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Fiches pratiques Créer une entreprise SCI SCI à l’IR ou à l’IS : comment faire le bon choix ?

SCI à l’IR ou à l’IS : comment faire le bon choix ?

SCI
K V

Kézia Varde

Diplômée d'un Master II en droit des affaires. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Lorsque l’on veut se lancer dans la création d’une SCI, la question de l’imposition n’est pas à négliger. Le choix d’imposer la SCI à l’IR ou l’IS n’est pas toujours évident, et une comparaison de ces deux modes d’imposition est essentielle pour prendre la décision la mieux adaptée à votre projet.

SCI à l’IS ou l’IR : quels sont les avantages et inconvénients ? Comment faire le bon choix pour ma SCI entre impôt sur le revenu ou sur les sociétés ? On vous aide à tout comprendre pour faire le bon choix. 

SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IR ?

Une fiscalité transparente

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, on parle de "SCI transparente". Cela signifie que la société n’est pas directement imposée : ses bénéfices sont imposés à travers les associés. En effet, ces derniers vont déclarer le montant des bénéfices correspondant à leur quote-part dans le capital social et seront imposés dessus au titre de l’impôt sur le revenu.

🛠️ En pratique : si un associé détient 30% des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 30% des bénéfices. 

Ce mécanisme permet à chaque associé de la SCI d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, s’il existe des écarts de revenus importants entre les différents associés, ils ne subiront pas la même charge d’imposition.

⚠️ Attention : en revanche, les associés sont tous soumis aux mêmes charges sociales à hauteur de 17,2% sur leur quote-part.

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

Avec un SCI à l’IR, vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Pour faire le choix du régime micro-foncier en SCI, vos revenus fonciers ne doivent pas excéder 15.000 € par an. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour la détermination du bénéfice imposable. Toutefois, il ne vous sera plus possible de déduire le déficit foncier.

Dans le cadre du régime réel, vous aurez l’avantage de pouvoir déduire vos charges, comme les frais engendrés par des travaux, l’assurance, etc.

La possibilité d’imputation des déficits 

Lorsque la société civile immobilière réalise un déficit foncier, ce dernier est imputable :

  • sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € et à condition que le déficit ne soit pas dû aux intérêts d’emprunt ;
  • sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à 10.700 € ou lorsque le déficit est dû aux intérêts d’emprunt.

L’imputation des déficits fonciers de la SCI sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet donc de lisser les charges fiscales sur le moyen terme. Ces éléments sont à prendre pour le choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des plus-values

📝 À noter : la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Par exemple, si vous achetez un bien 300.000 €, mais que vous le revendez 340.000 € vous réalisez une plus-value de 40.000 €.

Un autre avantage d’une SCI à l’IR plutôt qu’à l’IS est son imposition des plus-values de cession de biens. En effet, lorsque la SCI cède un bien, ses associés sont imposés sur la cession de la même manière qu’un particulier serait imposé sur la cession d’un bien immobilier. Cela est avantageux à deux niveaux :

  • Le calcul de la plus-value : vous avez la possibilité d’augmenter le prix d’achat du bien en prenant en compte les frais engagés. Il vous est possible d'ajouter les frais d’acquisition, les frais de travaux ou encore les frais de voirie, réseaux et distribution. Ces frais peuvent être comptabilisés réellement ou forfaitairement. La comptabilisation de ces frais permet de réduire le montant de la plus-value.

  • L’abattement pour durée de détention du bien : si la SCI détient un bien depuis au moins 6 ans, un abattement progressif est appliqué sur le montant de la plus-value lors de la vente du bien. Cette règle s’applique, avec des taux différents, pour l’imposition et les charges sociales. Ainsi, au bout de 22 ans de détention d’un bien, la plus-value est exonérée d’imposition. Elle est également exonérée des charges sociales au bout de 30 années de détention. 

SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IS ?

Une imposition supportée par la société

Lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition de la SCI à l’IS, seule la société est imposée à un taux fixe de 25% pour les exercices comptables ouvert à compter du 1er janvier 2022. Vous pouvez également bénéficier d'un taux réduit d'IS à 15% pour la part des bénéfices compris entre 0€ et 42.500 €, à conditions de respecter les critères d'éligibilité.

⚠️ Attention : en cas de versement de dividendes, les associés seront alors imposés personnellement à l’IR après un abattement de 40%.

La déduction des charges

Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut déduire les charges de son bénéfice imposable, telle que la rémunération du gérant, et ainsi réduire l’assiette de l’impôt. 

💡 Astuce : pour en savoir plus sur les charges déductibles en SCI à l’IS, consultez notre fiche pratique.

