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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Comment faire un état des lieux ?

Comment faire un état des lieux ?

Métiers de l'immobilier
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Que vous soyez loueur meublé professionnel ou non, ou que vous ayez opté pour la création d’une SCI, la mise en location d’un logement nécessite le respect de plusieurs démarches, parmi lesquelles on trouve l’état des lieux. Ce document, établit à l’entrée dans les lieux du locataire ainsi qu’à sa sortie, permet de comparer l’état d’usure du bien et éventuellement d’obtenir réparation pour le propriétaire bailleur en cas de dégradation.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ? Comment se passe un état des lieux ? Quel formulaire d’état des lieux faut-il compléter ? Peut-on contester un état des lieux ? Où trouver un modèle d’état des lieux ? On vous explique tout.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Au-delà de la définition de l’état des lieux, il est important de comprendre la différence entre un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie.

État des lieux : définition

L’état des lieux est un document établi conjointement et contradictoirement par le bailleur et le locataire dans le cadre d’une location meublée ou non. Il permet de décrire précisément le contenu du logement, mais aussi d’apprécier la vétusté de chaque élément.

☝️ Bon à savoir : il est possible de donner une procuration pour l’état des lieux à un tiers pour qu’il représente l’une des parties absentes. Ce sera par exemple le cas lorsque le propriétaire mandate une agence immobilière pour la gestion du bien.

L’état des lieux est rédigé en deux exemplaires identiques. L’un revient au propriétaire, l’autre au locataire.

On distingue l’état des lieux d’entrée de l’état des lieux de sortie.

ÉTAT DES LIEUX (1)

État des lieux d’entrée

Comme son nom l’indique, l’état des lieux d’entrée est établi au moment de la remise des clés au locataire, c’est-à-dire le jour de la signature du bail. Il sert de référentiel. En effet, au départ du locataire, c’est lui qui sert de base de comparaison avec l’état des lieux de sortie.

État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est réalisé au moment du départ du locataire, donc à la restitution des clés au bailleur. Il peut intervenir quelques jours après si besoin, mais il doit se faire rapidement. Il permet d’évaluer l’état actuel du logement et des équipements présents, afin de les comparer avec l’état initial. L’objectif est alors d’identifier d’éventuelles dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale du bien pour la période en question.

📝 À noter : la réalisation d’un état des lieux de sortie n’a d’intérêt que si un état des lieux d’entrée a été réalisé au préalable. 

État des lieux : obligatoire ou facultatif ?

La loi Alur impose la réalisation d’un état des lieux d’entrée pour les logements à usage d’habitation. Ainsi, l’établissement d’un état des lieux pour un appartement non meublé ou meublé, tout comme pour une maison, est obligatoire à la signature du bail locatif.

Cependant, l’état des lieux pour une location saisonnière n’est pas obligatoire. Il reste toutefois fortement recommandé.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire, sauf si le contrat de bail prévoit qu’il sera établi un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie. Tout l’intérêt de l’état des lieux est d’avoir deux documents attestant de l’état d’usure du bien et de ses équipements aux dates clé du contrat de location meublée ou non. Par conséquent, l’établissement d’un état des lieux de sortie est à prévoir.

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☝️ Bon à savoir : si vous recherchez un modèle d’état des lieux de sortie, vous pouvez vous inspirer d’un modèle d’état des lieux d’entrée. Il faudra seulement modifier l’intitulé et les clauses faisant référence à l’entrée dans les lieux du locataire.

Quels sont les avantages de faire un état des lieux ?

Réaliser un état des lieux présente des avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire.

État des lieux : les avantages pour le propriétaire

Pour le propriétaire, le document d’état des lieux permet de recueillir la validation expresse du locataire sur l’état d’usure du logement à un moment précis. Ainsi, au départ du locataire, il peut se référer à l’état des lieux d’entrée pour constater d’éventuelles dégradations anormales. S’il avait autorisé le locataire à réaliser des travaux, il peut aussi vérifier qu’ils sont bien conformes à ce qui avait été convenu.

En cas de dégradations anormales, le propriétaire peut prétendre à une indemnisation, et notamment conserver tout ou partie du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de location par le locataire.

État des lieux : les avantages pour le locataire

Si l’état des lieux présente des avantages pour le bailleur, il est également protecteur pour le locataire. En effet, à défaut d’état des lieux, le logement est présumé être en bon état. Or, il ne s’agit que d’une présomption légale. 

