Tout ce qu’il faut savoir sur la gestion d’une SCI
En SCI, les associés ont l’obligation de nommer au moins un gérant. Ce dernier assure la gestion de la SCI. Voici en quoi consiste ses fonctions.
Quels sont les différents types de SCI ?
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L'essentiel de l'article :
- Il existe 6 grands types de SCI : gestion/location, familiale, construction-vente (SCCV), attribution, jouissance à temps partagé, et « agricole » (abus de langage).
- Le choix dépend de l'objectif : revenus locatifs, transmission familiale, construction-revente, partage d'un immeuble ou jouissance d'une résidence secondaire.
- Chaque SCI peut être à capital fixe ou variable, et imposée à l'IR ou à l'IS.
- Les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes à proportion de leurs parts : ce n'est pas une société à responsabilité limitée.
- La SCI familiale ne crée aucune exonération de droits de succession : elle facilite la transmission via des donations de parts (abattement de 100.000 € par enfant et par parent).
Les différents types de SCI permettent d’adapter ce statut juridique à une grande variété de projets immobiliers : investissement locatif, gestion de patrimoine ou encore organisation d’une succession.
Chaque forme de SCI possède ses propres caractéristiques et répond à des objectifs spécifiques. Legalstart vous aide à y voir plus clair lors de la création d'une SCI.
Mini-Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Constituée de deux personnes a minima, la SCI est une Société Civile Immobilière selon les articles 1832 à 1873 du Code civil. Par définition, l'objet de la SCI est civil. Elle ne réalise donc aucune activité commerciale. C’est une forme juridique qui permet à ses associés d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Grâce à ce type de société, les associés propriétaires de la SCI mutualisent les charges et la capacité d’emprunt.
En pratique, la SCI partage de nombreux points communs avec la société foncière, qui a également pour vocation la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Société foncière ou SCI se distinguent par leurs cadres juridiques. La première peut avoir une activité plus large et parfois commerciale, tandis que la seconde reste strictement civile.
Les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité n'est pas solidaire : chaque associé ne répond que de sa quote-part, et non de la totalité de la dette. Elle est par ailleurs subsidiaire : les créanciers doivent d'abord poursuivre la société avant de se retourner contre les associés. C'est ce qui distingue la SCI des sociétés à responsabilité limitée comme la SARL ou la SAS.
À noter : les biens acquis dans le cadre d'une SCI sont la propriété de la SCI, et non des associés qui la composent. Ces derniers disposent en revanche de parts sociales qu'ils peuvent acheter et revendre.
Quels sont les types de SCI possibles pour un projet immobilier ?
Il existe plusieurs types de SCI, dont chacune dispose de ses propres spécificités selon le projet des associés :
- la SCI de gestion ou de location ;
- la SCI familiale ;
- la SCI construction-vente ;
- la SCI d’attribution ;
- la SCI de jouissance à temps partagé ;
- la SCI agricole.
Quel que soit le type de SCI, il est possible d’opter entre une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable. La SCI au capital fixe est la forme la plus courante. Elle impose de tenir une assemblée générale (AG), de publier une annonce légale et de modifier les statuts pour chaque changement de capital. Ces exigences sécurisent les modifications de capital pour les associés.
Avec la configuration d'une SCI au capital variable, ou dit "libéré", une clause de variabilité est incluse dans les statuts : le capital peut évoluer entre un plancher et un plafond fixés par les statuts. Cette clause permet de faire entrer ou sortir des associés sans modifier les statuts, publier d'annonce légale ni déposer de dossier au greffe, tant que le capital reste dans la fourchette prévue. Les associés fondateurs figurent toujours dans les statuts, qui mentionnent les apports de chacun (article 1835 du Code civil) : le capital variable ne confère donc aucun anonymat.
La SCI de gestion ou de location
La SCI de gestion ou de location correspond à la SCI "classique", c’est la forme la plus répandue en France. Ce type de SCI permet de gérer ou louer un ou plusieurs types de biens :
- local à usage professionnel ou à usage d’habitation ;
- location permanente ou saisonnière ;
- logement loué nu ou aménagé.
Ce type de société est en principe utilisé pour faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers, et ainsi obtenir des revenus réguliers par la location des biens (loyers). Les revenus locatifs de l’entreprise sont répartis entre les associés, en fonction de leur nombre de parts.
Attention : une SCI de location ne peut être destinée à l'activité d'achat-revente de biens pour réaliser des plus-values.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Lorsque les recettes tirées de la location meublée LMNP dépassent 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI, celle-ci passe de plein droit à l'impôt sur les sociétés : le basculement est automatique, sans formalité d'option. L'administration tolère un dépassement ponctuel si la moyenne des recettes commerciales sur l'année en cause et les trois précédentes reste sous le seuil de 10 %.
