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Devenir marchand de biens
Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Statut de marchand de bien : tout ce qu’il faut savoir

Statut de marchand de bien : tout ce qu’il faut savoir

Métiers de l'immobilier
P A

Pierre Aïdan

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Lorsque vous décidez de vous lancer dans l’activité d’achat revente d’immeubles et que vous souhaitez devenir marchand de biens immobiliers, il vous faudra choisir votre statut juridique. 

Plusieurs statuts sont envisageables, mais cela ne signifie pas pour autant que ce sont des statuts juridiques adaptés à l’exercice de votre activité. Legalstart fait le point sur les différents statuts ainsi que sur la fiscalité des marchands de biens.

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Statut marchand de biens

Statut de marchand de biens : définition

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et à revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’objectif de percevoir une plus-value. C’est la raison pour laquelle on peut également parler d’une activité d’achat-revente. L’activité de marchand de biens ne porte pas uniquement sur les biens immobiliers. Celle-ci peut aussi porter sur l’achat-revente de fonds de commerce ou de parts de SCI. 

La personne exerçant sous le statut de marchand de biens est considérée comme un commerçant. Effectivement, cette activité est réputée comme étant commerciale.

☝️ Bon à savoir :

Pour être considéré comme marchand de biens, vous devez avoir une intention spéculative. L’objectif est de réaliser une plus-value à court terme. Il revient à l’administration fiscale d’apprécier ce critère, en prenant en considération le temps s’écoulant entre l’achat et la revente. Par ailleurs, l’activité d’achat revente doit être une activité habituelle et non simplement exceptionnelle. En effet, la finalité de l’achat d’un immeuble ne doit pas être de le garder pour votre propre usage.

Qui peut devenir marchand de biens ?

Si vous vous posez la question de savoir comment devenir marchand de biens. Sachez qu’il ne s’agit pas d’une profession réservée aux professionnels de l’immobilier. Par conséquent, tout le monde peut opter pour le statut de marchand de biens, sous réserve d’être en capacité de créer une entreprise.

Attention tout de même, certaines professions sont incompatibles avec ce statut. Il s’agit notamment des : 

  • huissiers de justice ; 
  • commissaires-priseurs ; 
  • notaires ; 
  • avocats ; 
  • expert-comptables ; 
  • pharmaciens ;
  • architectes.  

Par ailleurs, il ne s’agit pas non plus d’une profession réglementée. À ce titre, vous n’avez pas besoin d’un diplôme pour exercer cette activité. Cependant, pour vous aider à appréhender les différents rouages de cette profession, il est souvent recommandé de suivre une formation. 

Il existe de nombreuses formations pour devenir marchand de biens. Celles-ci peuvent être assurées tant par des Écoles privées que par des Universités. Ces formations peuvent aller du BTS au Master spécialisé. 

Ainsi, vous l’aurez compris, si vous souhaitez devenir marchand de biens, les conditions sont relativement simples. 

Quel statut pour devenir marchand de biens ?

Auto-entrepreneur et marchand de biens ?

Vous avez tout à fait la possibilité d’être marchand de biens sous le statut d’auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur). Dans ce cas, vos démarches de création sont relativement simples. Il vous suffit de procéder à une déclaration de début d’activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) compétent : la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). 

Ce statut est notamment réputé pour sa simplicité de gestion. En effet, le régime de la micro-entreprise présente des avantages comptables, sociaux et fiscaux.

Pour autant, ce statut est très souvent déconseillé pour deux raisons principales :

  • Responsabilité personnelle : en optant pour le statut d’auto-entrepreneur, votre patrimoine personnel n’est pas protégé. C’est donc un statut potentiellement dangereux pour vous dans la mesure où se lancer dans l’achat d’immeubles implique d’engager un budget important et en cas d’impayés vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels.
  • Le seuil de chiffre d’affaires : le statut d’auto-entrepreneur est limité par des plafonds de chiffre d'affaires. Le seuil de chiffre d'affaires pour les activités de marchand de biens à ne pas dépasser est fixé à 176.200 €. Cela signifie que si vous dépassez le seuil de chiffre d’affaires autorisé pour bénéficier de ce régime avantageux, vous perdez automatiquement le bénéfice de ce régime. C’est donc un statut qui vous limite considérablement dans vos investissements, ce qui est contre-productif.

Ainsi, le statut d’auto-entrepreneur pour votre activité de marchand de biens présentes certains avantages et inconvénients

Très souvent les marchands de biens dont le choix de se tourner vers un autre statut plus approprié. Dans ce cas, vous allez créer une société pour être marchand de biens

Création d’une SCI et marchand de biens ?

Quoi de plus logique que de se dire qu’une société civile immobilière est adaptée à l’exercice de l’activité de marchand de biens immobiliers ? La réalité est toute autre étant donné qu’une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale alors même que l’activité de marchand de biens est considérée comme une activité commerciale.

La SCI ne sera appropriée uniquement si vous voulez acheter des immeubles pour en faire de la location non meublée. En effet, l’activité de location meublée est également considéré comme une activité commerciale. 