Par conséquent, il se peut que le logement ne soit pas en aussi bon état que prévu lors de l’arrivée du locataire. De plus, sans état des lieux, le locataire n’aura aucun moyen de prouver que les dégradations constatées à son départ existaient déjà à sa prise de possession des lieux. 

S’il ne peut pas prouver que les dégradations relèvent de l’usure naturelle du logement, le locataire ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie. Du moins, pas en totalité.

📝 À noter : si le locataire constate une absence de branchement des compteurs d’eau, de gaz et/ou d’électricité, il a la possibilité d’émettre des réserves sur l’état des lieux d’entrée.

Comment faire un état des lieux conforme ?

Pour faire un état des lieux conforme aux exigences légales, vous devez vous assurer de compléter avec soin le document, mais aussi que le modèle d’état des lieux utilisé reprend bien l’ensemble des mentions obligatoires.

Comment se déroule un état des lieux ?

En principe, l’état des lieux se fait en présence du bailleur et du locataire. Ils ont toutefois la possibilité de se faire représenter. Les deux parties font le tour de chaque pièce du logement et notent pour chaque pièce les équipements présents et l’état d’usure.

Cela permet donc de vérifier que les équipements indiqués dans le bail de location sont bien présents dans le logement.

💡 Astuce : découvrez, pour la location d’un meublé, la liste d’équipements obligatoire !

Généralement, on utilise une grille de vétusté qui permet d’indiquer l’état d’usure de chaque élément décrit à l’aide des adjectifs suivants :

  • neuf ;
  • bon usage ;
  • état d’usage ;
  • mauvais état.

Néanmoins, ce n’est pas une obligation. De plus, dès lors que vous remarquez un défaut comme une rayure ou une tâche, n’hésitez pas à le préciser en commentaire.

L’état des lieux doit être rédigé par écrit. Il peut être fait sur papier ou sur un support dématérialisé. Il doit permettre la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. C’est pourquoi il est fréquent d’utiliser un document unique pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. Dans ce cas, une colonne indique “à l’entrée du locataire” et une autre “à la sortie du locataire”.

Un exemplaire dûment complété, daté et signé doit être remis à chaque partie.

❓ Question fréquente : qu’en est-il au départ du locataire ? Comment se passe un état des lieux de sortie ? L’état des lieux de sortie se déroule selon le même procédé et les mêmes modalités que l’état des lieux d’entrée.

☝️ Bon à savoir : si le principe est d’établir l’état des lieux à l’amiable, les parties peuvent décider de faire appel à un commissaire de justice pour le faire. Dans ce cas, des frais sont à prévoir.

Quelles sont les mentions obligatoires pour faire un état des lieux ?

L’état des lieux d’un logement locatif doit impérativement comprendre les mentions suivantes :

  • le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
  • la date ;
  • l’adresse précise du logement ;
  • le nom et les coordonnées du bailleur et du locataire ;
  • le nom et les coordonnées de leur représentant le cas échéant ;
  • le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et/ou de gaz ;
  • la remise des clés ;
  • la description précise pour chaque pièce de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, et des équipements et éléments du logement. Vous pouvez inclure des commentaires et éventuellement des photos datées ;
  • la signature des parties.

L’état des lieux de sortie doit également préciser la nouvelle adresse du locataire.

📝 À noter : l’état des lieux d’un meublé doit comprendre l’inventaire des équipements obligatoires. De plus, l’état des lieux de sortie d’un meublé doit valider la présence des équipements, ainsi que leur état d’usure.

Comment modifier un état des lieux ?

Que se passe-t-il si l’état des lieux signé n’est finalement pas conforme à la réalité ? Sachez qu’il est possible de modifier l’état des lieux sous certaines conditions.

Peut-on modifier un état des lieux ?

Oui, il est possible de modifier l’état des lieux après sa signature. En pratique, cela arrive souvent lorsque le locataire constate que des équipements ne fonctionnent pas ou que les éléments ne correspondent pas à ce qui avait été indiqué dans le document.

❓ Question fréquente : peut-on revenir sur un état des lieux de sortie ? Oui, il est possible d’entamer une procédure amiable de contestation en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie. Le courrier doit mentionner les points spécifiques de désaccord et mettre en demeure l’autre partie d’apporter une réponse. Il est aussi possible de porter l’affaire devant la justice.

Quel est le délai pour modifier l’état des lieux ?

La demande de modification d’état des lieux doit être faite dans le délai de 10 jours calendaires à compter de la réalisation de l’état des lieux si elle concerne le logement en lui-même. Ce délai est porté à 1 mois pour les demandes de modification relatives aux éléments de chauffage. Le point de départ du délai est alors la date du début de la période de chauffe.

