26 mars 2021

Comment réaliser une déclaration d’impôt en SCI?
Temps de lecture : 4 min

Mélissa Boï
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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Si vous détenez une société civile immobilière (SCI), il est nécessaire de procéder chaque année à la déclaration d’impôt et notamment des revenus perçus afin que l’administration fiscale puisse déterminer l’impôt dont vous êtes redevable: loyers issus des locations vides ou meublées, produits de la vente de vos biens immobiliers, etc.

Avant de commencer vos démarches de création d’une SCI, découvrez comment et quand déclarer les revenus de votre SCI ainsi que les particularités de la déclaration de TVA pour cette société.

Comment déclarer les impôts d’une SCI?

La SCI vous permet de constituer, gérer et transmettre un patrimoine. Le fruit de la vente de vos biens immobiliers et les loyers perçus dans le cadre d’une location vide ou meublée, constituent des produits imposables.

En plus des déclarations personnelles des associés en fonction de leur quote part dans la SCI, une déclaration du résultat de la SCI doit se faire chaque année à l’aide du formulaire n°2072 C ou 2072 S selon les cas. 

Depuis 2020, la déclaration d’impôt de la SCI doit se faire en ligne via le dispositif de télédéclaration accessible sur le site des impôts en vous connectant sur votre espace professionnel.

Mais quand faut-il déclarer ses impôts en SCI? Vous devez déclarer l’ensemble des revenus perçus par votre société chaque année, au plus tard le second jour ouvré suivant le 1er mai. 

Que faire en l’absence de revenus?

Les associés d’une SCI sont tenus à des obligations déclaratives même si la SCI ne dégage aucun revenu locatif. A ce titre, il convient tout de même de différencier deux cas. Une SCI à l’IR ou l’IS a des conséquences différentes sur vos déclarations d’impôts en cas d'absence de revenus.

Si votre SCI relève de l’impôt sur le revenu

Dans l’hypothèse où votre SCI ne perçoit pas de revenus, et que le bien est destiné à un usage d’habitation, vous ne devez effectuer qu’une seule déclaration d’impôt pour votre SCI à l’IR lors de sa constitution (déclaration 2072-S-SD). 

Exemple: lors de la mise à disposition d’un bien à un associé gratuitement.

La société est dispensée en principe de réaliser une déclaration d’impôt les années suivantes. En revanche, cette dispense de déclaration est réelle tant qu’aucune modification n’a été apportée aux informations délivrées à l’administration lors de la première déclaration d’impôt (montant du capital social, liste des biens immobiliers, aucune perception de revenu ou produits financiers, aucune rémunération des associés, etc.). 

Bon à savoir: pour tout autre usage (autre qu’un usage d’habitation), il est nécessaire de déclarer les revenus fictifs que la société aurait perçus si elle avait loué le bien immobilier à un locataire.

Si votre SCI relève de l’impôt sur les sociétés

Le traitement fiscal d’une SCI à l’IS est bien différent de celui offert par l’impôt sur le revenu. En effet, le fait de mettre gratuitement l’un des biens immobiliers à la disposition d’un associé entraîne la taxation d’un loyer théorique (loyer que la société aurait pu recevoir si elle avait procédé à la location du bien à un tiers).

Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, mieux vaut s’abstenir de fournir gratuitement un logement aux associés pour éviter un redressement fiscal, car cet acte est considéré en pratique comme un acte anormal de gestion. A ce titre, l’associé bénéficiaire doit déclarer cette mise à disposition gratuite comme un avantage en nature. En ce sens, l’associé est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers. 

En pratique: il est souvent préférable d’opter pour une location du bien de la SCI en échange de loyers de la part de l’associé concerné.

Comment remplir le formulaire 2072?

Avant tout, il convient de préciser qu’il existe deux formulaires 2072:

  • Formulaire 2072-C: si votre SCI est propriétaire d’un immeuble en nue-propriété, d’un immeuble spécial (monuments historiques), d’un immeuble bénéficiant d’un régime spécifique concernant l’amortissement ou si un associé relève du régime réel (BIC ou BA) ou de l’IS;

  • Formulaire 2072-S: pour toutes les autres situations (la SCI ne possède aucun immeuble spécial, ni de bien en nue-propriété, associés personnes physiques, etc.).

Bon à savoir: la déclaration 2072-S est adaptée aux SCI familiales puisqu’elle concerne les sociétés dont les associés sont des personnes physiques.

L’objectif de la déclaration 2072 vise à déclarer les loyers que vous avez perçus à l’année N-1. Ainsi, la déclaration de vos revenus de SCI de 2020 se fera au plus tard le 1er mai 2021.

Les principales recettes à indiquer correspondent aux produits perçus par votre SCI:

  • Montant total des loyers encaissés;
  • Dépenses supportées par les locataires ayant été versées à la SCI;
  • Loyers qui auraient dû être perçus par la SCI en l’absence de mise à disposition à titre gratuit d’un bien non destiné à l’usage d’habitation;
  • Indemnités d’assurance, etc.

Les principales dépenses sont quant à elles, les suivantes:

  • Dépenses d’entretien, réparation ou amélioration de vos biens;
  • Charges payées à la place du locataire: électricité, chauffage…;
  • Frais d’administration et de gestion des biens: avocat, notaire, concierge…;
  • Indemnité d’éviction, etc.

Bon à savoir: concernant la fiscalité d'une SCI en location meublée, vous devez remplir la déclaration n°2065 spécifique aux sociétés exerçant cette activité.

Faut-il remplir une déclaration de TVA pour la SCI?

Vous détenez des locaux professionnels avec votre SCI? Il est loisible d’opter pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’avantage principal qui en résulte est la possibilité de déduire la TVA que vous avez réglée sur vos achats de biens et services.

Si vous êtes gérant de la SCI, vous pouvez formuler une demande d’option pour la TVA par le biais d’un courrier à destination du service des impôts des entreprises (SIE). Celle-ci sera valable dès le premier jour du mois de votre requête.

Bon à savoir: l’option à la TVA n’est valable que pour un seul immeuble. Si vous en détenez plusieurs, il est nécessaire d’exercer une option pour chacun d’entre eux.

Dès lors que vous êtes soumis à la TVA par obligation ou sur option, plusieurs effets en découlent:

  • Obligation de soumettre les loyers que vous percevez à la TVA;
  • Obligation d’indiquer dans le bail l’imposition à la TVA pour les locataires non assujettis à celle-ci, à défaut, l’option ne leur est pas opposable;
  • Obligation de remplir une déclaration de TVA;
  • Possibilité de déduire la TVA payée.

Bon à savoir: il est recommandé de veiller à conserver la preuve du paiement de la TVA comme les factures, afin de prévenir un potentiel contrôle fiscal.

Mise à jour: 26/03/2021

Rédaction: Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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