Comment devenir marchand de biens immobiliers ?

Faire de l’achat revente d’immeubles est un métier qui attire beaucoup de gens dans la mesure où investir dans la pierre a un côté rassurant et intuitif. Quel diplôme et quelle formation suivre pour devenir marchand de biens immobiliers ? Quel statut juridique choisir ?

On fait le point pour que vous compreniez tout ce qui entoure la notion de marchand de biens et que vous puissiez vous lancer et devenir marchand de biens immobiliers en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ?

L'activité de marchand de biens immobiliers consiste à acheter et revendre des biens immobiliers en vue de les revendre et de réaliser une plus-value à court terme. Pour augmenter la plus-value, le principal levier est d’acheter un immeuble avec du potentiel, de faire des travaux de rénovation pour ensuite le revendre beaucoup plus cher. Il s’agit d’une activité commerciale. 

Pour être considéré comme un marchand de biens, notamment vis-à-vis de l'administration fiscale, il faut exercer cette activité de manière habituelle et elle doit reposer sur l’intention spéculative. En effet, le marchand de bien spécule sur la prise de valeur du bien entre sa date d’achat et sa date de revente, et il achète dans le but de revendre assez rapidement.

Qui peut devenir marchand de biens immobiliers ?

Bonne nouvelle, alors qu'il est très compliqué de devenir agent immobilier indépendant sans diplôme, il est très simple de devenir marchand de biens immobiliers sans qualification professionnelle ! Evidemment, devenir marchand de biens ne s’improvise pas car les enjeux sont importants, mais pour autant c’est une possibilité qui est ouverte à tout le monde.

Devenir marchand de biens peut être risqué dans le sens où les sommes en jeu sont souvent importantes. Des connaissances en immobilier et en droit, notamment en droit de l’urbanisme, sont souvent utiles pour mener à bien ce type de projet. Il peut donc être opportun de suivre une formation comme une licence professionnelle des métiers de l’immobilier, une licence immobilier ou un bachelor spécialisé ou encore un BTS professions immobilières. Il existe également des formations plus spécifiques dispensées par des organismes privés.

Que vous suiviez ou non une formation pour devenir marchand de biens immobiliers, il est également important de savoir estimer le coût et la durée des travaux, car une mauvaise évaluation peut compromettre l’ensemble de l’opération. De bonnes capacités de négociation peuvent aussi être utiles pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires.

Quelles sont les obligations d’un marchand de biens immobiliers ?

Pour devenir marchand de biens immobiliers vous devez être au fait de la réglementation en vigueur en matière d’assurance, mais aussi d’urbanisme.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

En tant que marchand de biens immobiliers, vous n’avez pas l’obligation de souscrire à une assurance responsabilité professionnelle ou RC PRO. Néanmoins, beaucoup de professionnels choisissent d’y recourir, afin d’être couverts en cas de dommage causé aux biens et/ou aux personnes lors de leur activité.

L’assurance travaux

Si vous réalisez des travaux importants pour rénover un bien immobilier en vue de le revendre, vous devez obligatoirement souscrire deux assurances distinctes. D’une part, vous devez prendre une assurance dommage-ouvrage qui couvre les risques de malfaçons. D’autre part, vous devez avoir une assurance décennale qui garantit une protection contre les dommages relatifs à la solidité ou l’usage du bien pendant une période de 10 ans.

Le Code d’urbanisme

Un marchand de biens immobiliers doit aussi être informé des règles et des normes d'urbanisme. Par exemple, vous devez savoir quand un permis de construire est nécessaire, ou si une autorisation préalable suffit.

Les diagnostics immobiliers

Un marchand de biens immobiliers, par définition, revend des biens immobiliers. Il a donc les mêmes obligations que n’importe quel vendeur. Il doit remettre l’ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, assainissement, etc.) à l’acheteur lors de la vente.  

La vente de bien immobilier avec des travaux

Si vous vendez un bien immobilier qui nécessite encore des travaux importants, ou en état futur d’achèvement (VEFA), vous devez signer un contrat avec l’acheteur pour prévoir spécifiquement les modalités de travaux, les délais de livraison et les conditions des appels de fonds. 

Quel statut juridique pour devenir marchand de biens immobiliers ?

Le statut d'un marchand de biens aura des conséquences importantes, c'est donc une étape primordiale.

Les statuts juridiques exclus pour devenir marchand de biens immobiliers

Il faut savoir que c'est une activité commerciale ce qui exclut les sociétés immobilières comme la SCI. La SCI sera adaptée si vous souhaitez acheter pour faire de la location non meublée, mais elle est inappropriée pour l’activité de marchand de biens car elle ne peut pas servir à exercer une activité commerciale.

Ensuite sachez que vous n'avez pas la possibilité de choisir d'être marchand de biens immobiliers auto-entrepreneur. En effet, les activités soumises à la TVA immobilière sont exclues du régime de l'auto-entrepreneur. Ce statut n’aurait de toute façon pas été adapté à ce type de projet, notamment en raison de l’absence de protection du patrimoine personnel, souvent évoquée comme un inconvénient majeur.

Les statuts juridiques possibles pour devenir marchand de biens immobiliers

Pour devenir marchand de biens immobiliers, vous devez donc créer une société commerciale à l’instar de la SAS et de la SARL. 

La SAS pour devenir marchand de biens immobiliers

La société par actions simplifiée est un statut juridique très répandu chez les marchands de bien, car il offre une grande liberté statutaire. Les actionnaires peuvent organiser librement le fonctionnement de la société dans les statuts. Leur seule obligation est de nommer un président à la tête de la SAS. 

