Déclaration d’impôt d’une SCI : quand et comment la soumettre ?

Si vous détenez une société civile immobilière (SCI), il est nécessaire de procéder chaque année à la déclaration d’impôt d’une SCI. Celle-ci permet de déclarer les revenus perçus afin que l’administration fiscale puisse déterminer l’impôt dont vous êtes redevable, notamment sur les loyers issus des locations vides ou meublées.

Quelles sont les échéances à respecter en 2026 ? Quel formulaire remplir ? Que doivent faire vos associés en parallèle ? Que se passe-t-il si la SCI n’a pas perçu de revenus ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société qui sert principalement à la gestion et à la transmission de patrimoine immobilier. Elle doit être constituée par au moins deux personnes, appelées associés, qui apportent des biens immobiliers ou des capitaux pour acquérir des biens immobiliers. Ces apports sont ensuite convertis en parts sociales distribuées proportionnellement entre les associés.

La SCI est essentiellement destinée à des activités non-commerciales, telles que :

• la location de biens non meublés ;
• ou la location de biens meublés, sous certaines conditions.

En termes de fiscalité, les SCI sont normalement assujetties à l'impôt sur le revenu, mais elles ont la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui implique des obligations déclaratives différentes.

Quels sont les revenus imposables d’une SCI ?

Les revenus imposables d'une société civile immobilière comprennent principalement les loyers perçus sur les propriétés qu'elle détient :

• les loyers reçus de la part des locataires au cours de l’année ;
• les dépenses récupérées auprès des locataires (charges ou frais d’entretien par exemple) ;
• les loyers théoriques dans le cas où la SCI mettrait à disposition gratuitement un bien immobilier qui n'est pas destiné à l'usage d'habitation, les loyers qui auraient pu être perçus durant cette période sont aussi considérés comme des revenus imposables ;
• et les indemnités d’assurance perçues par la SCI en cas de sinistre couvert par une assurance, compensant la perte de loyers ou les dommages aux biens.

Quand une SCI doit-elle déclarer ses revenus ?

Une SCI est tenue de déclarer ses revenus annuellement. La date limite est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N, concernant les loyers et autres revenus perçus durant l’année précédente (N-1). Les utilisateurs des téléprocédures bénéficient d’un délai supplémentaire de 15 jours calendaires.

Pour les revenus 2025, les échéances 2026 sont les suivantes :

• Déclaration papier : 5 mai 2026.
• Télédéclaration (obligatoire pour toute SCI dotd’un numéro SIRET) : 20 mai 2026.

Un dépôt hors délai expose la SCI à des majorations prévues à l’article 1728 du Code général des impôts :

• 10 % des droits dus, en l’absence de mise en demeure ou si la déclaration est déposée dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure ;
• 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure.

Ces majorations s’ajoutent aux intérêts de retard de 0,20 % par mois prévus à l’article 1727 du CGI.

Comment faire la déclaration d’impôt d’une SCI ?

Chaque année, le dirigeant de la SCI doit se connecter sur le site des impôts dans son espace professionnel. De là, et en plus des déclarations personnelles des associés en fonction de leur quote-part dans la société, le résultat doit faire l'objet d'une déclaration pour la SCI.

Pour cela, deux formulaires existent selon le cas :

• le formulaire n°2072 C ;
• ou le formulaire 2072 S.

La déclaration 2072-S

La déclaration 2072-S est conçue pour les SCI dont les conditions spécifiques correspondent à un cadre fiscal simplifié. Cette déclaration est appropriée dans les situations suivantes :

• la SCI est composée exclusivement d'associés qui sont des personnes physiques ou si les associés sont sous des régimes de micro-entrepreneur (micro BIC, micro-BA) ou au régime de la déclaration contrôlée BNC ;
• la SCI n’est pas propriétaire d'immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques, ni d'autres biens immobiliers considérés comme spéciaux en raison de leur nature historique ou patrimoniale ;
• la société ne doit posséder aucun bien en nue-propriété, ce qui implique que la SCI détient à la fois la nue-propriété et l'usufruit des biens immobiliers qu'elle possède ;
• et la SCI n’a pas opté pour les régimes d'amortissement avantageux comme ceux permis par les dispositifs "Périssol", "Besson neuf", "Robien" (classique et ZRR, recentré et ZRR recentré), "Borloo neuf", ou "Pinel".

La déclaration 2072-S doit être utilisée par les SCI qui remplissent ces critères et cherchent à simplifier leur processus déclaratif. Elle s'adresse principalement à des SCI classiques, gérant des biens immobiliers standards et où les associés bénéficient d'un statut fiscal simple.

