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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Comment fonctionne le bail professionnel ?

Comment fonctionne le bail professionnel ?

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Si vous exercez une profession libérale, il vous arrivera peut-être de signer un bail pour un local professionnel. Dans quelles conditions le conclure, le renouveler ou le résilier ? Suivez notre guide complet sur le bail professionnel.

Mini-Sommaire

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Ainsi, il concerne surtout les professions libérales.

☝️ Bon à savoir : le local loué doit avoir un usage uniquement professionnel. Une utilisation mixte, c’est-à-dire à la fois à usage d’habitation et professionnelle, n’est pas possible.

Quels sont les avantages d’un bail professionnel ?

Les règles encadrant le bail professionnel sont assez souples. Il offre une grande liberté de choix concernant la fixation du loyer ou encore sa rédaction. En effet, il est possible d’imaginer d’y insérer toutes sortes de clauses pour régir les relations entre le bailleur et le locataire. Le bail professionnel, par exemple, permet la sous-location.

Finalement, la seule vraie contrainte est sa durée minimale de 6 ans. Mais il reste beaucoup plus facile à expérimenter qu’un bail commercial.

bail professionnel (1)

📝 À noter : un professionnel libéral et un propriétaire peuvent se mettre d’accord pour signer un bail commercial plutôt qu’un bail professionnel.

Qui peut bénéficier d’un bail professionnel ?

Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales, c’est-à-dire aux personnes qui exercent de façon indépendante une activité principalement intellectuelle. Sont concernées toutes les professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non.

Voici un tableau récapitulatif des professions libérales les plus courantes (liste non exhaustive) :

Professions libérales réglementées

Professions libérales non réglementées

  • experts-comptables 
  • ostéopathes
  • vétérinaires
  • architectes
  • médecins
  • infirmiers
  • notaires
  • avocats
  • maîtres d’œuvre 
  • coachs sportifs 
  • dessinateurs 
  • auto-écoles 
  • consultants
  • traducteurs 
  • formateurs 
  • détectives 
  • graphistes

📝 À noter : pour pouvoir signer un contrat de bail professionnel, vos revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Pour un bail professionnel, la durée minimale est de 6 ans. À l’arrivée du terme du contrat et sauf volonté contraire des parties, il est automatiquement reconduit pour la même durée. Autrement dit, s’il avait été conclu pour 8 ans à l’origine, il sera reconduit pour 8 ans. 

La loi n’a par ailleurs pas prévu de maximum. La durée du bail professionnel est donc en quelque sorte illimitée.

Question fréquente : le bail professionnel précaire existe-t-il ? Contrairement à ce qu’il est possible de faire pour déroger au bail commercial, il n’est pas possible d’utiliser un bail précaire pour raccourcir un bail professionnel. Sa durée minimum est incompressible.

Quel loyer pour un bail professionnel ?

Comment calculer le loyer d’un bail professionnel ? 

Le bailleur et le locataire fixent librement le montant du loyer. Ainsi, ils sont tenus d’en préciser les modalités de paiement dans le contrat. Ils peuvent prévoir un règlement mensuel, trimestriel ou encore au terme du contrat.

Comment réviser le loyer d’un bail professionnel ?

La révision du loyer du bail professionnel n’est pas obligatoire, mais les parties peuvent prévoir dans le bail une clause de révision en fonction d’un indice, comme celui des loyers d’activités tertiaires (ILAT) par exemple.

Peut-on renouveler un bail professionnel ?

La reconduction du contrat de bail professionnel est tacite, c’est-à-dire que son renouvellement est automatique. En principe, le bail est renouvelé aux mêmes conditions. Néanmoins, les termes du contrat peuvent être modifiés par les parties au moment de la reconduction.

💡 Astuce : vous souhaitez en savoir plus sur le bail emphytéotique ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Comment résilier un bail professionnel ?

En matière de bail professionnel, la résiliation est-elle possible ? Il est tout à fait imaginable de s’opposer au renouvellement du contrat. En effet, le bailleur a la possibilité d’informer le locataire de son intention de mettre fin au contrat au moins 6 mois avant le terme. Dans ce cas, le preneur ne perçoit pas d’indemnité. En effet, contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement pour le bail professionnel

De son côté, le locataire peut donner congé du bail professionnel en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire. Alors, il devra respecter un préavis de 6 mois. Ce courrier constitue une lettre de résiliation de bail professionnel.

Que contient le contrat de bail professionnel ?

Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Vous pouvez tout à fait le rédiger vous-même. Pour vous aider dans la rédaction de votre bail professionnel, un modèle peut être utile. Vous pourrez facilement trouver un modèle de bail professionnel en ligne.

Vous avez également la possibilité de confier sa rédaction à un professionnel du droit (avocat ou notaire). 

☝️ Bon à savoir : si le contrat est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Les parties fixent librement le contenu du bail professionnel. Cependant, de manière habituelle, on y retrouve :

  • l’identité des parties ;
  • la description du local loué ;
  • la durée initiale du contrat de bail ;
  • le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
  • la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ;
  • les droits et les obligations légales pour les deux parties.

En général, un état des lieux est annexé au contrat. Le bailleur a d’ailleurs l’obligation d’y joindre également un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Peut-on faire de la sous-location dans un bail professionnel ?

La sous-location d’un bail professionnel est possible à condition que le contrat ne l’interdise pas. Dans tous les cas, le locataire doit en informer le propriétaire.

☝️ Bon à savoir : si vous sous-louez votre local, vous restez responsable du respect du contrat envers le propriétaire.

FAQ

Quelle différence entre un bail commercial et professionnel ?

Vous ne savez pas quel contrat choisir entre le bail professionnel ou commercial ? La principale différence est leur durée : 6 ans pour le premier et 9 ans pour le second. Ensuite, le bail commercial porte sur des activités commerciales, artisanales ou industrielles, alors que le bail professionnel est conclu pour des activités libérales.

Comment rompre un bail professionnel ?

Si vous êtes locataire, la résiliation d’un bail professionnel est possible à tout moment par l’envoi d’un congé sous forme d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un acte de commissaire de justice. De son côté, le propriétaire ne pourra signifier son intention de mettre fin au contrat qu’à l’arrivée du terme, en respectant un préavis de 6 mois.

Qui paye la taxe foncière dans un bail professionnel ?

Le contrat détermine la répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire. La fixation de leur participation est libre. Par contre, si le bail professionnel ne précise rien, il reviendra au bailleur de payer la taxe foncière.

Peut-on céder un bail professionnel ?

Le locataire est libre de céder son bail professionnel, sauf si les termes du contrat l’interdisent. Il est possible que celui-ci l’autorise, mais sous certaines conditions. Par exemple, le bail peut prévoir l’agrément du successeur du locataire par le bailleur. Dans tous les cas, le locataire devra informer le bailleur de son intention de réaliser une cession.

Vous connaissez désormais tout du bail professionnel. Si vous souhaitez vous lancer dans sa rédaction, consultez notre exemple de bail professionnel pdf.

Principales sources législatives et réglementaires :

  • Articles 57 A et 57 B - loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière
  • Article L145-2 - Code de commerce
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Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

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