12 février 2021

Projet immobilier: SCI ou SAS?
Temps de lecture : 4 min

Marion de Bary
Diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Créer une SAS

Créer une société pour investir dans l’immobilier suppose de déterminer la structure juridique la plus adaptée à son projet. Si la SCI est en générale la structure la plus connue pour mener à bien un projet immobilier, la SAS est également une structure qui présente certains avantages. 

On fait le point sur ces deux structures afin de vous aider à savoir si vous devez créer une SCI immobilière ou créer une SAS immobilière.

SCI ou SAS

Quelles sont les caractéristiques de la SCI immobilière?

Qu’est-ce qu’une SCI? 

Une SCI est une société civile immobilière dédiée à une activité principalement immobilière. C’est une société civile, aussi elle n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale, comme se spécialiser dans l'achat revente d’immeuble par exemple. 

Il existe plusieurs types de SCI: 

  • La SCI familiale: permet aux membres d’une famille de gérer l’acquisition ou la détention d’un bien immobilier ensemble; 
  • La SCI Construction Vente: choisie en générale dans l’idée de construire un bien immobilier pour le revendre; 
  • La SCI professionnelle: prévue pour acheter les locaux de votre entreprise 

Comment fonctionne la SCI? 

La société doit être composée de deux associés minimum et elle peut avoir un ou plusieurs gérants. Le rôle du gérant de SCI est déterminé dans les statuts de la société. 

Contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI sur leurs patrimoines personnels. 

Quelles sont les caractéristiques de la SAS immobilière? 

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière? 

Une SAS immobilière est une société par actions simplifiées spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. Elle vous permet d’acheter des biens immobiliers et d’en tirer des revenus par le biais de la revente ou de l'association.

Comment fonctionne une SAS immobilière? 

La SAS immobilière peut se décliner en SASU immobilière s’il n’y a qu’un seul associé, contrairement à la SCI ou un minimum de deux associés est imposé.  

La responsabilité des associés est limitée à la hauteur de leurs apports dans la société. C'est-à-dire que leur patrimoine personnel est protégé des potentielles actions des créanciers de la société. 

Projet immobilier: SCI ou SAS?

Location meublée: SAS ou SCI?

Pour choisir entre une SAS ou une SCI pour de la location meublée, il faut savoir les caractéristiques des deux: 

  • La SCI et la location meublée: Il faut savoir que malgré son caractère civil, vous pouvez, lors de la création de la SCI, choisir entre l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu pour l’imposition des bénéfices potentiels de votre société.

Néanmoins d’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale et donc soumise à un régime fiscal différent que celui des sociétés civiles. La fiscalité de la location meublée en SCI est donc particulière et mérite toute votre attention si vous décidez de vous lancer dans une telle activité avec une SCI.  

  • La SAS et la location meublée: la SAS immobilière est soumise à une double imposition. La société paye l’IS sur les revenus locatifs et les plus-values et dividendes versés aux associés sont également imposés à l’IS. La SAS immobilière est donc favorable si vous cherchez à investir dans l’immobilier sur le long terme et que vous investissez directement les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers pour ne payer l’IS que sur les revenus locatifs. Vous pouvez consulter la fiche sur la SAS immobilière pour plus de détails sur sa fiscalité. 

Créer une holding: sci ou sas

Le montage holding-SCI permet à une holding (société civile) de détenir des parts sociales d’une SCI qui a comme mission d’acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. La holding ne gère que l’acquisition et la gestion des parts sociales dans les filiales. 

Ce montage permet de créer une société entre vous et vos filiales. C’est un montage particulièrement intéressant pour la gestion de la trésorerie du groupe et de sa fiscalité. 

Bon à savoir: certains de ces avantages ne sont accessibles que si la SCI opte pour l’IS. 

Le montage holding-SAS présente également de nombreux avantages et notamment une grande liberté de gestion et souplesse d’organisation grâce à la liberté statutaire de la SAS. 

C’est le statut idéal pour intégrer de nombreux investisseurs et développer un projet. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur les différents avantages et inconvénients d’une holding SCI et d’une holding SAS, consulter notre fiche sur quel statut pour une holding?

SCI ou SAS: comment choisir? 

Les possibilités de la SAS immobilière et de la SCI immobilière sont donc quelque peu différentes: 

  • La SAS immobilière est plus adaptée pour lancer une activité commerciale (créer une société d’investissement immobilier) ou construire un patrimoine immobilier important. 
  • La SCI immobilière est plus adaptée pour transmettre un patrimoine, louer et gérer un bien immobilier ou faire de l’achat/vente occasionnelle. 

N’hésitez pas à utiliser notre outil pour trouver le statut juridique qui vous convient:

Mise à jour: 12/02/2021
Rédaction : Marion de Bary, diplômée d'un Master 2 en droit des affaires de la Faculté Libre de Droit. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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