Tout savoir sur les avantages fiscaux de la SCI

Si vous souhaitez optimiser la gestion de vos biens immobiliers et simplifier la transmission de votre patrimoine, la création d'une SCI s’avère être une solution particulièrement intéressante en raison des nombreux avantages fiscaux que la SCI peut présenter.

À la fin de votre lecture, vous aurez toutes les informations votre possession pour faire les choix qui correspondent le mieux fiscalement à votre projet !  

Quel est le régime fiscal le plus avantageux en SCI ?

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question. En réalité, tout dépend de vos projets, de votre situation personnelle et de vos choix. Il existe en effet deux régimes fiscaux en SCI :

1. le régime de l’impôt sur le revenu, qui est le régime par défaut auquel vous êtes déjà soumis en tant que particulier ; et 
2. le régime de l’impôt sur les sociétés.

Voyons ensemble les particularités et avantages de chacun de ces régimes.

Le régime de l’impôt sur le revenu 

Lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu, on dit qu’il s’agit d’une SCI transparente, car ce n’est pas la société qui est directement imposée sur ses bénéfices. Ce sont les associés, qui sont imposés, à titre personnel sur les bénéfices de la société, à hauteur de leur quote-part détenue au capital.

En conséquence :

• les bénéfices de la SCI augmentent les revenus de leur foyer fiscal, ils paient donc plus d’impôt ;
• tandis que les pertes de la SCI (le déficit foncier) viennent réduire le montant de leur imposition.

L’impôt sur le revenu (IR) est donc intéressant lorsque les bénéfices de la société sont faibles, ou que le résultat est déficitaire puisque ce déficit s’impute sur le revenu global des associés.

Toutefois, le barème de l’IR peut conduire à une très forte imposition étant donné que les bénéfices de la société s’ajoutent à tous les revenus du foyer fiscal.

L’option pour l’impôt sur les sociétés

La fiscalité de la SCI est modulable. S’il devient plus avantageux de changer de régime fiscal, vous pouvez renoncer à l’impôt sur le revenu au profit de l’impôt sur les sociétés.

Attention : ce choix est cependant irrévocable et il ne sera pas possible de revenir à l’impôt sur le revenu par la suite.

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux lorsque vous êtes dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu.

L’avantage majeur est que son taux ne peut excéder 26,5% (contre 45% pour l’IR).

En outre, l’impôt sur le revenu amène à une imposition entre les mains des associés y compris en l’absence de distribution des bénéfices. À l’inverse, si aucun dividende n’est distribué (exemple  : pour constituer des réserves), seule la société est imposée avec l’IS.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?

Si vous créez une SCI avec des membres de votre famille, vous pouvez opter pour la SCI familiale dont les avantages fiscaux sont encore plus importants. L’objectif étant de confier à chacun des membres une participation au capital de la société.

Les biens immobiliers sont quant à eux la propriété de la société. En conséquence, chacun des associés ne possède pas une fraction de la propriété du bien, mais directement des droits dans la société, qu’il peut conserver ou céder dans le respect des statuts.

Grâce à elle, vous pouvez investir à plusieurs dans un bien immobilier. De plus, la SCI familiale présente des avantages fiscaux en matière de succession :

• Réduire considérablement le coût des droits d’enregistrement : Les droits s’élèvent à seulement 5% du montant des parts sociales alors qu’en l’absence de SCI, ils peuvent aller jusqu’à 60% du patrimoine transmis ;
  
  
• Exclure les droits de succession : En procédant à une donation des parts sociales à vos héritiers de votre vivant en plusieurs fois afin de respecter l’abattement dont vous pouvez bénéficier (exemple : 100.000 euros par enfant, tous les 15 ans), vous leur évitez les droits d’enregistrement.

La SCI familiale présente des avantages fiscaux non négligeable pour organiser en toute sérénité la gestion de votre patrimoine ainsi que sa transmission.

Quels sont les avantages fiscaux liés aux biens d’une SCI ?

La déduction des travaux portant sur vos biens

La SCI présente des avantages lorsque vous avez des travaux à réaliser.

En effet, les travaux que vous réalisez sur vos biens immobiliers constituent des charges déductibles. Lorsque vous relevez de l’impôt sur le revenu, si ces charges sont supérieures aux recettes (exemple : loyers) on parle alors de déficit foncier : vous avez dépensé plus d’argent pour entretenir votre immeuble que ce qu’il ne vous a rapporté.

Ce déficit s’impute sur votre revenu global, avec pour conséquence une réduction du montant de l’impôt à payer. En outre, l’excédent peut être reporté sur les revenus globaux des associés qui composent la société pour les six années suivantes.

Pour bénéficier de ce mécanisme, les travaux doivent être déductibles :

• Travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien ;
• Travaux occasionnés par la vétusté ou la force majeure ;
• Travaux engagés afin de faciliter la location.

À l’inverse, vous ne pouvez déduire les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de vos biens immobiliers.

L’imposition des plus-values en cas de vente du bien  

Lorsqu’une personne physique cède sa résidence principale et réalise une plus-value, celle-ci bénéficie d’une exonération d’imposition. La SCI permet de bénéficier de cet avantage lorsqu’elle confie à l’un des associés un bien à titre de résidence principale.

En outre, bien qu’il s’agisse d’une société, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique aux cessions de biens.

Pour rappel  : c’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession qui vous permet de déterminer la plus-value.

Enfin, lorsque le bien immobilier appartient à la SCI depuis plus de 22 ans, la plus-value n’est plus imposable. Toutefois, il faudra patienter jusqu’à la 30ᵉ année de détention pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Les inconvénients de la SCI

Bien que la SCI présente de nombreux avantages et ait un fonctionnement simplifié, il s’agit tout de même d’une véritable société. En conséquence, sa création implique de réaliser plusieurs démarches administratives : rédaction des statuts, constitution d’un dossier auprès du greffe, immatriculation, dépôt du capital social, etc.

En outre, la gestion est également encadrée. À titre d’exemple, vous devez tenir une comptabilité et être en mesure de la présenter à l’administration si besoin. De plus, toute décision à prendre concernant la structure juridique de la société (ces statuts, la distribution ou non de ses bénéfices, etc) doit faire l’objet d’une décision prise en Assemblée générale par la collectivité des associés.

Au regard des nombreux avantages que procure la SCI, ces inconvénients sont cependant particulièrement faibles. D’autant plus, qu’ils sont aisément surmontables avec l’assistance d’un professionnel.

Pourquoi constituer une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) vous permet de choisir la façon dont seront gérés vos biens immobiliers. Plusieurs situations peuvent conduire à sa constitution :

• Acquérir un bien immobilier à plusieurs ;
• Optimiser la gestion de biens qui appartiennent à plusieurs personnes ;
• Éviter le démantèlement du patrimoine après une succession ;
• Gérer les conflits relatifs à la conservation ou cession d’un bien.

La société civile immobilière est une forme juridique très avantageuse sur un plan fiscal. Grâce à elle, vous pouvez constituer un patrimoine, le transmettre, augmenter vos revenus en louant vos biens, déduire les charges relatives aux travaux effectués, etc.