Tout savoir sur le bail précaire

Lors de la création de votre entreprise, vous avez la possibilité de décider de louer un local commercial pour l’exercice de votre activité. Dans la majeure partie des cas vous allez conclure un bail commercial. Il est cependant possible qu’au moment du lancement de votre projet vous ne souhaitiez pas vous engager dans la location d’un local sur le long terme. Dans un tel cas vous pourrez vous tourner vers la conclusion d’un bail précaire.

Ce type de contrat de location vous fait perdre le bénéfice de certaines règles protectrices. Il est donc primordial d’en connaître précisément le régime avant de vous engager. Suivez le guide pour comprendre ce qu’est un bail précaire, les conditions de sa conclusion et les modalités de rédaction d’un contrat de bail précaire.

Le bail précaire : qu’est-ce que c’est ?

Le bail précaire, également connu sous les noms de “bail de courte durée” ou “bail dérogatoire”, est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale.

Le régime du bail commercial précaire a pour particularité de déroger, par accord des parties, aux règles très protectrices du bail commercial. C’est un contrat qui va être conclu pour une durée inférieure à 3 ans, et pour lequel le locataire ne bénéficiera pas des règles protectrices propres au baux commerciaux tel que le droit au renouvellement ou le droit au paiement d’une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement.

Quelle est la durée d’un bail précaire ?

La durée du bail précaire ne peut pas être supérieure à trois ans. Il est important de noter que cette durée comprend les renouvellements, c’est-à-dire que la durée cumulée des baux dérogatoires successifs doit impérativement être inférieure à trois ans.

À l’expiration de ces trois ans de bail commercial dérogatoire, un nouveau bail va voir le jour soit par accord des parties soit par reconduction tacite. Ce nouveau bail sera généralement conclu dans les mêmes conditions que le bail initial à la différence près qu’il sera obligatoirement soumis au statut des baux commerciaux.

À noter : bien que leur durée soit inférieure à trois ans, les baux relatifs aux locations saisonnières ne rentrent pas dans la catégorie des baux dérogatoires.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial précaire ?

Pour pouvoir conclure un bail précaire et, partant, déroger au régime des baux commerciaux, trois conditions doivent être réunies :

• Le bail précaire doit avoir été conclu lors de l’entrée du locataire dans les lieux, c’est-à-dire qu’il ne peut pas s’agir d’un renouvellement du bail, il ne peut pas succéder à un véritable bail commercial ;
  
• Le bail dérogatoire doit être conclu pour une durée inférieure à trois ans ;
  
• Les parties doivent s’être accordées sur le principe de la dérogation au régime du bail commercial, il doit donc y avoir un accord de volontés quant au caractère dérogatoire du bail.

Comment rédiger le contrat de bail précaire ?

Le contrat de bail précaire doit contenir un certain nombre de mentions précisant l’objet de l’accord, telles que :

• La description du local (adresse, superficie) ;
• La durée du bail dérogatoire ;
• Le montant du loyer : le loyer est fixé librement par les parties. Il est possible de prévoir le versement d’un dépôt de garantie ;
• L’état des lieux d’entrée : le bail dérogatoire depuis la loi Pinel est soumis à l’obligation d’établir un état des lieux équivalent à l’état des lieux du bail commercial.

Pour vous aider dans la rédaction de votre bail précaire, pensez à vous appuyer sur un modèle de bail précaire.

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.