30 août 2021

Donation de parts de SCI: tout ce qui faut savoir
Temps de lecture : 4 min

Jules Tabary
Diplômé d’un Master 1 Droit fiscal à l'Université Catholique de Lille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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La Société civile immobilière (SCI) est une forme de société extrêmement courante lorsque l’on procède à une transmission d’un patrimoine immobilier. Quels que soient les différents types de SCI, les modalités de donation des parts sociales sont identiques. 

Selon la qualité de la personne recevant ces parts sociales, il faudra procéder à une modification des statuts de la SCI

Vous vous demandez quelles sont les différentes formes de donation en SCI? Quelles sont les formalités? Quelle est la fiscalité qui s’applique? Legalstart répond à toutes vos questions. 

Donation de parts sociales de SCI: définition 

Les associés d’une SCI ont la possibilité de procéder à une cession de leurs parts sociales

Cette cession peut être réalisée à titre gratuit ou onéreux. Lorsqu’elle entre dans la première catégorie on parle de donation de parts sociales de SCI

Lors d’une cession de parts sociales de SCI à titre gratuit, la personne cédant (le donateur) transfère ses parts sociales à une autre personne (le donataire). 

Bon à savoir: pour vous aider à réaliser un acte de donation, il existe des modèles gratuits de donation de parts de SCI disponibles sur internet. 

Quelles sont les différentes formes de donation de parts de SCI? 

Il existe différentes façon de procéder à une donation de parts de SCI: 

  • Soit via une donation simple, c’est-à-dire que le donateur va transmettre son bien de manière immédiate et irrévocable à une personne en particularité; 
  • Soit avec une donation-partage, le donateur va transmettre de son vivant son bien à plusieurs héritiers; 
  • Soit une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, dans laquelle le donateur ne va céder que la nue-propriété du bien (le droit de disposer du bien), il conservera quant à lui, l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en percevoir les revenus. 

Pour ce genre de donation on parle également de donation de parts de SCI en nue-propriété

Donation de parts de SCI: quelles sont les formalités?

La principale formalité à connaître est l’obligation de réaliser cette donation par acte notarié. En effet, comme pour la cession de parts de SARL à titre gratuit, la donation de parts de SCI devant un notaire est obligatoire. Cette formalité est également valable lors d’une donation de parts de SCI entre époux

Cependant, il est possible de procéder à une donation de parts de SCI par acte sous seing privé. 

Bon à savoir: dans certains cas, il est possible d'effectuer un don manuel de parts sociales, mais cela reste relativement rare

De la même manière que pour la cession de parts sociales à titre onéreux, on remarque que les formalités ne sont pas les mêmes selon la qualité de la personne qui reçoit les parts sociales

Donation de parts au profit d’un tiers de la SCI

La procédure à suivre est la même qu’en cas de cession de parts sociales de SARL à titre gratuit. 

La donation devra également être soumise à la procédure d’agrément, ce qui signifie qu’il faut que les associés donnent leur accord pour la donation de parts de SCI. La décision doit être prise à l’unanimité des associés

Bon à savoir: les associés ont la possibilité de prévoir dans les statuts une majorité plus faible. 

Lorsque les associés ont donné leur accord, il faudra également procéder à la réalisation de l’acte de donation

Au même titre que pour la SARL, la donation de parts de SCI au profit d’un tiers nécessite une modification des statuts. Cela étant, dans le cadre d’une SCI, la modification doit être votée à l’unanimité des associés.

Pour l’acte de donation de parts sociales de SCI les formalités au greffe du Tribunal de commerce sont les dernières obligations à accomplir pour rendre la cession valable. 

Donation de parts au profit d’ascendants ou descendants

La donation de parts sociales de SCI au bénéfice d’ascendants ou descendants est définie comme libre, c’est-à-dire qu’elle ne nécessite pas l’accord des associés

A noter: les statuts peuvent prévoir que la donation à un associé ou conjoint soit libre. 

Quelle est la fiscalité applicable à la donation de parts de SCI?