La déclaration 2072-C

La déclaration 2072-C est spécifiquement destinée aux SCI qui présentent des caractéristiques particulières et qui requièrent une comptabilité plus détaillée en raison de ces spécificités. Voici les critères déterminants qui nécessitent l'utilisation de cette déclaration :

• la SCI est propriétaire d’immeubles classés comme spéciaux, tels que des monuments historiques soumis à des règles de conservation et de restauration spécifiques ;
• elle détient des biens en nue-propriété, cela signifie qu'elle possède le droit de propriété, mais non l'usufruit (le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus) ;
• la SCI a opté pour des déductions fiscales liées à l'amortissement de propriétés sous régimes tels que Périssol, Besson neuf, Robien (classique et ZRR, recentré et ZRR recentré), ou Borloo neuf, elle doit utiliser le formulaire 2072-C ;
• ou si au moins un des associés est assujetti au régime réel en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou en BA (Bénéfices Agricoles), ou si l'un des associés est soumis à l'impôt sur les sociétés.

La déclaration 2072-C est donc essentielle pour les SCI qui gèrent des biens avec ces particularités, car elle permet de rapporter de manière appropriée les informations financières et fiscales complexes associées à ces types de biens et de régimes fiscaux.

Comment transmettre sa déclaration d’impôt de SCI ?

Pour transmettre la déclaration d'impôt d'une société civile immobilière, le gérant doit d’abord organiser et préparer l'ensemble du processus de déclaration. Voici les étapes à suivre pour une transmission efficace :

• recueillir et préparer les informations détaillées des revenus de la SCI pour l'année précédente (N-1) comme les loyers perçus, les subventions, les revenus de location d'espaces spéciaux (comme les toits pour antennes-relais), etc. ;
• inventorier toutes les dépenses (taxes, frais de personnel, coûts de réparation, coûts de maintenance, et autres charges opérationnelles) ;
• choisir le formulaire 2072 adapté à sa déclaration (Cerfa n°2072-S ou Cerfa n°2072-C) ;
• remplir le formulaire 2072 avec des informations telles que les résultats nets, les détails des biens immobiliers, les cessions de parts, les plus-values ou moins-values, et les opérations exceptionnelles ;
• et soumettre la déclaration via la télédéclaration.

Que doivent déclarer les associés de la SCI ?

La déclaration 2072 de la SCI ne dispense pas chaque associé de ses propres obligations fiscales. À l’IR, la SCI ne paie pas l’impôt directement : elle détermine le résultat et le répartit entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chaque associé intègre ensuite sa quote-part dans sa déclaration de revenus personnelle.

Deux régimes s’appliquent selon le montant des revenus fonciers bruts totaux de l’associé (toutes sources confondues, pas uniquement issus de la SCI) :

• Régime micro-foncier : accessible si les revenus fonciers bruts totaux de l’associé n’excèdent pas 15 000 €. Dans ce cas, l’associé n’a pas à remplir de formulaire 2044 : il déclare directement sa quote-part sur sa déclaration 2042.
• Régime réel (formulaire 2044) : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option. L’associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et peut déduire sa quote-part de charges.

Si, après déduction des frais, le résultat global de la SCI est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global de l’associé dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI). Le montant excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Imposition de SCI : que faire en l’absence de revenus ?

Les associés d’une SCI sont tenus à une déclaration d’impôt d’une SCI, même sans revenu locatif. À ce titre, il convient tout de même de différencier deux cas. Une SCI à l’IR ou l’IS a des conséquences différentes sur vos déclarations d’impôts en cas d'absence de revenus.

Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu

Dans l’hypothèse où la SCI ne perçoit pas de revenus, et que le bien est destiné à un usage d’habitation, une seule déclaration d’impôt doit être faite pour la SCI à l’IR lors de sa constitution (déclaration 2072-S-SD).

La société est dispensée en principe de réaliser une déclaration d’impôt les années suivantes. En revanche, cette dispense de déclaration est réelle tant qu’aucune modification n’a été apportée aux informations délivrées à l’administration lors de la première déclaration d’impôt (montant du capital social, liste des biens immobiliers, aucune perception de revenu ou produits financiers, aucune rémunération des associés, etc.).

Si la SCI relève de l’impôt sur les sociétés

Le traitement fiscal d’une SCI à l’IS est bien différent de celui offert par l’impôt sur le revenu. Une SCI à l’IS dépose chaque année une liasse fiscale via le formulaire 2033 et non le formulaire 2072. Pour les exercices clos au 31 décembre 2025, l’échéance est fixée au 20 mai 2026. Pour les exercices clôturant à une autre date, le délai est calculé dans les trois mois suivant la date de clôture.

Par ailleurs, le fait de mettre gratuitement un bien à la disposition d’un associé entraîne la taxation d’un loyer théorique (loyer que la société aurait pu recevoir si elle avait procédé à la location du bien à un tiers).

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 261 D - Code général des impôts ;
• article 262 - Code général des impôts ;
• articles 1845 à 1870-1 - Code civil.