04 décembre 2020

Quels sont les différents types de SCI ?
Temps de lecture : 6 min

Marion Etienne
Double Master en Droits Français et Anglais, University of Exeter & Université de Rennes 1. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier, investir dans la pierre, augmenter vos revenus, assurer une succession sans conflits...? Créer une SCI est certainement la solution idéale, mais à chaque situation son type de SCI ! 

En effet, il n’existe pas une, mais plusieurs sortes de SCI, chacune étant plus ou moins adaptée à votre projet et à votre situation.

Quels sont les différents types de SCI ? Quel type de SCI choisir pour son projet ? 

On revient en détail sur les cinq principaux types de SCI.

type sci

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion ou de location correspond à la SCI “classique”, l’occasion de rappeler la définition d’une SCI.

Constituée par deux personnes a minima, la SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique qui permet à ses associés d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ces biens deviennent la propriété de la société et non des associés. 

Ce type de société est en principe utilisé pour faire fructifier un bien immobilier, c’est-à-dire obtenir des revenus réguliers par de la location des biens (loyers). 

La SCI familiale 

Assez répandue, la SCI familiale a pour objectif principal de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en famille. La particularité de cette société est que ses associés sont nécessairement de la même famille (jusqu’au 4ème degré: oncles, tantes, cousins germains, neveux et nièces...).

Ce type de SCI est donc utilisé pour :

  • faciliter la transmission de bien immobilier au sein d’un couple ; 
  • bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’une succession ; 
  • organiser une indivision stable entre héritiers ; 
  • construire un projet immobilier avec les membres d’une même famille ; 
  • constituer un patrimoine immobilier familial.

Il est aussi possible de créer une SCI familiale pour la location de biens immobiliers. 

La SCI construction-vente

La SCI construction-vente ou SCCV, se distingue du reste des catégories de SCI en ce sens qu’elle est la seule qui permet l’achat et la revente de biens immobiliers. 

En principe, la SCI, en tant que société civile, ne peut pas se consacrer à la vente, qui est une activité commerciale par nature. Toutefois, la SCI construction-vente est l’exception à la règle: avec ce type de SCI, il est possible d’acheter un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement.

Bien que l’achat et la construction représentent des sommes importantes, l’intérêt de la SCVV est que le coût de l’investissement est divisé entre les associés.

La SCI d’attribution

Peu utilisée, la SCI attribution commence peu à peu à se faire connaître. Sa particularité ? La propriété du ou des biens immobiliers est partagée selon l’apport au capital de chaque associé. Par exemple, si un immeuble est acquis par la SCI attribution, chaque associé sera propriétaire d’un ou plusieurs appartements selon la part sociale dont il dispose.

Ce type de SCI a pour objectif principal la construction ou l’achat de biens immobiliers (la constitution d’un patrimoine immobilier à plusieurs).

LA SCI de jouissance à temps partagé 

Il s’agit peut-être là de la forme de société civile immobilière la moins répandue. La SCI de jouissance à temps partagé permet à ses associés de se partager non pas la propriété  mais l’usage d’un bien immobilier.

Concrètement, chaque associé se voit accorder un temps d’occupation du bien immobilier, la durée d’occupation variant selon l’apport effectué. Dans ce type de SCI, le bien est considéré comme une résidence secondaire. La société n’a pas pour objet de générer des revenus.

Attention: ce type de SCI peut être source de conflits entre les associés notamment concernant l’occupation pendant les vacances scolaires. 

Pourquoi est-il important de bien choisir son type de SCI? 

Parce que le contenu des statuts diffère selon le type de SCI choisi. 

Pour rappel, les statuts sociaux correspondent au document qui établit les règles de fonctionnement interne et d’organisation de la SCI. Ils définissent l’objet social de la société (la raison pour laquelle elle a été créée, les objectifs derrière sa création). Les statuts sont absolument essentiels à la création de la SCI et doivent être rédigés avec précision. 

Si vous souhaitez créer votre SCI, quel que soit votre projet et votre situation, vous pouvez faire appel à l’un de nos experts juridiques et bénéficier d’une assistance pour la rédaction de vos statuts.

Mise à jour: 04/12/2020

Rédaction : Marion Etienne, Double Master en Droits Français et Anglais, University of Exeter & Université de Rennes 1. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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