La fiscalité applicable pour la donation de parts de SCI dépend du lien de parenté entre le donataire et le donateur.  

Le montant des droits de donations est à la charge de la personne qui acquiert les parts de la SCI. 

Celui-ci permet de déterminer le montant de l’abattement ainsi que le taux d’imposition. 

L’abattement pour une donation de parts de SCI est fixé selon les modalités suivantes: 

Lien de parenté

Montant de l’abattement

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants) 

100.000 €

Au profit d’un petit enfant 

31.865 €

Au profit d’un arrière petit enfant

5.310 €

Au profit d’une personne handicapé 

159.325 €

Au profit d'un conjoint ou partenaire de PACS

80.724 €

Au profit d'un frère ou sœur

15.932 €

Au profit d'un neveu ou nièce

7.967 €

Cet abattement forfaitaire n’est valable que pour une seule donation par période de 15 ans. 

Le taux d’imposition pour les droits de donation est fixé de la façon suivante: 

Lien de parenté

Taux d’imposition 

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants) 

5% à 45%

Au profit d'un conjoint ou partenaire de PACS

5% à 45%

Au profit d'un frère ou sœur

35% à 45% 

Au profit d’un parent jusqu’au 4e degré

55%

Au profit d’un parent au-delà du 4e degré

60%

Au profit d’une personne sans lien de parenté

60%

Pour limiter le montant de ces droits de donations, certaines personnes ont recours à la donation avec réserve d’usufruit. 

Ce type de donation amène un démembrement de propriété. Pour comprendre ce qu’est le démembre de propriété, il faut tout d’abord connaître le terme de “propriété”. 

Lorsqu’une personne est propriétaire d’un bien, elle dispose de 3 droits sur ce bien: 

  • L’usus: le droit d’utiliser le bien; 
  • Le fructus: le droit de percevoir les revenus de ce bien; 
  • L’abusus: le droit d’en disposer (vendre, transformer ou donner le bien). 

Ainsi, lorsque l’on va réaliser une donation avec réserve d’usufruit, on ne va transférer que le droit de disposer du bien (abusus), ce que l’on appelle également la nue-propriété. L’avantage avec cette donation réside dans le fait que l’on transmets qu’une partie de la propriété. Ainsi, le montant des droits de donation sera calculé uniquement sur la valeur de la nue-propriété. 

La valeur de la nue-propriété est évaluée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette valeur est établie de la manière suivante: 

Age de l’usufruitier 

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

< de 21 ans révolus 

90%

10%

< de 31 ans révolus 

80%

20%

< de 41 ans révolus 

70%

30%

< de 51 ans révolus 

60%

40%

< de 61 ans révolus 

50%

50%

< de 71 ans révolus 

40%

60%

< de 81 ans révolus 

30%

70%

< de 91 ans révolus 

20%

80%

+ de 91 ans révolus 

10%

90%



Ainsi, plus l’âge de l’usufruitier est jeune, plus l’imposition à la charge du nue-propriétaire est faible car le montant est calculé sur la valeur de la nue-propriété. 

Exemple: un homme de 40 ans cède à titre gratuit ses parts de SCI d’une valeur de 20.000€ à sa sœur. 

  • Si cette donation est effectuée sans démembrement de propriété: le montant de l’abattement est fixé à 15.932 €. La part taxable est donc de 4.068 € (20.000 - 15.932).Cette part sera soumise au taux de 35%. Le montant total des droits de donation est donc de 1.424 € (4.068 x 35%).
  • Si la donation est effectuée avec un démembrement de propriété: la valeur de la nue-propriété est fixée à 6.000€. Le montant de l’abattement forfaitaire étant de 15.932 €. Il n’y aura donc pas de droits de donation à la charge du donataire. 

Pour avoir plus d’informations n’hésitez pas à consulter notre fiche pratique sur le démembrement de SCI

Mise à jour: 01/09/2021

Rédaction: Jules Tabary, diplômé d’un Master 1 Droit fiscal à l'Université Catholique de Lille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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