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16 août 2019

Tout savoir sur le droit au bail
Temps de lecture : 3 min

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Au moment de créer votre société, l’une de vos premières préoccupations sera de trouver un local commercial adapté à votre activité. Le plus souvent, vous serez amené à conclure un bail commercial directement avec le propriétaire. Pour autant, il est également possible qu’un locataire vous cède son bail, auquel cas vous serez tenu de lui verser une indemnité nommée le droit au bail.

Droit au bail et fonds de commerce sont des notions liées puisque le droit au bail est l’un des éléments qui constitue le fonds de commerce.

Pour tout savoir sur la définition du droit au bail, son utilité ou encore sa fiscalité, suivez le guide!



Droit au bail

Définition: droit au bail

Pas-de-porte ou droit au bail? Ces notions désignent toute deux le versement d’une somme d’argent dans le cadre d’un bail commercial, cependant elles ont une finalité et un destinataire différent.

Le pas-de-porte est une somme qui peut être demandée par le propriétaire des locaux (le bailleurs) au locataire lors de la conclusion du contrat de bail commercial. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée permettant au locataire de pouvoir disposer des locaux. La somme versée est définitivement acquise par le bailleur.

Le droit au bail, quant à lui, est une somme qui doit être versée, en cas de cession de bail commercial, par le locataire entrant au locataire sortant. Ce paiement représente la contrepartie des avantages acquis par le locataire entrant lors de la cession du bail commercial.

Le droit au bail: à quoi ça sert?

Avant toute chose, il est important de comprendre que le locataire lié par un bail commercial peut, en cours de vie du bail et avant même l’expiration de celui-ci, céder son droit au bail. Autrement dit, en cours de bail le locataire sortant va vendre son droit au bail à un nouveau locataire qui va prendre sa suite. Le contrat de bail commercial reste inchangé, il continue à courir pour la durée restante avec pour seule modification la personne du locataire.

À noter: le droit pour le locataire de céder son bail commercial ne peut pas lui être entièrement retiré. Le locataire sortant doit, même si ce droit est encadré, toujours être en mesure de céder son bail commercial lors de la cession de son fonds de commerce.

La reprise du bail commercial est accompagnée de nombreux avantages pour le nouveau locataire. En effet, grâce à la cession du droit au bail, le nouveau locataire va bénéficier :

  • Du droit d’occuper les locaux;
  • D’un loyer privilégié, généralement inférieur au prix du marché;
  • D’une révision de loyer encadrée grâce au statut des baux commerciaux;
  • Du droit au renouvellement du bail ou à défaut d’une indemnité d’éviction.

C’est donc pour compenser tous ces avantages que le nouveau locataire va verser une indemnité, le droit au bail, au locataire sortant. Le montant de cette indemnité est fixé librement par les locataires successifs. Le prix du droit au bail dépend donc du montant de ces avantages. 

Comment fonctionne la cession d’un droit au bail?

La cession du droit au bail, ou vente du droit au bail, peut intervenir selon deux modalités distinctes :

  • Soit le locataire vend son droit au bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce;
  • Soit le locataire vend son droit au bail seul.

Dans tous les cas, la reprise du droit au bail par un nouveau locataire doit impérativement respecter certaines formalités parmi lesquelles l’obligation d’informer le propriétaire des locaux de la cession du droit au bail et l’obligation de dresser un état des lieux (de préférence en présence du propriétaire des locaux). La cession du droit au bail n'est pas soumise au paiement de droits d'enregistrement.

Quelle est la fiscalité du droit au bail?

Pour le locataire sortant qui reçoit le versement, le droit au bail va être imposé comme un revenu courant. Pour la détermination de son bénéfice imposable, ce revenu sera pris en compte au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour le nouveau locataire, l'amortissement du droit au bail n'est pas possible car il s'agit d'une immobilisation incorporelle. La comptabilisation du droit au bail se fait donc de la manière suivante : il faut l’inscrire à l’actif du bilan. 

Mise à jour : 16/08/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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