20 avril 2021

Comment procéder à une reprise de bail?
Temps de lecture : 4 min

Marion Cluptil
Diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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Suite à la création de votre entreprise, vous pouvez décider de louer un local commercial pour exercer votre activité. Dans ce cas, vous pouvez conclure un bail commercial ou bien procéder à la reprise d’un bail commercial en cours. La reprise de bail peut se faire à tout moment. Toutefois, certaines conditions sont à respecter notamment si la reprise intervient en dehors de la cession du fonds de commerce du locataire. 

En fonction des clauses prévues au contrat de bail, certaines obligations et garanties peuvent être mises en jeu. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la reprise de bail commercial.

Qu’est-ce qu’une reprise de bail?

Lorsqu’une cession de bail commercial intervient, la reprise de bail de location est faite par un “cessionnaire” (ou “preneur du bail”). La reprise de bail d’un local commercial consiste donc, pour le locataire, à céder son droit au bail commercial.

La reprise de bail n’induit pas la conclusion d’un nouveau bail puisqu’il continue à produire ses effets. Il y a simplement une substitution du locataire entre le preneur et le locataire initial. 

Les droits et les obligations du contrat de bail restent identiques. De ce fait, le cessionnaire bénéficie du bail commercial initial, pendant toute la durée du bail restant à courir et il jouit également du droit au renouvellement du bail. De plus, puisque le contrat de bail reste le même, le montant du loyer est maintenu. A ce titre, la reprise du bail n’est pas une occasion pour déplafonner le loyer.

A noter: la cession du droit au bail peut être réalisée à titre onéreux ou à titre gratuit. Le prix est alors fixé librement entre le cédant et le cessionnaire. Le prix dépendra bien évidemment de sa cession avec le fonds de commerce ou non. 

Reprise de bail: avec ou sans le fonds de commerce?

Une entreprise qui loue un local commercial a la possibilité de céder son bail commercial à tout moment. Il constitue un élément du fonds de commerce. En ce sens, la cession du bail commercial peut intervenir seule ou lors de la cession du fonds de commerce du locataire. 

Cession de bail commercial sans le fonds de commerce

Si le locataire décide de céder son droit au bail sans le fonds de commerce, il cède seulement le droit d’utiliser le local vis-à-vis du bailleur. L’accord du propriétaire est nécessaire car elle entraîne généralement le changement d’activité, ce qui nécessite de procéder à la modification de la destination des lieux du bail commercial. C’est ce qu’on appelle la déspécialisation du bail commercial.

Bon à savoir: le changement d’activité justifie la possibilité d’insérer une clause dans le bail pour interdire le locataire de céder son droit au bail seul, sans le fonds de commerce.

Cession de bail commercial avec le fonds de commerce

Si le locataire cède l’intégralité de son fonds de commerce, il cède l’ensemble de son activité commerciale ainsi que son droit au bail commercial. 

Plusieurs clauses peuvent limiter la cession du droit de bail commercial, mais certaines d’entre elles ne sont pas valables. En effet, le bailleur ne peut interdire au locataire principal de céder son droit au bail commercial en même temps que son fonds de commerce. Cependant, la cession du droit au bail peut être soumise à une clause interdisant le locataire, de céder son droit au bail sans l’intégralité du fonds de commerce. Ce qui signifie que parfois, la cession isolée du droit au bail est interdite. Dans ce cas, elle doit être accompagnée de la cession du fonds de commerce. 

Bon à savoir: si le contrat de bail est soumis à une clause d’agrément, le locataire est limité dans le choix du cessionnaire car il doit obtenir l’accord du bailleur avant toute cession. 

Qu’est-ce que la clause de solidarité?

L’insertion d’une clause de solidarité dans les baux commerciaux est une pratique courante. 

Elle prévoit que le locataire cédant devient codébiteur solidaire du cessionnaire en cas de défaut de paiement du loyer et des charges ou en cas de non-respect des obligations prévues au bail.

Ainsi, en cas d’impayés, le bailleur pourra en demander le paiement à l’ancien locataire. La loi Pinel précise que cette garantie, quant à elle, est prévue au contrat de bail, peut être actionnée uniquement dans les trois ans suivant la reprise du bail. De plus, le bailleur doit avertir le locataire cédant solidaire de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité, s’il veut pouvoir faire jouer la clause de solidarité.

Bon à savoir: la clause de solidarité cesse de produire ses effets dès le renouvellement du bail commercial, sauf clause contraire. Toutefois, en cas de reconduction tacite, elle est maintenue car aucun nouveau contrat n’est signé.

Comment procéder au rachat de bail locatif professionnel?

Pour que le rachat du bail soit opposable au bailleur, il est impératif de lui adresser une lettre de reprise de bail commercial par voie d’huissier. En l’absence de signification au bailleur, la cession du droit au bail est considérée comme nulle et inopposable aux tiers dont fait partie le bailleur.

Ensuite, un état des lieux doit être réalisé entre le bailleur et le cessionnaire.

Pour formaliser la reprise du bail, le Code de commerce n’exige aucune forme particulière. Cependant, il est fortement recommandé de rédiger un contrat de cession de droit au bail précisant les conditions du transfert du bail notamment la date, le prix et le moyen de paiement, mais aussi les éléments du contrat de bail comme la date de fin contractuelle.

De plus, le bail commercial peut prévoir que tout acte de reprise devra être rédigé par un notaire ou une personne mandatée par le bailleur.

Enfin, l’acte de cession du droit au bail commercial doit être enregistré, même s’il est cédé en dehors du fonds de commerce, auprès des services des impôts territorialement compétents. En principe, les droits d’enregistrement sont à la charge du preneur.

Existe-t-il un droit de reprise du bailleur commercial?

Le droit de reprise du bailleur commercial n’est pas de plein droit. Il doit être prévu au contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un droit de préemption qui lui permet d’avoir la priorité pour reprendre le bail commercial. Cela lui permet de pouvoir écarter toute personne souhaitant reprendre le bail. Toutefois, il devra s’acquitter du même prix de cession que celui convenu avec le preneur potentiel.

La reprise de bail est donc une transaction qui doit faire l’objet d’une attention particulière, afin de ne pas voir la cession déclarée nulle voire inopposable aux tiers, dont au bailleur. Que le bail soit repris ou non dans le cadre d’une cession du fonds de commerce, il est plus prudent de prévenir le bailleur. 

Par ailleurs, le locataire cédant doit se renseigner sur l’existence d’une clause de solidarité, car il pourrait voir la garantie actionnée pendant trois ans à compter de la signature de la reprise. Si vous rencontrez des difficultés, sachez que vous avez la possibilité de faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial pour vous accompagner dans vos démarches de reprise de bail. 

Mise à jour: 20/04/2021

Rédaction: Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.

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