24 juillet 2020

Fonctionnement d’une SCI: comment ça marche?
Temps de lecture : 4 min

Matthieu Pace
Diplômé de l’Université Paris III Sorbonne Nouvelle. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Temps de lecture : 4 min

Avec plus de 95 000 créations de SCI en France en 2019, la Société Civile Immobilière a de beaux jours devant elle dans l’Hexagone. Pourtant, beaucoup de gens ignorent encore quel est le fonctionnement d’une SCI. Si vous vous intéressez à la création d’une SCI, sur cette fiche vous pouvez apprendre comment fonctionne une SCI et ses avantages.

fonctionnement sci

Quel est l’intérêt de créer une SCI?

Quel est le principe de la SCI (Société Civile Immobilière)? Ce type de société vise à optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, à partager les bénéfices d’un bien, à profiter d’avantages fiscaux et à faciliter la transmission d’un héritage immobilier.

Mais comment fonctionne une SCI Immobilière (appelée ainsi par abus de langage)? Concrètement, la SCI est une société dont les associés peuvent mettre en commun un bien immeuble afin de faciliter sa gestion. Le patrimoine immobilier des associés est alors détenu par la SCI, et chaque membre perçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Bon à savoir: le fonctionnement d’une SCI immobilière implique que les associés soient tenus responsables des dettes, mais non solidairement.

Fonctionnement d’une SCI: à quoi sert le gérant?

Il n’est pas toujours évident de savoir comment gérer une SCI. Le bon fonctionnement d’une SCI passe obligatoirement par la nomination d’un gérant par les associés au moment de la création de la SCI. Ensuite, le changement de gérant de SCI peut se faire lors de l’assemblée générale annuelle, par élection à la majorité.

Attention, le nom du gérant d’une SCI doit être mentionné dans les statuts de la société. Pour assurer le fonctionnement d’une SCI, le gérant ne peut être nommé que s’il remplit certaines conditions:

  • Être une personne physique ou morale;
  • Être majeur (ou mineur émancipé);
  • Ne pas être sous le coup d’une interdiction de gestion (liquidation judiciaire ou autre);
  • Être un associé de la SCI ou non;
  • Ne pas exercer une profession réglementées incompatibles comme avocat ou notaire.

Bon à savoir: la rémunération du gérant d’une SCI n’est pas obligatoire. Si le gérant n’est pas un associé, sa rémunération est considérée comme une charge à déduire des revenus de la société.

Le rôle du gérant de la SCI est très important car c’est à lui de prendre soin du ou des bien(s) détenus par la société. Par ailleurs, il est chargé de la gestion quotidienne de la SCI:

  • Signer les baux;
  • Réaliser les travaux nécessaires;
  • Tenir la comptabilité;
  • Représenter la société devant la justice.

Qui peut être associé d’une SCI?

Le fonctionnement d’une SCI nécessite toujours au moins deux associés, il est impossible de créer une SCI à associé unique. En revanche, il n’existe pas de nombre d’associés maximal pour créer une Société Civile Immobilière.

Dans une SCI, le fonctionnement de la société repose sur les associés qui peuvent être:

  • En couple;
  • Membres d’une même famille;
  • Sans liens familiaux;
  • Français ou étrangers;
  • Des personnes physiques ou morales.

Puisque la SCI est souvent utilisées pour faciliter la transmission d’un bien immobilier au sein d’une famille, notez qu’un associé de SCI peut être mineur. Toutefois dans ce cas, il ne peut pas, bien entendu, accéder à certaines fonctions comme celles de gérant de la SCI.

Éviter l’indivision avec une SCI familiale?

Si vous voulez éviter l’indivision d’un bien, vous devez savoir comment fonctionne une SCI familiale. En effet, le fonctionnement d’une SCI familiale est très intéressant, car il permet d’éviter l’indivision et de faciliter la transmission de patrimoine.

En matière de succession, il n’est pas rare que des membres d’une même famille se retrouvent copropriétaires d’un bien immeuble sans l’avoir voulu. Dans le régime de l’indivision, chaque indivisaire dispose d’une quote-part, mais les droits de ce dernier s’appliquent à l’ensemble du bien. Par opposition, le fonctionnement d’une SCI assure que chaque associé dispose de parts sociales et que ses droits sur le bien s’y limitent.

Le fonctionnement de la SCI permet également de transmettre le patrimoine plus facilement. En effet, vous pouvez céder des parts de votre Société Civile Immobilière à vos héritiers en bénéficiant des abattements assurés par les droits de succession en ligne directe.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI?

Le fonctionnement d’une SCI offre des avantages fiscaux intéressants en matière de droit de succession. En effet, la SCI permet de transmettre un héritage immobilier presque “gratuitement” en le cédant progressivement.

La transmission du patrimoine d’une SCI est assez simple car il peut passer par des donations de parts sociales, conditionnées par:

  • Une dotation de 100 000€ maximum par enfant;
  • Une donation tous les 15 ans.

L’avantage de la SCI est de vous permettre de respecter les plafonds d’abattement de donation d’un bien immobilier. Il ne vous reste plus qu’à échelonner vos dotations dans le temps pour transmettre aisément votre patrimoine immobilier à vos descendants directs.

Toutefois, si la fiscalité d’une SCI est avantageuse pour la succession, elle est dite “transparente” pour l’impôt sur le revenu. Si la société perçoit des revenus, ceux-ci sont imposables, et puisque le montant des revenus fonciers dépend de la participation de chaque associé, tous les associés verront leur imposition personnelle augmenter proportionnellement.

En somme, dans une SCI la fiscalité est très avantageuse pour la succession, mais n’apporte rien pour le revenu.

Mise à jour : 24/07/2020
Rédaction : Matthieu Pace, diplômé de l’Université Paris III Sorbonne Nouvelle. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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