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Fiches pratiques Gérer une entreprise Immobilier / Patrimoine Comment utiliser le bail précaire ?

Comment utiliser le bail précaire ?

Immobilier / Patrimoine
M S

Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

Suite à votre création d'entreprise, vous allez certainement devoir louer un local commercial pour l’exercice de votre activité. Dans la majeure partie des cas, vous allez conclure un bail commercial. Mais si vous ne souhaitez pas vous engager sur le long terme, sachez que vous avez la possibilité d’opter pour un bail précaire de commerce

Il s’agit d’une forme de bail provisoire de location qui pourra vous permettre de mettre à l’essai une relation avec un bailleur. Cette solution vous offre la possibilité de déboucher ensuite sur un bail commercial. Suivez notre guide pour tout connaître du bail précaire.

Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Bail précaire : définition ?

Pour comprendre ce qu’est un bail précaire, la définition est simple : c’est un bail portant sur des locaux en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de moins de 3 ans. Le bailleur et le locataire vont choisir de déroger aux règles classiques des baux pour signer un contrat plus court. Mais ils ne pourront pas en fixer librement la durée : trois années maximum. Il s’agit d’une sorte de bail commercial de courte durée.

Bail précaire ou bail dérogatoire ?

Ce bail particulier nommé bail précaire ou dérogatoire est également appelé couramment bail de courte durée. Mais attention, il ne doit pas être confondu avec la convention précaire ou le contrat de location à caractère saisonnier. Bien qu’il puisse y ressembler en raison de son existence restreinte dans le temps, un statut bien particulier lui est réservé.

bail précaire (1)

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail précaire ?

Le bail précaire permet au bailleur et au preneur d’écarter la rigidité du statut des baux commerciaux pour aménager le contrat qu’ils souhaitent signer. Ainsi, ils peuvent mettre à l’essai leur relation.

Pour le locataire

Pourquoi un locataire voudrait-il recourir à un bail précaire commercial ? Par définition, sa durée est plus courte qu’un bail commercial classique, donc il y a moins d’engagement pour le locataire. Cela lui permet d’expérimenter l’emplacement du local loué. Ainsi, il peut mettre à l’épreuve son activité comme pour une période d’essai. Le locataire teste la viabilité de son affaire.

Également, le preneur aura la possibilité de quitter le local sans attendre l’expiration d’une période triennale, ce qui est le cas pour un bail commercial classique. Si son activité ne prospère pas, il économise de cette façon les loyers et charges dont il aurait été redevable.

Cependant, déroger au statut des baux commerciaux implique l’abandon de règles protectrices pour le locataire. En effet, peu de locataires acceptent de signer un bail précaire en raison d’inconvénients considérables :

  • si le bailleur donne congé, il n’y aura pas d’indemnité d’éviction ;
  • le preneur n’a aucune garantie de renouvellement du bail ;
  • en cas de renouvellement, le loyer peut être augmenté.

Pour le bailleur

Signer un bail dérogatoire est particulièrement intéressant pour le bailleur. Il est aussi une période d’essai pour lui, ce qui lui permet de ne pas s’engager sur le long terme avec un locataire qu’il ne connaît pas. Il pourra ainsi s’assurer de la solvabilité du preneur et mettre un terme au bail en cas d’impayé de loyer. 

Le propriétaire du local peut, à tout moment, mettre fin au contrat après une durée raisonnable, et ce, sans contrepartie financière. Malgré tout, l’inconvénient principal pour le bailleur est l’instabilité locative. En effet, il devra être attentif aux formalités de renouvellement sur une période beaucoup plus courte.

💡 Astuce : connaissez-vous le bail mixte ? Consultez notre fiche pratique pour tout savoir sur le sujet !

Quelle est la durée d’un bail précaire ?

Pour un bail précaire, la durée est de 3 ans maximum. Les parties peuvent conclure plusieurs baux dérogatoires successifs, mais la durée cumulée doit être de 3 années au plus.

Le jour de prise d’effet du bail précaire est constitué par l’entrée du locataire dans le local. Pour déterminer la durée du bail, il ne sera pas tenu compte d’une présence antérieure de celui-ci dans les lieux. Nous vous recommandons donc de conclure le contrat lors de la prise de possession du local au plus tard.

La durée totale du bail dérogatoire se calcule au jour près. Par exemple, pour la conclusion d’un contrat d’un an débutant au 1er avril 2022, il prendra fin le 31 mars 2023.

📝 À noter : en matière de bail précaire commercial, la durée minimum n’existe pas.

À l’expiration de 3 années au plus, un nouveau bail voit le jour, soit né de l’accord des parties, soit par reconduction tacite. 

🛠️ En pratique : il sera le plus souvent conclu aux mêmes conditions que le bail d’origine, à la différence près qu’il relèvera du statut classique des baux commerciaux.

Comment rédiger un contrat de bail précaire ?

Quelles sont les clauses obligatoires d’un bail précaire ? 

Les parties profitent d’une véritable liberté concernant la rédaction du bail précaire. En effet, elles peuvent y insérer toutes les clauses qu’elles souhaitent. L’idée est vraiment de mettre de côté les contraintes des baux commerciaux. 

