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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Immobilier / Patrimoine
L G

Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 


Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Le bail emphytéotique est un contrat de location d’un bien immobilier conclu pour une durée extrêmement longue, en général 99 ans. Dans certains États, sa durée peut même atteindre 999 ans. 

Comment conclure un bail emphytéotique en France ? Comment rédiger un tel contrat de bail ? Quelles sont ses principales conséquences et caractéristiques ? Legalstart faire le point avec vous sur le contrat de bail emphytéotique

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique, par définition, est un contrat de bail immobilier conclu pour une longue période, comprise entre 18 ans et 99 ans. Il s’agit d’une location d’un bien immeuble qui offre des droits étendus au locataire, également appelé l’emphytéote. Dans ce type de bail, le locataire dispose d’un droit réel sur le bien. Il est quasi-propriétaire du bien. En effet, son droit réel sur le bien lui permet de céder son droit, de l’hypothéquer, de le gréver de servitude et de sous-louer. La seule action impossible dans le bail emphytéotique est la vente du bien.

Dans un bail emphytéotique, il revient au locataire, en contrepartie d’un loyer faible, d’améliorer le bien.

bail emphytéotique (1)

📝 À noter : les baux emphytéotiques ont la particularité de pouvoir être cédés ou saisis.

Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail emphytéotique ?

Quelle forme prend un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique, conclu entre particuliers ou professionnels, est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qui crée des obligations réciproques, tant pour le preneur que pour le bailleur. Il nécessite la réalisation d’un écrit.

☝️ Bon à savoir : le bail emphytéotique est un contrat à exécution successive.

Ce contrat doit être publié au service de la publicité foncière dont dépend l’immeuble loué, au risque de ne pas être opposable au tiers. 

Quels biens sont concernés par un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique a pour objet de prévoir la location d’un bien immobilier. Il peut s’agir aussi bien d’un immeuble à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel ou encore rural. Autrement dit, tous les biens immobiliers sont concernés.

📝 À noter : il existe un bail emphytéotique administratif pour les biens immobiliers étant la propriété d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public.

Quelle est la durée d’un bail emphytéotique ?

L’une des grandes caractéristiques du bail emphytéotique est sa durée, qui est nécessairement comprise entre 18 et 99 ans. Il s’agit de la durée maximale pour la conclusion d’un bail. En effet, aucun engagement perpétuel n’est possible : si un bail emphytéotique est conclu pour plus de 99 ans, alors sa durée sera automatiquement ramenée à ce nombre. 

☝️ Bon à savoir : à la différence d’un bail “classique”, le bail emphytéotique ne se reconduit pas de manière tacite : il nécessite la réalisation d’un nouveau contrat écrit pour être prorogé. 

Quelles sont les obligations des parties d’un bail emphytéotique ? 

Dans un bail emphytéotique, chacune des parties à des obligations. Cependant, si le propriétaire doit donner en jouissance le bien, le locataire ou emphytéote, lui, à beaucoup plus d’obligations. En effet, l’emphytéote n’est pas un simple locataire, puisque le bail qu’il a signé lui confère un droit réel sur le bien immobilier. Ainsi, ses obligations sont :

  • les obligations classiques d’un locataire :
    • payer le loyer dans les délais prévus ;
    • respecter la destination du bien et les conditions d’exécution du bail ;
    • ne pas détériorer le bien ;
    • honorer le paiement de la taxe foncière ;
    • réaliser les réparations nécessaires.

☝️ Bon à savoir : dans un bail emphytéotique, le loyer est fixé librement par les parties, et est traditionnellement peu élevé. Mais en réalité, le locataire ne paye pas un loyer, mais une redevance ou canon emphytéotique, payé par annuités.

  • les obligations et droits spécifiques à l’emphytéote :
    • procéder à des améliorations du bien, sans besoin de l’accord du bailleur. En effet, il peut construire ou même démolir une partie s’il le souhaite ;
    • exploiter le bien, notamment s’il s’agit de mines ou de terres agricoles ;
    • sous-louer le bien, sans l’accord du propriétaire. Il est d’ailleurs interdit de réglementer, limiter, ou interdire ce droit de sous-location ;
    • consentir ou acquérir une servitude ;
    • hypothéquer son droit sur le bien immobilier ;
    • céder son droit sur le bien immobilier.

