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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment réaliser un état des lieux de sortie ?

Comment réaliser un état des lieux de sortie ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Vous êtes propriétaire d’un logement et votre locataire vient de vous adresser sa lettre de préavis ? Vous êtes locataire et vous quittez prochainement votre logement ? L’établissement d’un état des lieux de sortie s’impose. Vous vous demandez comment réaliser un état des lieux de sortie ou s’il est possible de contester un état des lieux sortant ou encore où trouver un état des lieux de sortie PDF ? Découvrez toutes les réponses à vos questions, ainsi qu’un modèle d’état des lieux de sortie à télécharger.

Qu’est-ce que l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est un document qui décrit précisément l’état d’usure et les éventuelles dégradations d’un bien immobilier et des équipements qu’il comprend au moment du départ du locataire.

L’établissement d’un état des lieux de sortie est une obligation dans le cadre d’un bail d’habitation pour un logement meublé ou vide.

ÉTAT DES LIEUX sortie (1)

☝️ Bon à savoir : l’obligation d’établir un état des lieux de sortie ne s’applique pas à la location saisonnière qui obéit à des règles particulières du fait de la courte durée du contrat.

Pourquoi faire un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est une obligation légale imposée par la loi Alur. Mais au-delà de la nécessité de respecter la loi, l’état des lieux de sortie est une étape importante puisqu’elle permet de déterminer si le dépôt de garantie versé par le locataire lors de la signature du contrat de location va lui être restitué en totalité ou seulement en partie.

En effet, la réalisation d’un état des lieux de sortie est l’unique moyen de démontrer une dégradation anormale du bien ou de ses équipements pendant l’occupation du logement par le locataire. Il permet donc de justifier l’utilisation du dépôt de garantie en tout ou partie pour procéder à la remise en état du bien loué.

☝️ Bon à savoir : au moment de l’état des lieux de sortie, la caution éventuelle au contrat de bail n’intervient pas. En effet, la caution vise à garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Au contraire, le dépôt de garantie permet de couvrir les potentiels dommages causés par la locataire.

Si aucun état des lieux de sortie n’est fait, le locataire est réputé avoir rendu le logement en bon état. Le propriétaire n’a pas la possibilité de retenir la moindre somme sur le dépôt de garantie, et ce, peu importe l’état réel du logement.

Quand faire un état des lieux de sortie ?

En principe, l’état des lieux de sortie est réalisé au moment de la remise des clés par le locataire, c’est-à-dire à la fin de son délai de préavis. Il peut intervenir quelques jours après si les parties en conviennent ainsi.

☝️ Bon à savoir : il est également possible de faire l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis si le locataire le demande dans sa lettre de résiliation, dans le cas où il prévoit de quitter effectivement les lieux avant la date prévue.

Pour faciliter l’organisation de l’état des lieux de sortie, il est possible d’indiquer dans la lettre de préavis les dates et heures possibles.

Comment faire un état des lieux de sortie ?

Pour faire un état des lieux de sortie, le locataire et le propriétaire doivent respecter certaines règles. De plus, le document doit contenir des mentions obligatoires, dont certaines sont spécifiques à la location meublée.

Les conditions d’établissement de l’état des lieux de sortie

Tout d’abord, l’état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire et amiable. Cela signifie que le propriétaire et le locataire doivent être présents et qu’ils se mettent d’accord sur les indications inscrites à l’état des lieux.

☝️ Bon à savoir : en cas d’état des lieux de sortie non remis au locataire, celui-ci peut en faire la demande par courrier recommandé avec avis de réception au propriétaire. Toutefois, il est déconseillé de partir de l’état des lieux de sortie sans votre exemplaire.

L’état des lieux de sortie doit impérativement être fait par écrit et en double exemplaire. Le document doit permettre la comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Ainsi, il est possible de faire l’état des lieux d’entrée et de sortie sur le même document dès lors qu’une colonne est dédiée à chaque date. 

Enfin, l’état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage.

📝 À noter : si le bailleur se fait représenter par une agence immobilière pour faire l’état des lieux de sortie, les frais doivent être réglés par ses soins. Le locataire n’a jamais à assumer les frais d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable. Toute clause contraire insérée dans le bail est réputée non écrite.