L’amortissement des biens immobiliers

Un autre avantage de la SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR est la possibilité pour la société d’amortir l’achat de ses biens immobiliers et donc de déduire les amortissements du résultat fiscal. L’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur liée à l’usure ou au temps. Cela permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien et est donc avantageux fiscalement lorsque votre SCI vient d’acquérir un bien immobilier. C'est un avantage à prendre en compte dans votre choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des cessions de parts de la SCI

Les cessions de parts dans les SCI soumises à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers et non à des cessions de biens immobiliers. Ils bénéficient donc d’abattements en fonction de la durée de détention de leurs parts :

  • 2 à 8 ans de détention : 50% d’abattement 
  • plus de 8 ans de détention : 65% d’abattement.

SCI à l’IS ou l’IR : tableau comparatif

IS ou IR pour votre SCI ? Voici un tableau comparatif pour vous aider dans votre choix d’imposition de votre SCI

 

SCI à l’IR

SCI à l’IS

Modalités d’imposition

Les associés sont imposés sur leur quote-part des bénéfices à l’impôt sur le revenu

La société est directement imposée sur son bénéfice à l’impôt sur les sociétés, et les associés sont imposés sur leurs dividendes.

Taux d’imposition

Barème progressif de l’IR

25% (taux réduit à 15% sous conditions)

Choix entre régime micro-foncier et régime réel

Oui

Non

Déficit foncier

  • Imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 €

  • Si le déficit est dû aux intérêts d’emprunt : imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à 10.700 €

Report du déficit sur les 10 ans

Déduction des charges

  • Intérêts d’emprunts réalisés par l’associé pour son apport au capital
  • Frais de gestion du bien
  • Taxe foncière
  • Frais d’acquisition
  • Frais de gestion
  • Amortissement
  • Rémunération du gérant associé
  • Taxe foncière

Plus-values

Régime des plus-values immobilières de particuliers :

  • Taux de 19%
  • Abattement progressif appliqué sur le montant de la plus-value à partir de 6 ans de détention du bien
  • Exonération à partir de 22 ans de détention

Régime des plus-values immobilières professionnelles :

  • Taux de 25%
  • Pas d’abattements possibles

Obligations comptables

Non

Oui

SCI à l'IR ou l'IS : quel régime choisir pour quelle situation ?

Maintenant que vous connaissez les avantages de chacune des imposition : SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir ? Le choix d’un régime dépend de la situation personnelle des associés et de l’envergure des projets. SCI à l’IR ou l’IS, exemples :

Exemple : si la majorité des associés est soumise à une imposition sur le revenu dans une tranche supérieure à 30%, l’imposition de la SCI à un taux fixe peut s’avérer plus avantageuse.

Exemple : De manière générale, dans une SCI familiale, le choix IS ou IR sera généralement plus orienté vers l’IR.

Imposition sciSCI à l'IR ou l'IS : que choisir pour une SCI familiale ?

Comme n'importe quelle SCI, la SCI familiale est par défaut soumise à l'IR. Également, ce type de SCI bénéficie de l'option pour l'impôt sur les sociétés. Alors, quel est le régime le plus avantageux pour la SCI familiale : l'IR ou l'IS ?

La SCI familiale est habituellement créée dans l'objectif d'une transmission de patrimoine. La cession de parts dans une SCI à l'IR est soumise au régime des plus-values des particuliers, qui est assez avantageux. Dans le cas d'une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique, avec des abattements correspondant à la durée de détention du bien. Votre choix devra donc se faire en fonction de votre projet de transmission.

🛠️ En prartique : sachez que la plupart des SCI familiale conservent l'IR.

📌 À retenir : SCI à l'IR ou l'IS : quel est le bon choix ? Une SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices a plutôt intérêt à opter pour l’IS. À l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour un tel régime qui ne représente pas un gros avantage fiscal et alourdit la gestion administrative des biens.

FAQ

Comment savoir si une SCI est imposée à l’IS ou l’IR ?

Pour savoir si une SCI a pour impôt l’IS ou l’IR, il faut regarder les modalités d’imposition. Dans une SCI à l’IS, la société est directement imposée sur ses bénéfices. Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfice.

Peut-on passer, dans une SCI, de l’IR à l’IS ?

Si vous avez fait le choix d'une imposition à l'IR, sachez qu'il est toujours possible d’opter pour l’IS dans une SCI. Le passage de l’IR vers l’IS est donc envisageable et peut se faire dès que vous le souhaitez. Cependant, réfléchissez bien à ce choix, car le passage à l'IS est irrévocable après 5 ans.

Peut-on passer, dans une SCI, de l’IS à l’IR ?

Dans une SCI, une fois que vous avez opté pour l’IS, vous ne disposez que de 5 ans pour revenir sur votre décision. Une fois ce délai écoulé, il est impossible de repasser à l’IR. Notez toutefois que si votre SCI a une activité commerciale, celle-ci basculera automatiquement à l'IS, sans possibilité de revenir à l'IR, sauf si vous stoppez cette activité.

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Kézia Varde

Diplômée d'un Master II en droit des affaires. 

Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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