⚠️  Attention : si la sous-location dans un bail emphytéotique est autorisée, il est interdit de consentir un autre bail emphytéotique sur le bien. La sous-emphytéose n’est pas autorisée.

⚠️ Important : si le locataire ne respecte pas les dispositions de bail emphytéotique ou ne paye pas son loyer pendant 2 ans, le propriétaire est en droit de demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail emphytéotique ? 

Les avantages et les inconvénients pour l’emphytéote

Le bail emphytéotique offre à l’emphytéote certains avantages qui sont justifiés par la durée du bail et ses droits sur le bien. À ce titre, il peut effectuer toutes les transformations qu’il souhaite concernant les bâtiments et aucune clause ne peut limiter l’usage des lieux par le preneur. L’emphytéote détient la propriété des biens qu’il a ajouté sur le fonds. Cependant, à la fin du contrat de bail, toutes les modifications apportées par l’emphytéote, y compris les constructions et extensions réalisées sur le bien, deviennent propriété du bailleur.

📝 À noter : il est possible d’inclure, lors de la conclusion du bail uniquement, une clause permettant le versement d’une indemnité compensatrice à l’emphytéote.

Au titre du droit d’accession, le locataire est propriétaire des choses issues du bien.

Par exemple : si des arbres fruitiers sont présents sur le terrain et donnent des fruits, l’emphytéote en est propriétaire.

Également, le locataire peut hypothéquer et céder son droit au bail emphytéotique s’il le souhaite. Il est aussi libre de réaliser une sous-location. 

Les avantages et les inconvénients pour le bailleur

Le propriétaire et bailleur du bien ne peut limiter les droits de l’emphytéote. En revanche, le principal avantage pour lui réside dans la possibilité de bénéficier de l’ensemble des améliorations, constructions et plantations réalisées par l’emphytéote, puisque celles-ci lui reviennent de droit à la fin du bail. En effet, le propriétaire ayant conclu un bail emphytéotique a la garantie de faire fructifier son bien.

En cas de non-respect par le locataire des dispositions prévues par le bail emphytéotique, la résiliation anticipée est possible.

Comment rédiger un bail emphytéotique ?

Le contrat de bail emphytéotique doit être rédigé par écrit. Le contrat doit impérativement contenir :

  • la mention “bail emphytéotique” ;
  • l’identité des parties ;
  • le bien faisant l’objet du bail ;
  • la durée du bail, entre 18 et 99 ans.

💡 Astuce : n’hésitez pas à consulter, pour la rédaction de votre bail emphytéotique, un exemple disponible en ligne.

Il est obligatoire de recourir aux services d’un notaire pour la conclusion d’un bail emphytéotique. 

Le contrat de bail emphytéotique doit être publié au bureau des hypothèques territorialement compétent. Il est soumis à la taxe de publicité foncière au taux spécifique de 0,7%.

Quelles sont les conséquences fiscales d’un bail emphytéotique ?

Pour un bail emphytéotique, la fiscalité implique le paiement d’une taxe de publicité foncière pour les formalités de publicité du bail. 

Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d’immeubles en principe exonérés de la TVA tout comme le bail à construction. Ce taux est fixé à 0,60 % de la valeur de la redevance cumulée durant l’année du bail emphytéotique. 

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur le bail commercial ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Quels sont les risques d’un bail emphytéotique ?

Le risque principal pour le locataire d’un bail emphytéotique est que le contrat n’est pas automatiquement renouvelé. Concrètement, à l’arrivée du terme du contrat, le bail prend fin, et le propriétaire récupère son bien. Si les parties souhaitent à nouveau s’engager ensemble, elles devront conclure un nouveau bail.

De plus, la viabilité économique du projet doit être soigneusement étudiée par l’emphytéote, puisque toutes les améliorations qu’il apporte au bien seront ensuite la propriété du bailleur.

Comment procéder à la cession d’un bail emphytéotique ?

Le droit de cession du bail emphytéotique ne peut être interdit ou restreint par le propriétaire du bien. Cette cession du bail à un tiers ne peut intervenir que dans la limite de la durée initialement prévue pour le bail. Le bail cédé obéit aux mêmes règles que le bail d’origine. 

Pour céder le bail emphytéotique, il faudra réaliser un acte notarié et publier celui-ci au service de publicité foncière.

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur le bail professionnel ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Principales sources législatives et réglementaires : 

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Lysia Gonzalez

Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires et gestion des entreprises. 

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