Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?
La SCI professionnelle se définit comme une société civile immobilière, dont l’objet social précise que le bien géré est utilisé dans l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. De ce point de vue, la société civile professionnelle est parfois qualifiée de SCI “commerciale”.
Pour autant cette dénomination de “SCI commerciale” n’est pas juridiquement correcte : l’activité de la SCI n’est pas commerciale puisqu’elle consiste toujours en la gestion d’un bien immobilier. Seul l’usage du bien est commercial.
Il faut donc retenir qu’une SCI, qu’elle soit “commerciale” ou familiale demeure une société civile et non une véritable société commerciale comme la SARL ou encore la SAS.
À noter : la SCI professionnelle doit être distinguée de la société civile professionnelle (SCP), qui n’est quant à elle pas "immobilière" mais permet l’exercice d’une profession libérale réglementée (médecins, notaires, avocats etc.)
Pourquoi acheter des murs commerciaux en SCI ?
Si vous êtes entrepreneur et que votre activité nécessite un local, il peut être judicieux de réfléchir au mode de détention de l’immeuble accueillant l’exploitation de votre activité commerciale.
La détention de l’immeuble au travers d’une SCI professionnelle présente de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.
Le mécanisme est le suivant : la SCI pourra réaliser un prêt immobilier afin d’acquérir un immeuble. Un contrat de bail commercial pourra ensuite être signé entre la société d’exploitation (par exemple la SARL) et la SCI, propriétaire de l’immeuble.
À noter : l’activité de location nue est de nature civile (soumise à l’IR), contrairement à l’activité de location meublée, de nature commerciale (soumise à l’IS).
La société d’exploitation (également appelée société opérationnelle) paiera un loyer, qui diminuera ses charges et donc son imposition. Ce loyer devra correspondre au prix du marché et permettra de rembourser en partie l’emprunt contracté par la SCI pour acquérir l’immeuble.
De plus, la SCI soumise à l’IR bénéficie du régime de plus-value des particuliers, avec un abattement pour durée de détention. En cas de vente de l’immeuble au bout de 22 ans, la cession sera exonérée d’impôt sur les plus-values (au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour en savoir plus sur la fiscalité de la SCI, pensez à consulter notre fiche dédiée.
Le recours à une SCI pour acheter des murs commerciaux permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Attention : un loyer anormal pourra être requalifié par l’administration fiscale et occasionner un redressement des bases imposables à la fois pour la société civile immobilière professionnelle et pour la société opérationnelle.
En dissociant la propriété de l’immeuble et la propriété de l’entreprise, le patrimoine immobilier est en principe protégé contre d’éventuelles poursuites de créanciers de l’activité commerciale (sauf en cas de fraude).
Ce montage permet également de faciliter la transmission des actifs. En effet, si l’entrepreneur souhaite céder son entreprise, il pourra conserver l’immeuble, qui pourra continuer de louer les locaux et générer un revenu grâce aux loyers. De plus, en cas de succession, l’immeuble et l’entreprise pourront être facilement répartis entre les héritiers.
