Tout savoir sur le bail professionnel

Entre bail précaire, bail commercial et bail professionnel, il est parfois difficile de s’y retrouver ! Selon l’activité que vous exercez, vous ne conclurez pas le même type de bail.

Par exemple, si vous exercez une profession libérale, vous risquez très probablement d’avoir à faire au bail professionnel ! Pour tout comprendre sur le bail professionnel, sa définition, sa durée, la fixation de son loyer ou encore sa rédaction, suivez le guide.

Bail professionnel et bail commercial : quelle différence ?

Vous hésitez entre bail professionnel ou commercial ? Sachez que le choix ne dépend pas de vous mais de l’activité que vous exercez.

En effet, le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local avec un locataire qui va l’occuper pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

À l’inverse, le bail professionnel est un contrat de location de locaux professionnels qui s’applique lorsque le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. De fait, le bail professionnel s’applique uniquement aux professions libérales.

Le régime du bail professionnel est plus souple que celui du bail commercial, il est d’ailleurs moins codifié.

À qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales, c’est-à-dire aux personnes qui exercent de façon indépendante une activité principalement intellectuelle. Il peut s’agir de professions réglementées (avocat, médecin, vétérinaire, architecte, etc.) ou non réglementées (consultant, etc.).

Il est également possible pour une association de louer un appartement en passant par le bail professionnel.

Pour que le statut du bail professionnel s’applique, les revenus du professionnel libéral doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimum de 6 ans.

Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail. C’est pourquoi, à l’issue du contrat de bail professionnel, le locataire et le propriétaire (dit le bailleur) ont chacun la possibilité de notifier leur intention de résilier le contrat de bail professionnel, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.

Cependant, si aucune des parties n’a manifesté son intention de mettre fin à la location, le bail professionnel est renouvelé de manière tacite, c’est-à-dire sans que cela soit formellement exprimé par les parties. Ainsi, le bail est prolongé dans les mêmes conditions que le bail initial, et ce pour une durée équivalente à celle qui vient de s’écouler.

Exemple : si le bail initial avait été conclu pour une durée de 7 ans, la reconduction tacite aura lieu pour 7 nouvelles années.

Le locataire peut, à tout moment, rompre le contrat de bail professionnel. Il doit faire connaître son intention de quitter les locaux au propriétaire, tout respectant un délai de préavis de 6 mois. À l’inverse, le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat de bail professionnel avant son expiration.

Bon à savoir : les préavis provenant tant du locataire que du bailleur, doivent impérativement être adressés par lettre recommandée avec AR.

Comment est fixé le loyer du bail professionnel ?

Le montant du premier loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire. Le loyer peut être révisé en cours de bail dans les conditions fixées par les parties.

De plus, le propriétaire des locaux peut demander au locataire que ce dernier lui verse un dépôt de garantie pour prévenir d’une éventuelle mauvaise exécution du bail par le locataire.

Que contient le contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être conclu par le biais d’un écrit. Il doit contenir certaines mentions obligatoires telles que :

• La description du local ;
• La durée du bail professionnel ;
• Le montant du loyer et de l’éventuelle dépôt de garantie ;
• La répartition des travaux et des charges entre les parties ;
• Les modalités d’autorisation de la sous-location s’il y a lieu ;
• L’état des lieux d’entrée doit y être annexée.

Pour vous aider dans la rédaction de votre bail professionnel, pensez à vous appuyer sur un modèle de bail professionnel.

Pour en savoir davantage sur les baux, prenez le temps de consulter nos fiches sur le bail de courte durée et le bail de mixte.

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.