Le président de la SAS relève du régime des assimilés-salariés s’il est rémunéré pour ses fonctions, tandis qu’il n’a pas de protection sociale en l’absence de rémunération au titre de son mandat social.

La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour les cinq premières années uniquement.

La SARL pour devenir marchand de biens immobiliers

Pour devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez également créer une société à responsabilité limitée ou SARL. Ce statut est davantage encadré par la loi qui prévoit entre autres une clause d’agrément en cas d’entrée d’un nouvel associé au capital social. L’accord unanime de tous les associés est alors requis. C’est notamment ce qui rend le fonctionnement de la SARL moins souple que celui de la SAS.

La SARL est dirigée par un gérant. Le gérant de la SARL relève du régime des travailleurs non-salariés s’il est également l’associé majoritaire. Si le gérant est un associé minoritaire, un associé égalitaire ou un tiers rémunéré pour ses fonctions, il est assujetti au régime des assimilés-salariés. Dans les autres cas, il n’a pas de régime social.

Par principe, la SARL est soumise à l’IR. Il est toutefois possible d’opter pour l’IS à tout moment. Cette décision est irrévocable.

Quelles formalités pour devenir marchand de biens immobiliers ?

Pour devenir marchand de biens, vous devez donc réaliser les formalités de création d’entreprise dès que vous avez choisi votre statut juridique. Plusieurs étapes sont à suivre.

Tout d’abord, vous devez rédiger les statuts en respectant les spécificités de la SARL ou de la SAS, en fonction du statut retenu. Dans tous les cas, les statuts de la société doivent mentionner :

• la forme de la société ;
• la dénomination sociale ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social ;
• la durée de la société ;
• le montant du capital social ;
• l’identité des associés fondateurs ;
• les modalités de libération des apports en numéraire ;
• l’évaluation des éventuels apports en nature ;
• les modalités de souscription des parts sociales par apport en industrie, le cas échéant ;
• la répartition des parts sociales entre les associés. 

Ensuite, vous devez déposer le capital social auprès d’une personne habilitée. Il s’agit obligatoirement d’un établissement bancaire ou d’un notaire. Une attestation de dépôt du capital social social vous est remise.

Vous pouvez alors publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette annonce donc obligatoirement contenir les mentions suivantes :

• les modalités de rédaction des statuts de la SARL et la date de signature ;
• la dénomination sociale ;
• la forme de la société ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social ;
• la durée de la société ;
• les nom, prénom et adresse du dirigeant ;
• le greffe du tribunal de commerce compétent.

Une attestation de parution dans un JAL vous est remise et vous sera nécessaire pour la suite des démarches.

Enfin, vous pouvez procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le Guichet unique des formalités des entreprises. Vous pouvez réaliser cette démarche vous même ou mandater un professionnel pour agir en votre nom.

Pour faire une demande d’immatriculation, il faut compléter le formulaire en ligne et joindre les documents suivants :

• les statuts signés ;
• l’attestation de dépôt des fonds ;
• l’attestation de publication de l’avis de constitution ;
• une copie de la pièce d’identité des dirigeants ;
• un justificatif de domiciliation ;
• la liste des bénéficiaires effectifs ;
• une attestation sur l’honneur de non condamnation ;
• etc.

Ce n’est que suite à la validation de votre demande d’immatriculation qu’un extrait Kbis vous est remis avec votre numéro Siren. 

Marchand de biens immobiliers : quelle fiscalité ?

La qualité de marchand de biens, vous permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique.

En ce qui concerne la TVA, le marchand de biens immobiliers peut bénéficier de la TVA sur marge si vous n’avez pas fait de travaux, ou seulement des petits travaux. Concrètement, la TVA n’est calculée que sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien, donc sur la marge que vous réalisez.
En revanche, si vous avez réalisé une importante rénovation, la TVA est calculée sur l’ensemble du prix de vente. En contrepartie, vous pouvez récupérer la TVA payée sur les travaux. 

D’autre part, dès lors que l’administration fiscale vous reconnaît comme marchand de biens au regard des critères cités plus haut, la plus-value immobilière est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le barème de l’impôt sur le revenu peut conduire à appliquer un taux d’imposition pouvant aller jusqu’à 45 % auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.  

Quel budget pour devenir marchand de biens immobiliers ?

Pour devenir marchand de biens, il est préférable d’être en mesure de constituer un capital social suffisant pour réaliser les premiers travaux a minima. En général, pour le financement, le marchand de biens fait appel aux établissements bancaires. 

Toutefois, même si rien n’empêche en théorie de devenir marchand de bien sans apport, en pratique, cela peut s’avérer plus difficile. En effet, les établissements bancaires demandent généralement un engagement financier de la part du porteur de projet qui correspond en moyenne à 30 % du projet.

Quel est le salaire d’un marchand de biens immobiliers ?

Votre salaire de marchand de biens est caractérisé par la plus-value générée lors de la revente des immeubles. Il est donc difficile de faire une estimation de salaire car vous n’allez pas avoir un salaire fixe.

Au démarrage vous allez investir beaucoup d’argent dans la mesure où vous allez acheter un bien et engager des travaux qui vont être plus ou moins longs avant de pouvoir profiter des retombées lors de la revente. Potentiellement vous pouvez ne rien percevoir pendant 2 ans puis revendre deux immeubles et avoir des revenus très importants la troisième année.

Vous êtes donc les acteurs de votre propre réussite, à vous de jouer !

Si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière sachez que les étapes sont différentes, prenez donc bien le temps de vous renseigner.