18 mars 2021

Créer une SCI “commerciale”, est-ce possible ?
Temps de lecture : 4 min

Jérémy Dumez
Diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

Commencer les démarches

La création d’une SCI (société civile immobilière) permet d’acquérir, détenir, gérer et transmettre facilement un bien immobilier. Bien que de nature civile, la SCI s’est professionnalisée et constitue aujourd’hui un instrument de gestion patrimoniale et fiscale très utilisé dans le cadre d’activités commerciales. 

Quel est le but d’une SCI ? Peut-elle poursuivre une activité commerciale ? Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ? Pourquoi acheter des murs commerciaux en SCI ? Legalstart répond à vos questions. 


Quel est le but d’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est comme son nom l’indique, une société civile. Il existe différentes formes de sociétés civiles, une SCI a plus particulièrement pour but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. 

La SCI permet principalement aux associés de procéder à l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs en évitant le régime de l’indivision. En effet, il n’est pas possible de constituer une société civile immobilière seul. Par ailleurs, les règles de gestion sont précisément déterminées dans les statuts et cette dernière est confiée à un gérant. La transmission d’un bien immobilier est en outre facilitée grâce à la cession de parts sociales.

Une SCI peut-elle avoir une activité commerciale?

Une SCI ne peut exercer qu’une activité de nature civile, à l’exclusion de toute activité commerciale. En conséquence, il n’est par exemple pas possible de pratiquer une activité d’achat revente en SCI car l’activité d’achat-revente de bien immobilier est considéré comme étant de nature commerciale. 

En pratique, il reste possible de réaliser de telles opérations, mais ces dernières ne bénéficieront pas de l’exonération des plus-values de SCI, puisqu’on considèrera alors que la SCI poursuit un objectif “commercial” et non civil.

Bien sûr cela n’empêche pas la SCI de revendre un bien qu’elle a acquis, mais cette opération doit être ponctuelle pour bénéficier d’une exonération et la possibilité de vente d’un bien doit figurer dans l’objet social de cette dernière. 

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle?

La SCI professionnelle se définit comme une société civile immobilière, dont l’objet social précise que le bien géré est utilisé dans l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. De ce point de vue, la société civile professionnelle est parfois qualifiée de SCI “commerciale”

Pour autant cette dénomination de “SCI commerciale” n’est pas juridiquement correcte : l’activité de la SCI n’est pas commerciale puisqu’elle consiste toujours en la gestion d’un bien immobilier. Seul l’usage du bien est commercial.  

Il faut donc retenir qu’une SCI, qu’elle soit “commerciale” ou familiale demeure une société civile et non une véritable société commerciale comme la SARL ou encore la SAS. 

À noter : la SCI professionnelle doit être distinguée de la société civile professionnelle (SCP), qui n’est quant à elle pas "immobilière" mais permet l’exercice d’une profession libérale réglementée (médecins, notaires, avocats etc.)

Pourquoi acheter des murs commerciaux en SCI ?

Si vous êtes entrepreneur et que votre activité nécessite un local, il peut être judicieux de réfléchir au mode de détention de l’immeuble accueillant l’exploitation de votre activité commerciale. 

La détention de l’immeuble au travers d’une SCI professionnelle présente de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.

Le mécanisme est le suivant :  la SCI pourra réaliser un prêt immobilier afin d’acquérir un immeuble. Un contrat de bail commercial pourra ensuite être signé entre la société d’exploitation (par exemple la SARL) et la SCI, propriétaire de l’immeuble. 

À noter : l’activité de location nue est de nature civile (soumise à l’IR), contrairement à l’activité de location meublée, de nature commerciale (soumise à l’IS). 

La société d’exploitation (également appelée société opérationnelle) paiera un loyer, qui diminuera ses charges et donc son imposition. Ce loyer devra correspondre au prix du marché et permettra de rembourser en partie l’emprunt contracté par la SCI pour acquérir l’immeuble. 

De plus, la SCI soumise à l’IR bénéficie du régime de plus-value des particuliers, avec un abattement pour durée de détention. En cas de vente de l’immeuble au bout de 22 ans, la cession sera exonérée d’impôt sur les plus-values (au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour en savoir plus sur la fiscalité de la SCI, pensez à consulter notre fiche dédiée.

Le recours à une SCI pour acheter des murs commerciaux permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Attention : un loyer anormal pourra être requalifié par l’administration fiscale et occasionner un redressement des bases imposables à la fois pour la société civile immobilière professionnelle et pour la société opérationnelle.

En dissociant la propriété de l’immeuble et la propriété de l’entreprise, le patrimoine immobilier est en principe protégé contre d’éventuelles poursuites de créanciers de l’activité commerciale (sauf en cas de fraude).

Ce montage permet également de faciliter la transmission des actifs. En effet, si l’entrepreneur souhaite céder son entreprise, il pourra conserver l’immeuble, qui pourra continuer de louer les locaux et générer un revenu grâce aux loyers. De plus, en cas de succession, l’immeuble et l’entreprise pourront être facilement répartis entre les héritiers.

Mise à jour : 18/03/2021

Rédacteur : Jérémy Dumez, diplômé d’un Magistère Juriste d'Affaires (DJCE), rédacteur juridique indépendant.

Commencer les démarches

Télécharger gratuitement notre guide SCI, rédigé par nos juristes

Télécharger le guide SCI Télécharger le guide