29 mars 2021

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière?
Temps de lecture : 4 min

Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Commencer les démarches

La société civile immobilière, plus communément appelée SCI est une société avec laquelle vous pouvez créer, détenir et exploiter un patrimoine immobilier. Ce statut juridique rencontre un grand succès auprès des entrepreneurs souhaitant se lancer dans une activité immobilière. 

Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il convient de connaître les éléments essentiels ainsi que les démarches de création d’une SCI. Legalstart vous explique tout.

Société civile immobilière: définition du statut juridique

Vous souhaitez investir dans l'immobilier? La SCI est une structure juridique adaptée aux entrepreneurs souhaitant acquérir, gérer et/ou préparer la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société civile permet de structurer un projet immobilier

La société civile immobilière est le statut juridique de référence pour investir. En effet, cette forme juridique est dédiée à la réalisation de projet en relation avec l’immobilier. C’est une société civile, personne morale. En effet, elle doit être créée dans le but d’acquérir, de posséder et d’exploiter des biens immobiliers sous forme de location. De ce fait, gardez bien à l’esprit que cette société n’a pas la possibilité d’exploiter une activité commerciale, ce qui signifie qu’une SCI ne peut pas exploiter une activité d’achat-revente d’immeubles.

Bon à savoir: il est bien évidemment possible de procéder à la vente de biens immobiliers appartenant à la SCI mais cela doit rester occasionnel et ne pas constituer son activité principale. A cet égard, si vous souhaitez devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez vous tourner vers la création d’une SAS(U) immobilière ou d’une SARL de famille par exemple. Vous pouvez également vous renseigner sur les différences entre SCI et SAS pour un projet immobilier

Le statut juridique de la SCI est une forme très attractive en France pour les entrepreneurs et les formalités de création d’une SCI sont relativement rapides. En revanche, vous ne pouvez pas vous lancer seul dans ce type de structure car la création d’une SCI requiert deux associés au minimum.

En pratique: on parle souvent à tort d’une “SCI immobilière”, d’une “société de placement immobilier” ou d’une “société civile et immobilière”. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI?

Les avantages de créer une SCI

Les avantages en SCI sont nombreux. Nous vous présentons les principaux avantages de vous lancer dans ce type de structure juridique.

Flexibilité: le cadre légal de la SCI est peu contraignant et permet notamment aux associés de bénéficier d’une certaine flexibilité dans l’organisation de leurs relations et notamment du fonctionnement de l’entreprise. De multiples montages sont possibles pour gérer un patrimoine privé ou professionnel.

Bon à savoir: la société civile immobilière est régie par le Code civil.

Gestion de votre patrimoine immobilier: on oppose souvent les régimes de la SCI et de l'indivision mais la société civile immobilière offre une structure bien plus souple que l’indivision. Cette dernière requiert notamment l’unanimité de tous les indivisaires dans l’ensemble des décisions de gestion. Comme toutes les formes juridiques, la SCI est représentée par un dirigeant. En effet, le gérant d’une SCI est le représentant légal de la personne morale et est chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne.

Transmission d’un bien immobilier: le choix de vous tourner vers une société civile immobilière vous permet de transmettre plus facilement votre patrimoine familial au sein de votre couple ainsi qu’à vos héritiers.

En pratique: le démembrement de parts sociales en est très utilisé en SCI pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier.

Fiscalité avantageuse: créer une SCI vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, vous avez le choix entre une SCI à l’IR ou à l’IS. En principe les associés sont imposés à l’IR mais ils ont la possibilité d’opter, sous certaines conditions, pour une SCI à l’IS. Le choix de la fiscalité doit notamment prendre en compte l’activité exercée au sein de la société. Par ailleurs, la cession d’un bien immobilier bénéficie d’une fiscalité très avantageuse en SCI. En effet, certaines exonérations ont été mises en place concernant l’impôt sur les plus-values.

Bon à savoir: après 22 ans de détention d’un bien immobilier, la SCI bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values.

Société civile immobilière familiale: la SCI familiale permet simplement de faciliter la création d’une SCI par des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance. Elle permet de faciliter la détention et notamment la transmission de biens immobiliers. Par exemple, cette structure juridique est très avantageuse pour acheter une maison de vacances entre frères et sœurs. 