La SCI familiale
Assez répandue, la SCI familiale a pour objectif principal de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en famille. La particularité de cette société est que ses associés sont généralement des membres d'une même famille, liés par la parenté ou l'alliance. La loi n'impose en réalité aucun degré de parenté : la qualification de « familiale » est un usage pour désigner une SCI dont les associés partagent un lien familial. Elle permet donc de constituer un patrimoine immobilier au sein d'une famille, et d'en faciliter la succession, en s'affranchissant des règles de l'indivision.
Au décès des parents, les parts sociales sont transmises selon les règles de dévolution successorale (réserve héréditaire, droits du conjoint survivant) et les éventuelles dispositions testamentaires : la répartition n'est pas automatiquement égalitaire. La SCI familiale facilite surtout la transmission anticipée : les parents peuvent donner progressivement des parts à leurs enfants en profitant de l'abattement de 100.000 € par enfant et par parent, reconstitué tous les 15 ans. La valeur des parts est calculée après déduction du passif de la société (emprunts en cours), ce qui peut réduire l'assiette des droits de donation. En revanche, la SCI ne crée aucune exonération de droits de succession : les parts non encore transmises au décès entrent dans l'actif successoral de droit commun.
Elle offre enfin la possibilité de profiter d'une optimisation fiscale, puisqu'il est plus avantageux de donner des parts sociales d'une société qu'un bien immobilier sur le plan fiscal.
Bon à savoir : contrairement à l'indivision, où chaque indivisaire peut provoquer le partage (et donc la vente du bien), la SCI familiale protège mieux la stabilité du patrimoine : un associé ne peut pas imposer seul la cession du bien. En cas de mésentente grave qui paralyse la société, le tribunal peut néanmoins prononcer la dissolution anticipée à la demande d'un associé, ce qui peut aboutir à la vente du bien lors de la liquidation. La protection est donc réelle, mais pas absolue.
Ce type de SCI est donc utilisé pour :
- faciliter la transmission de bien immobilier au sein d’un couple ;
- bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre d'une succession transmission anticipée (donations de parts) ;
- organiser une indivision stable entre héritiers ;
- construire un projet immobilier avec les membres d’une même famille ;
- constituer un patrimoine immobilier familial.
Il est aussi possible de créer une SCI familiale pour la location de biens immobiliers.
La SCI construction-vente
La SCI construction-vente, ou SCCV, a pour objet exclusif la construction d'immeubles en vue de leur vente (article L211-1 du Code de la construction et de l'habitation). Elle se distingue des autres SCI par la nature commerciale de son activité, que la loi autorise expressément.
En principe, une société civile ne peut pas se consacrer à la vente. La SCCV est l'exception prévue par la loi : les associés acquièrent un terrain, y font édifier un ou plusieurs immeubles, puis les cèdent à des tiers. Ce n'est pas un véhicule d'achat-revente de biens existants. La société est généralement dissoute une fois l'opération achevée, mais cette dissolution résulte d'une décision des associés, elle n'est pas automatique.
Bien que l’achat et la construction représentent des sommes importantes, l’intérêt de la SCCV est que le coût de l’investissement est divisé entre les associés.
Bon à savoir : malgré son activité commerciale, la SCI construction-vente peut relever de l'impôt sur le revenu si elle en remplit les conditions (objet limité à la construction en vue de la vente et responsabilité indéfinie des associés prévue dans les statuts). La taxation des bénéfices se fait alors directement au niveau de chaque associé.
La SCI d’attribution
Peu utilisée, la SCI d'attribution commence petit à petit à se faire connaître. Sa particularité ? Ce type de SCI a pour objectif principal la construction ou l’achat de biens immobiliers (la constitution d’un patrimoine immobilier à plusieurs). La propriété du ou des biens immobiliers est partagée selon l’apport au capital de chaque associé.
La SCI d’attribution est particulièrement adaptée aux grands projets, comme la construction d’un immeuble, afin que les associés mettent en commun leurs ressources. Une fois les lots attribués, la société conserve pour objet la gestion et l'entretien des parties communes jusqu'à la mise en place d'une autre organisation, par exemple un syndicat de copropriétaires (article L212-1 du Code de la construction et de l'habitation). La dissolution n'est donc ni automatique ni immédiate : elle résulte d'une décision des associés ou du tribunal.