Le contenu de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit comporter certaines mentions obligatoires : 

  • le type d'état des lieux (état des lieux de sortie) ;
  • la date de réalisation de l'état des lieux ;
  • l’adresse précise du logement ;
  • le nom ou la dénomination sociale, ainsi que leurs coordonnées ;
  • le nom ou la dénomination et les coordonnées des personnes mandatées, le cas échéant ;
  • le relevé des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
  • les clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • la description précise de l'état des revêtements, des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement pour chaque pièce du logement. Il est possible de formuler des observations ou des réserves, et de joindre des photos ;
  • la signature des parties ou de leurs représentants ;
  • l’adresse du nouveau domicile du locataire ;
  • la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée si besoin.

☝️ Bon à savoir : les différences d’état du logement ou d’un équipement dues à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale, ne peuvent pas faire l’objet de retenues sur le dépôt de garantie.

De plus, l’état des lieux de sortie d’un meublé doit comprendre l’inventaire et l’état détaillé des équipements obligatoires dans ce type de logement.

💡 Astuce : découvrez pour la location d’un meublé la liste d’équipements obligatoire !

État des lieux de sortie sans état des lieux d’entrée

Bien que cela soit obligatoire, il arrive qu’aucun état des lieux d’entrée n’ait été fait au moment de l’arrivée du locataire dans le logement. Or, cela rend impossible la comparaison entre l’état du logement à l’entrée du locataire et son état lors de son départ. C’est pourquoi, la loi prévoit plusieurs règles reposant sur des présomptions : 

  • si l’absence d’état des lieux d’entrée est imputable au locataire (refus), il est présumé avoir reçu le logement en bon état, donc la comparaison se fait à partir de ce postulat ;

  • si l’absence d’état des lieux d’entrée est due au refus du bailleur, alors le bien est présumé être rendu dans le même état qu’au moment de l’entrée du locataire. Il appartient alors au bailleur de prouver l’existence de dégradations causées par le locataire ;

  • en cas de négligence des deux parties, le bien est présumé avoir été loué en bon état.

Modèle d’état des lieux de sortie

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Peut-on modifier un état des lieux de sortie ?

Non, il n’est pas possible de modifier un état des lieux de sortie une fois qu’il est signé par les deux parties. 

☝️ Bon à savoir : seul l’état des lieux d’entrée peut être modifié sous certaines conditions.

Comment contester un état des lieux de sortie ?

Contester un état des lieux de sortie signé est très difficile puisque la signature des parties marque leur accord sur le contenu du document. C’est pourquoi, en cas de désaccord sur le contenu de l’état des lieux de sortie, il est préférable de ne pas signer le document.

En cas de litige relatif à l’état des lieux de sortie, le propriétaire ou le locataire peut porter l’affaire devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Cette procédure est gratuite et facultative. Il est donc possible de saisir le tribunal directement si vous le souhaitez ou en cas d’échec de la conciliation.

Absence d’état des lieux de sortie : que faire ?

Si le propriétaire ne fait pas l’état des lieux de sortie, ou si le locataire ne se rend pas au rendez-vous et ne se fait pas représenter, il n’y a pas d’état des lieux de sortie. De même, le refus d’une partie de signer l’état des lieux de sortie équivaut à une absence d’état des lieux.

Il faut alors faire établir un état des lieux de sortie par un huissier de justice, désormais appelé commissaire de justice.

Le commissaire de justice peut intervenir à la demande du propriétaire et/ou du locataire. Les frais sont partagés à égalité entre les deux parties. Leur montant varie en fonction de la surface du logement. 

Par exemple : pour un logement de moins de 50 m², il faut compter 158,58 € répartis comme suit : 

  • 17,88 € de lettre de convocation ;
  • 9,20 € de frais de déplacement ;
  • 131,50 € de frais d’acte.

Il est alors possible de faire un état des lieux de sortie sans le locataire ou sans le propriétaire. De plus, l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice ne peut pas être contesté.

FAQ

Puis-je refuser de signer l'état des lieux de sortie ?

Oui, il est possible de refuser un état des lieux de sortie. En cas de litige, il est préférable de ne pas signer ce document, afin de pouvoir porter l’affaire devant la commission départementale de conciliation, ou le tribunal.

Qui fixe la date de l’état des lieux de sortie ?

La date d’état des lieux de sortie est fixée d’un commun accord par le propriétaire et le locataire. En principe, il s’agit du dernier jour du préavis du locataire.

Qui peut faire un état des lieux de sortie ?

La réalisation d’un état des lieux de sortie nécessite la présence du propriétaire et du locataire. À défaut, les parties doivent donner procuration à un tiers pour les représenter à l’acte. Par exemple, le propriétaire peut mandater une agence immobilière.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Marion Cluptil

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