Par contre, il existe 3 conditions obligatoires :

  • le contrat doit être écrit ;
  • la durée (maximale de 3 ans) est nécessairement précisée ;
  • la volonté des parties. : en raison du statut moins protecteur qu’offre le bail dérogatoire, elle ne se présume pas. Les juges sont assez sévères sur cette notion. Nous vous invitons à exprimer une volonté claire et non équivoque d’opter pour ce régime. 

☝️ Bon à savoir : si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s’appliquent.

Pour appuyer la notion de volonté des parties, nous vous préconisons d’indiquer les mentions suivantes dans votre bail précaire professionnel :

  • la description du local (adresse, superficie et éléments d’équipement) ;
  • le montant du loyer et du dépôt de garantie le cas échéant.

📝 À noter : la fixation du loyer d’un bail dérogatoire est libre.

Quel modèle de bail précaire télécharger ?

La rédaction d’un contrat n’est jamais chose aisée. Pour vous aider, vous pouvez vous rapprocher d’un professionnel (avocat ou notaire). Mais il est tout à fait possible de rédiger ce contrat vous-même en utilisant un bail précaire en modèle.

L’état des lieux est-il obligatoire pour un bail précaire ?

Létat des lieux est obligatoire pour signer un bail précaire commercial. Il doit être joint au contrat de location et établi le jour de la prise de possession du local. Vous disposez alors de deux options :

  • le faire établir par un tiers mandaté par vos soins ; ou
  • le réaliser à l’amiable.

📝 À noter : n cas de désaccord, notamment lors de la sortie des locaux, vous pouvez demander l’intervention d’un commissaire de justice pour dresser le constat d’état des lieux. 

Comment mettre fin à un bail précaire ?

L’arrivée au terme

Le bail dérogatoire étant conclu pour une durée déterminée, il cesse de manière automatique à la date prévue initialement. La résiliation d’un bail précaire n’est pas possible. Aucune des parties ne peut donner un congé anticipé avant l’arrivée du terme du contrat. De manière générale, le locataire qui n’a pas réussi à développer son activité ou qui est mécontent du local libérera les lieux le dernier jour du bail. 

Si elles le souhaitent, les parties peuvent reconduire leur volonté dans un nouveau contrat de bail commercial précaire. De même, aucune indemnité d’éviction ne sera réglée par le bailleur.

☝️ Bon à savoir : même s’il décide de quitter les lieux plus tôt, le preneur est tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du contrat. 

Le cas du locataire n’ayant pas quitté le local au terme

Il peut arriver que le locataire décide de rester dans les lieux après le terme du bail précaire. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un délai de 1 mois pour s’opposer à la situation. Pour exprimer sa contestation, le propriétaire peut, au choix, adresser l’un des documents suivants au preneur :

  • une lettre recommandée avec avis de réception ; ou
  • un congé par acte de commissaire de justice.

Si le bailleur ne manifeste pas son désaccord dans le temps qui lui est imparti, le preneur bénéficie d’un nouveau bail de manière automatique, qui sera obligatoirement commercial. C’est pourquoi le bailleur doit être particulièrement attentif à l’arrivée de l’échéance du contrat. Nous vous recommandons même d’adresser systématiquement un courrier LRAR au terme du bail.

Peut-on renouveler un bail précaire ? 

Un bail précaire est renouvelable, à condition de rester dans la durée maximale de 3 ans. 

Par exemple, vous pouvez renouveler trois fois un bail dérogatoire de 1 an. Dans ce cas, le contrat sera renouvelé avec les mêmes critères.

Le locataire bénéficie également d’une reconduction s’il se maintient dans les lieux après l’arrivée du terme et que le bailleur ne manifeste pas son opposition. Ici, le contrat sera prolongé, mais soumis aux règles des baux commerciaux. Pareillement, les parties peuvent décider de conclure un nouveau bail à la suite du terme qui sera, lui aussi, soumis au statut des baux commerciaux. 

💡 Astuce : des questions sur le renouvellement du bail commercial ? Consulter notre fiche pratique à ce sujet !

FAQ

Qui peut conclure un bail précaire ?

Le bail précaire pour particulier n’existe pas. Il est obligatoirement conclu par un preneur professionnel puisqu’il porte sur un local commercial.

Peut-on transformer un bail précaire en bail commercial ?

Il est tout à fait possible de transformer un bail précaire en bail commercial. À l’arrivée du terme du contrat, le locataire et le bailleur peuvent décider ensemble de conclure ce type de bail. Également, en cas de renouvellement au-delà de la période de 3 années, le bail signé sera obligatoirement commercial.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail précaire ?

Pour éviter la requalification en bail commercial, le bail dérogatoire est conclu à 3 conditions principales :

  • il doit prendre effet lors de l’entrée du locataire dans le local commercial ;
  • il est conclu pour une durée maximale de 3 ans ; et
  • les deux parties s’accordent sur la dérogation aux règles du bail commercial.

Peut-on signer un bail précaire pour une habitation ?

Est-il possible de conclure un bail précaire pour une habitation ? Il est envisageable pour un propriétaire de louer un logement vide pour moins de 3 ans. Par contre, cette durée devra être justifiée par un événement professionnel ou familial. Par exemple, vous pouvez choisir ces modalités si vous souhaitez permettre à l’un de vos enfants de poursuivre ses études. Par contre, ce contrat de location devra être d’au moins 1 an.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Maud Senegas

Diplômée d'un Master 2 en Droit immobilier, urbanisme et construction

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