En pratique : si un immeuble est acquis par la SCI d'attribution, chaque associé sera propriétaire d'un ou plusieurs appartements selon la part sociale dont il dispose. Les règles de répartition de parts sont prévues dans les statuts, dès la création de la SCI.
La SCI de jouissance à temps partagé
Il s’agit peut-être là de la forme de société civile immobilière la moins répandue. La SCI de jouissance à temps partagé permet à ses associés de se partager non pas la propriété, mais l’usage d’un bien immobilier.
Concrètement, chaque associé se voit accorder un temps d’occupation du bien immobilier, la durée d’occupation variant selon l’apport effectué. Dans ce type de SCI, le bien est considéré comme une résidence secondaire et est généralement utilisé comme résidence de vacances. La société n’a pas pour objet de générer des revenus.
Attention : ce type de SCI peut être source de conflits entre les associés, notamment concernant l'occupation pendant les vacances scolaires.
La SCI agricole
Le terme "SCI agricole" est un abus de langage courant. Une SCI peut détenir le foncier agricole (bâtiments d'exploitation, terres) tout en restant fidèle à son objet civil immobilier : la gestion et l'administration de biens immeubles. L'exploitation agricole elle-même relève d'autres structures (GFA, GAEC, EARL). La "SCI agricole" intervient donc en complément de l'exploitation, pour séparer la propriété du foncier de l'activité agricole.
La SCI agricole peut néanmoins être utilisée comme montage financier dans le cadre d’une transmission de patrimoine, en cas de reprise de l’exploitation par les héritiers de l’agriculteur.
Tableau récapitulatif des types de SCI
|
Type de SCI |
Type de bien |
Objet |
Répartition |
Imposition |
|
SCI de gestion ou de location |
Tous types de biens |
Faire fructifier un bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers |
Revenus répartis en fonction du nombre de parts de chaque associé |
IR, ou IS de plein droit si les recettes de location meublée dépassent 10 % des recettes totales HT (tempérament sur 4 ans) |
|
SCI familiale |
Tous types de biens |
Constituer un patrimoine immobilier en famille (obligatoirement) |
Parts transmises selon les règles de dévolution successorale et les dispositions testamentaires |
IR |
|
SCI construction-vente |
Tous types de biens |
Construction d'immeubles en vue de la vente |
Dissolution sur décision des associés une fois l'opération achevée ; rémunération selon le nombre de parts |
IR ou IS
Taxation au niveau de chaque associé |
|
SCI d’attribution |
Adaptée aux immeubles |
Construction ou achat de biens immobiliers en vue d’une répartition par lots |
Propriété prévue dans les statuts, répartie selon l'apport. Après attribution, la société garde la gestion et l'entretien des parties communes |
IR |
|
SCI de jouissance partagée |
Adaptée pour une résidence secondaire |
Achat ou construction d’un bien en vue d’en partager l’occupation sur un temps partagé |
Répartition du temps d’occupation du bien en fonction du nombre de parts sociales |
IR |
|
SCI agricole |
Foncier agricole (bâtiments, terres) |
Détenir et gérer le foncier agricole ; faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers repreneurs |
Partage des bénéfices et des pertes
Cession de parts aux héritiers |
IR |
Pourquoi est-il important de bien choisir son type de SCI ?
Bien choisir son type de SCI est déterminant, car le contenu des statuts diffère selon le type de SCI choisi.
Pour rappel, les statuts sociaux correspondent au document qui établit les règles de fonctionnement interne et d’organisation de la SCI. Ils définissent l’objet social de la société (la raison pour laquelle elle a été créée, c’est-à-dire les objectifs derrière sa création). Les statuts sont absolument essentiels à la création de la SCI et doivent être rédigés avec précision.
Une fois que vous avez choisi votre type de SCI, il vous faudra procéder à sa création. Pour vous aider, n'hésitez pas à consulter notre fiche pour savoir comment créer une SCI.
Comment choisir le bon type de SCI pour son projet ?
Pour faire votre choix parmi les différents types de SCI, la première étape est d’étudier les spécificités de chaque forme juridique de SCI. Le choix est également directement lié à vos objectifs. Souhaitez-vous optimiser la transmission de votre patrimoine familial ou gérer et louer des biens à plusieurs ? Votre objectif est-il d'obtenir des revenus locatifs ou plutôt de jouir d'un bien pendant vos congés ?
Ces questions vous permettent généralement de rapidement faire votre choix entre les différents types de SCI. Et pour comprendre les subtilités fiscales de chacune, n’hésitez pas à vous tourner auprès de professionnels pour prendre conseil.
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Pierre Aïdan
Docteur en droit et diplômé de Harvard.
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