Les inconvénients de créer une SCI

Impossibilité de se lancer seul: contrairement aux sociétés commerciales (SASU et EURL), il n’est pas possible pour un entrepreneur de se lancer seul dans une telle société. Faites en sorte de trouver des associés dans lesquels vous avez confiance et avec qui vous entretenez de bonnes relations professionnelles.

A noter: il est impossible de se lancer seul en SCI mais c’est un avantage de la société civile immobilière dans un autre sens, puisque s’associer vous permet de réaliser des investissements immobiliers qui n'auraient peut-être pas pu être réalisés seul.

Responsabilité indéfinie et non solidaire des associés: la responsabilité des associés d’une SCI ne peut être engagée par les créanciers de la SCI seulement après qu’ils se soient retournés contre la société et que l’action contre celle-ci n'aboutisse pas. Dans cette hypothèse, il est important de préciser deux points:

  • Les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales: l’associé d’une SCI est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel
  • La responsabilité des associés est dite non solidaire: les associés ne sont pas solidaires entre eux face aux dettes de la société car ils sont responsables proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent dans l’entreprise. Cela signifie que le créancier peut se retourner contre chaque associé pour le remboursement d’une dette sociale mais seulement à hauteur de leur quote part. C’est-à-dire qu’un associé ne sera pas redevable de la part d’un autre associé. 

Limites statutaires: il est possible d’adapter la responsabilité des associés dans les statuts de l’entreprise. En effet, la répartition de la responsabilité des associés peut être différente de celle de la répartition des parts sociales. En revanche, il faut garder à l’esprit que cette nouvelle répartition n’est valable qu’entre les différents associés et n’a aucun impact sur les tiers. Cela signifie que les créanciers peuvent engager la responsabilité des associés à hauteur de leur quote part dans la société et les associés s’arrangeront par la suite.

Bon à savoir: les statuts ne peuvent pas autoriser un associé à ne pas contribuer aux pertes de la société.

Investir en SCI peut être très avantageux. En revanche, lors de la création d’une société civile immobilière, de nombreux montages sont possibles en fonction de l’activité exercée. Il est souvent difficile de savoir lequel est le plus adapté à votre situation. Dès lors, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la meilleure option. 

Comment créer une société civile immobilière?

Comme toute création de société, créer une SCI demande de réaliser plusieurs démarches administratives. Les différentes étapes à respecter sont les suivantes: 

  • Rédiger les statuts: cette structure sociale est peu réglementée donc les associés peuvent organiser la gestion de la société et les relations qu’ils entretiennent entre eux à leur convenance dans les statuts. N’hésitez pas à utiliser un modèle de statut de SCI
  • Ouvrir un compte bancaire professionnel et déposer le capital social: comme toute société, il convient de déposer le capital social de la SCI sur un compte bancaire professionnel. Les fonds sont bloqués jusqu’à l’immatriculation de la société par le greffe du tribunal de commerce. Les modalités de dépôt de capital sont précisées dans les statuts. Une fois que le capital est déposé, la banque transmet une attestation de dépôt des fonds, document obligatoire pour la création de la SCI.
  • Publier une annonce légale dans un JAL: la publication d’une annonce légale sert à informer les tiers de la création de la SCI. Les associés peuvent choisir le journal d’annonces légales dans lequel ils veulent faire paraître l’annonce.
  • Déposer un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce: pour immatriculer une SCI, les associés doivent intégrer dans un dossier les statuts de la société, un formulaire M0 de SCI dûment rempli, l’attestation de parution de l’annonce légale, ainsi que l’attestation de dépôt des fonds. Par ailleurs, le dossier doit également comprendre une copie des pièces d’identité des associés, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants de la société, un justificatif de de domiciliation du siège social, une déclaration des bénéficiaires effectifs ainsi qu’un chèque pour payer les frais administratifs. Le dossier d’immatriculation doit être transmis au greffe du Tribunal de commerce ou Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. 

Une fois que toutes ces étapes ont été accomplies, l’obtention du K-bis de la SCI met un terme à la procédure de création. Avant de vous lancer, sachez que toutes les formalités administratives pour créer une société engendrent des frais administratifs. A cet égard, n’hésitez pas à utiliser notre outil de frais de création d’entreprise. 

Mise à jour: 29/03/2021

Rédaction: Léna Cazenave, diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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