22 décembre 2020

Création de SCI: quels sont les avantages pour vos travaux ?
Temps de lecture : 4 min

Jérémy Dumez
Diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) présente de nombreux avantages pour gérer son patrimoine immobilier, notamment en vue de faciliter sa transmission. 

La SCI peut également s’avérer être un choix judicieux lorsque des travaux doivent être effectués sur votre bien immobilier puisque la fiscalité de la SCI vous permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers. On vous explique en quoi la SCI présente des avantages pour les travaux sur vos biens immobiliers. 

SCI avantages travaux

Pourquoi la fiscalité de la SCI présente un avantage pour vos travaux?

En principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers, il est néanmoins possible, et parfois avantageux, selon votre situation, d’opter pour l’imposition des revenus de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Ce choix s’effectue lorsque vous complétez le formulaire M0 de création de SCI.

À l’impôt sur le revenu, on dit que la SCI est « transparente», cette image signifie que pour déclarer son résultat, la SCI détermine son résultat foncier net (bénéfice ou déficit foncier) et le distribue à ses associés. Ce sont eux qui seront imposés, chacun à hauteur de sa quote-part dans la société. 

L’avantage d’une SCI à l’IR réside dans la détermination de son revenu net imposable: la SCI a la possibilité de déduire certaines charges de ses revenus fonciers.

Par exemple : une SCI « BUILDING » est constituée entre deux associés, Pierre qui détient 60% des parts sociales et Jean qui en détient 40%. Lors de la distribution du résultat, chacun recueillera sa part des revenus et paiera l’imposition correspondante. 

Si la SCI réalise 12 000 € de revenus fonciers (loyers) au cours de l’année, mais qu’elle a exposé 3 000€ de charges, son revenu net imposable sera de 9 000 €. Le montant de l’assiette étant moins élevé, l’imposition sera également moins élevée. Pierre ne paiera l’impôt que sur 5 400€  et Jean ne paiera l’impôt que sur 3 600€.

À savoir : le bénéfice foncier réalisé par la SCI sera imposé entre les mains des associés, même s’il n’est pas distribué.

La SCI présente des avantages en cas de travaux sur votre immeuble car si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, les associés peuvent se prévaloir personnellement des déficits réalisés. Cela leur permet de diminuer leur revenu global dans la limite de 10 700€ et ainsi diminuer leur propre imposition au titre d’autres revenus (le montant restant est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes).

2020

2021

Revenus foncier de la SCI 

15.000€

50.000€

Charges 

50.000€

10.000€

= Déficit (-) / Bénéfice (+)

-35.000€

40.000€

Déclaration des revenus fonciers de Pierre (60% des parts)

0

24.000 - 21.000 = 3.000

(= 60% du bénéfice de 2021 - 60% du déficit de 2020) 

Déclaration des revenus fonciers de Jean (40% des parts)

0

16.000 - 14.000 = 2.000

(= 40% du bénéfice de 2021 - 40% du déficit de 2020) 

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ? 

Pour pouvoir déduire des charges des revenus fonciers, ces dernières doivent répondre à plusieurs conditions, quelle que soit leur nature, ces dernières sont au nombre de cinq : 

  • les charges doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (c’est le cas des loyers) ;
  • les charges doivent être exposées en vue de l'acquisition et la conservation du revenu ;
  • les charges doivent avoir été effectivement supportées par le contribuable ;
  • les charges doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition ;
  • les charges doivent être justifiées.

En pratique, les charges déductibles des impôts sont notamment : 

  • les frais d’administration et de gestion (rémunération des concierges, honoraires, frais de gérance) ;

Remarque: les frais de gérance sont distinct des frais de gestion, ayant pour objet de louer le bien, qui ne sont pas déductibles.

  • les primes d’assurance des locaux : quel que soit le risque couvert (incendie, responsabilité civile, loyers impayés…) ;

Remarque: les primes des assurances couvrant le mobilier, ne sont pas déductible des revenus fonciers (immobiliers). 

  • les intérêts d’emprunt ;

Remarque : les mensualités de l’emprunt (le capital) ne sont pas déductibles. En revanche, les intérêts ainsi que les frais afférents à l’emprunt (assurance, frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire) le sont.

  • les provisions pour charges de copropriétés ;
  • la taxe foncière et autres taxes assimilées ;

Remarque : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible des revenus fonciers (car récupérable auprès des locataires)

Bon à savoir: la SCI familiale présente des avantages fiscaux pour réaliser vos travaux car certains d’entre eux peuvent être déduits des revenus fonciers.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont des travaux déductibles.

  • Les travaux d’entretien et de réparation : ces sont les travaux qui ont pour but de maintenir ou remettre en bon état l’immeuble, pour permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l’équipement. 

Par exemple, un ravalement de façade, le remplacement d’une chaudière, la réfection de l’installation électrique, la réfection des évacuations des eaux usées…

  • Les travaux d’amélioration : ce sont les travaux qui ont pour objet d'apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble 

Par exemple, l’installation d’un ascenseur, travaux d’aménagement pour accueillir les personnes à mobilité réduite, la pose de volets, l’installation d’une cuisine intégrée…

N.B. : S’agissant des immeubles vacants (non occupés) les travaux ne sont déductibles que si ces charges ont eu pour but de permettre de relouer le bien (rafraichissements d’un appartement notamment).

Vous l’aurez compris, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ces travaux touchent à la structure même de l’immeuble (création d’une mezzanine, d’une terrasse…).


En résumé, le choix d’une SCI, notamment familiale, soumise à l’impôt sur le revenu vous permettra d’optimiser votre imposition lorsque vous réaliserez vos travaux de rénovation.

Mise à jour: 22/12/2020

Rédaction : Jérémy Dumez, diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

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