Dans le cas où le bailleur refuserait les modifications, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Que faire en cas de désaccord sur un état des lieux ?

Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le contenu de l’état des lieux, il est alors nécessaire de faire appel à un commissaire de justice. Il établit alors un état des lieux litigieux.

La procédure à suivre en cas de désaccord sur l’état des lieux est la suivante :

  1. prouver l’existence d’un réel litige pour faire appel à un commissaire de justice ;

  2. notifier aux parties le passage du commissaire de justice par LRAR au moins 7 jours avant la date de la visite. La présence des deux parties est exigée ;

  3. réaliser le constat locatif. Les parties ne peuvent pas s’opposer aux remarques du commissaire de justice.

Faire appel à un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux entraîne des frais qui sont partagés entre le bailleur et le locataire.

☝️  Bon à savoir : les frais d’état des lieux réalisé par un commissaire de justice sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Que faire en cas d’absence d’établissement d’un état des lieux ?

Dans certains cas, aucun état des lieux n’a été réalisé. Cela relève généralement de l’une des situations suivantes :

  • le refus du locataire ;
  • le refus du propriétaire ;
  • la négligence des deux parties.

Le refus du propriétaire

En principe, il existe une présomption qui dit que le logement est remis en bon état au locataire. Cependant, si malgré les mises en demeure de ce dernier, le propriétaire refuse de procéder à l’état des lieux, la charge de la preuve est inversée.

Il appartient alors au propriétaire de prouver que le logement était bien en bon état au moment de l’entrée du locataire.

Le refus du locataire

Si le locataire refuse de réaliser un état des lieux, dans ce cas la présomption légale s’applique. Le logement est réputé être en bon état à son arrivée dans les lieux. Il doit restituer le logement dans le même état, à moins de démontrer que lors de la remise des clés, le logement était déjà en mauvais état.

La négligence des deux parties

Si les deux parties omettent de réaliser un état des lieux, les règles applicables sont les mêmes qu’en cas de refus du locataire. Par conséquent, la présomption de bon état du logement s’applique.

💡 Astuce : besoin d’aide dans la rédaction de vos contrats de location ? Consultez nos fiches pratiques sur le contrat de location non meublée et le bail de location meublée !

Quels recours en cas de litige sur l’état des lieux ?

En cas de litige sur l’état des lieux, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation par LRAR. La conciliation peut aussi être ouverte auprès d’un conciliateur de justice. Dans les deux cas, la procédure est gratuite.

Les parties ont également la possibilité de saisir le tribunal pour qu’il statue sur le litige après l’échec de la conciliation ou directement. Cette procédure judiciaire peut entraîner des frais importants (avocat, commissaire de justice, etc.).

FAQ

Qui doit assister à l’état des lieux ?

Le propriétaire et le ou les locataires doivent assister à l’état des lieux. Ils peuvent se faire représenter par un mandataire si besoin.

Comment faire un état des lieux d’entrée ?

Pour faire un état des lieux d’entrée, il faut que les parties au bail locatif soient présentes dans le logement à la remise des clés. Bailleur et locataire complètent un document par écrit précisant les éléments présents dans le logement et leur état d’usure de manière détaillée. Ce document doit permettre la comparaison avec l’état des lieux de sortie. L’état des lieux d’entrée doit être réalisé en deux exemplaires similaires, et être daté et signé.

Comment faire un état des lieux de sortie ?

Tout comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie nécessite la présence du bailleur et du locataire, ou de leur mandataire. Les parties font le tour du logement en indiquant pièce par pièce sur le document, les équipements présents et leur état d’usure. L’état des lieux de sortie doit être réalisé en deux exemplaires similaires, et être daté et signé.

Combien coûte un état des lieux ?

Lorsque l’état des lieux est réalisé par un professionnel à l’instar d’un agent immobilier, les frais sont répartis entre le locataire et le bailleur. Toutefois, les frais assumés par le locataire ne peuvent pas excéder 3 € TTC par mètre carré habitable, et ne peuvent dépasser la moitié des frais facturés par l’agence immobilière.

Comment réussir son état des lieux ?

Pour réussir son état des lieux, il est important d’utiliser un modèle d’état des lieux conforme aux exigences légales et de prendre le temps de bien détailler tous les éléments. N’hésitez pas à formuler des commentaires et à joindre des photos datées si besoin.

Principales sources législatives et réglementaires :

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MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le