Si vous voulez acheter pour construire et revendre, vous pourrez également passer par la SCI Construction Vente, mais dans ce cas-là, vous devez créer une SCCV pour chaque opération effectuée. Ainsi, le statut de SCI pour votre activité de marchand de biens n’est pas adapté pour l’achat d’immeubles avec l’intention de les revendre.

📝 À noter :

Pour autant, l'activité d'achat revente en SCI est tolérée lorsqu'elle intervient de manière ponctuelle et qu'il ne s'agit pas d'un objectif recherché.

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Création d’une société commerciale et marchand de biens ?

Après avoir éliminé l’auto-entreprise et la société civile immobilière, il reste donc évidemment les sociétés commerciales. Ces dernières sont les plus adaptées pour exercer l’activité commerciale de marchand de biens. 

En créant une société, vous créez une entité distincte, ce qui protège votre patrimoine personnel. Si vous êtes plusieurs à investir dans votre projet vous allez avoir le choix entre la SAS et la SARL. 

Création d’une SAS pour une activité de marchand de biens 

La plupart des marchands de biens se tournent alors vers la SAS qui offre un cadre juridique plus souple et ainsi souvent plus adapté. À ce titre, les associés bénéficieront d’une large liberté dans l’encadrement du fonctionnement et de l’organisation de la société. 

Avec ce statut juridique, le marchand de biens bénéficie d’un régime social privilégié. En effet, les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la sécurité sociale, sous le statut assimilé-salarié. À ce titre, vous recevez la même protection que le salarié, sauf que vous ne cotisez pas pour le chômage. Enfin, en SAS, vous pouvez faire entrer de nouveaux associés plus facilement.

Pour procéder à la création d’une SAS des documents sont à fournir directement au greffe du Tribunal de commerce.

Création d’une SARL pour votre activité de marchand de biens

À la différence de la SAS, le statut juridique de la SARL est plus rigide. La loi impose certaines dispositions auxquelles les associés ne pourront déroger. En contrepartie de ce formalisme contraignant, les associés de la société à responsabilité limitée bénéficie d’une plus grande protection. 

De plus, en créant ce type de société pour votre activité de marchand de biens immobiliers, l’entrée de nouveaux associés sera soumise à l’acceptation des anciens associés.

☝️ Bon à savoir :

Pour exercer la profession de marchand de biens, vous pouvez décider de créer une société et d’investir seul dans votre projet. Dans ce cas-là,vous allez avoir le choix entre la SASU et l’EURL, correspondant à la forme unipersonnelle de la SAS et de la SARL.

Tableau comparatif

SAS SARL
Rédaction des statuts Liberté de l’associé unique dans la rédaction des statuts. La loi encadre strictement la rédaction des statuts.
Capital social Il n’existe pas de montant minimum pour le capital social. Vous pouvez créer votre SAS avec 1 €. Cependant, il est préférable de créer votre société avec un capital social nécessaire pour réaliser votre activité. Il n’existe pas de montant minimum pour le capital social. Vous pouvez créer votre SARL avec 1 €. Cependant, il est préférable de créer votre société avec un capital social nécessaire pour réaliser votre activité.
Régime fiscal En principe, la SAS est imposées à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, une option pour l’impôt sur le revenu est possible pendant 5 ans. En principe, les associés de la SARL sont imposés à l’impôt sur le revenu, mais ils bénéficient d’une option irréversible à l’impôt sur les sociétés.
Entrée de nouveaux associés L’arrivée de nouveaux associés dans le capital social n’est pas nécessairement soumise à la procédure d’agrément. L’arrivée de nouveaux associés dans le capital social est obligatoirement soumise à l’agrément des autres associés.

Pour vous aider à choisir votre type de société pour exercer votre activité de marchand de biens, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur :

Quelle fiscalité pour un marchand de biens ?

On va s’intéresser aux principales particularités du régime fiscal d’un marchand de biens, à savoir la TVA sur marge et les frais de notaires réduits.

La TVA sur marge et le statut de marchand de biens

En principe pour un marchand de biens, la TVA s’applique uniquement sur la marge qu’il réalise. Il est donc relativement facile de faire un calcul de la TVA sur marge due par le marchand de biens immobiliers.

Exemple : Si vous achetez un appartement pour 200.000€ et que vous le revendez 250.000€, vous devrez verser de la TVA au Trésor public sur 50.000 € c’est-à-dire sur la marge que vous aurez réalisé. Le taux de la TVA est en principe de 20 %.

☝️ À noter :

Si l’administration fiscale considère que vous avez réalisé de lourdes opérations de rénovations, vous serez soumis à la TVA sur le prix total de votre vente. Dans cette situation, vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux effectués.

Les frais de notaires réduits sous le statut de marchand de biens

Les marchands de biens sont amenés à réaliser un certain nombre d’opérations d’achat et de vente d’immeubles qui impliquent de passer devant des notaires et de payer les frais afférents.

À ce titre, le montant de ces frais de notaire sont différents selon votre type de logement : 

  • Si votre logement est ancien, les taux sont fixés entre 7 % et 8 % ; 
  • Si votre logement est neuf, les taux sont compris entre 2 % et 3 %. .

Ainsi, vous avez toutes les connaissances pour devenir marchand de biens et savoir quel statut est le plus adapté à votre situation.

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Pierre Aïdan

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

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