-value de 40.000€. 

En effet, lorsque la SCI cède un bien, ses associés sont imposés sur la cession de la même manière qu’un particulier serait imposé sur la cession d’un bien immobilier. Cela est avantageux à deux niveaux: 

  • Le calcul de la plus-value: vous avez la possibilité d’augmenter le prix d’achat du bien en prenant en compte les frais engagés. Il vous est possible d'ajouter les frais d’acquisition, les frais de travaux ou encore les frais de voirie, réseaux et distribution. Ces frais peuvent être comptabilisés réellement ou forfaitairement. 
  • La comptabilisation de ces frais permet de réduire le montant de la plus-value.
  • L’abattement pour durée de détention du bien: si la SCI détient un bien depuis au moins 6 ans, un abattement progressif est appliqué sur le montant de la plus-value lors de la vente du bien. Cette règle s’applique (avec des taux différents) pour l’imposition et les charges sociales.

    Ainsi, au bout de 22 ans de détention d’un bien, la plus-value est exonérée d’imposition. Elle est également exonérée des charges sociales au bout de 30 années de détention

En savoir plus sur les plus-values en SCI

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS? 

Une imposition supportée par la société

Lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition de la SCI à l’IS, les associés ne sont pas imposés sur leur revenu en l’absence de distribution de dividendes. Seule la société est imposée à un taux fixe de 28%. 

Attention: en cas de versement de dividendes, les associés seront alors imposés personnellement à l’IR après un abattement de 40%. 

La possibilité d’amortir les biens immobiliers

Un autre avantage de la SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR est la possibilité pour la société d’amortir l’achat de ses biens immobiliers et donc de déduire les amortissements du résultat fiscal. 

A savoir: l’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur liée à l’usure, ou au temps. Cela permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien et est donc avantageux fiscalement lorsque votre SCI vient d’acquérir un bien immobilier. En savoir plus sur l'amortissement en SCI.

L’imposition des cessions de parts de la SCI

Les cessions de parts dans les SCI soumises à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers et non à des cessions de biens immobiliers. Ils bénéficient donc d’abattements en fonction de la durée de détention de leurs parts: 

  • 2 à 8 ans de détention: 50% d’abattement 
  • plus de 8 ans de détention: 65% d’abattement. 

Quel régime choisir pour quelle situation? 

Maintenant que vous connaissez les avantages de chacune des imposition: SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir?

Le choix d’un régime dépend de la situation personnelle des associés et de l’envergure des projets que vous avez pour votre SCI.     

Exemple: si la majorité des associés est soumise à une imposition sur le revenu dans une tranche supérieure à 30%, l’imposition de la SCI à un taux fixe peut s’avérer plus avantageuse. 

De la même manière, dans une SCI familiale le choix IS ou IR sera généralement plus orienté vers l’IR. Dans la plupart des cas, la création de SCI familiale a pour objectif de simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une famille.    

Il faut retenir que généralement, une SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices a plutôt intérêt à opter pour l’IS. A l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour un tel régime qui ne représente pas un gros avantage fiscal et alourdit la gestion administrative des biens. 

Comparatif de SCI à l’IR ou à l’IS

Chaque régime d’imposition présente donc des caractéristiques bien différentes qui sont plus ou moins adaptées en fonction de votre situation.  

Vous pouvez orienter le choix d’imposition de votre SCI à l’IR ou à l’IS grâce à un simulateur  mais il sera toujours utile de vous faire conseiller par un professionnel. 

Avant de constituer votre SCI, n’hésitez pas à consulter le guide de création de SCI

Mise à jour le 27/02/2020
Rédaction: Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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