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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Quels sont les grands changements de la loi Alur ?

Quels sont les grands changements de la loi Alur ?

Métiers de l'immobilier
A M

Agnès Mongin

Diplômée d'un Master en Droit

Vous êtes loueur meublé professionnel ? Vous venez de créer une SCI ? La mise en location d’un logement nécessite le respect d’une législation dense et complexe. La loi Alur en fait évidemment partie. Caution, loyer, zone tendue, travaux, son contenu est si large qu’il est parfois difficile de s’y retrouver.

Mais alors, qu’est-ce que la loi Alur exactement ? Qui est concerné ? Où s’applique-t-elle ? Quelles mesures contient-elle en matière de location, de copropriété et d’accès au logement ? Quelles sont les autres dispositions importantes de ce texte législatif ? Découvrez toutes les réponses à vos questions avec le guide Legalstart sur la loi Alur. 

Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous le nom de loi Alur, est un texte législatif français visant à réguler le secteur de l’immobilier. 

☝️ Bon à savoir : aussi appelée loi Duflot II, elle est adoptée le 20 février 2014, après de longs débats entre les parlementaires et une décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014. Finalement, la loi Alur est publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Si certaines de ses dispositions sont d’application immédiate, d’autres sont entrées en vigueur de manière différée.  

Globalement, la loi Alur s’inscrit dans la volonté du Gouvernement de lutter contre la pauvreté et l’exclusion sociale, tout en encourageant la transition écologique. Dans les détails, ce texte législatif majeur poursuit 5 objectifs : 

  • la régulation du marché immobilier et l’encadrement des pratiques abusives ; 
  • l’accès au logement décent à l’aide de mesures incitatives et protectrices des personnes les plus vulnérables ; 
  • la mise en place d’un meilleur équilibre entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les locataires ; 
  • le développement d’un urbanisme innovant ; 
  • la rénovation du parc immobilier français.

loi alur (1)

Qui est concerné par la loi Alur ?

L’importance de la loi Alur se révèle notamment sur ce point. Ses mesures s’appliquent, en effet, à tous les acteurs du marché immobilier :  

  • les propriétaires ; 
  • les locataires ; 
  • les bailleurs ; 
  • les copropriétés et copropriétaires ;
  • les garants ;  
  • les agences immobilières
  • les syndics.  

Où s'applique la loi Alur ?

Un grand nombre des mesures édictées par la loi Alur de 2014 sont en vigueur sur l’ensemble du territoire français. C’est le cas, par exemple, des obligations concernant les agents immobiliers, du dispositif de la garantie Visale ou encore des règles relatives aux charges locatives. Des dérogations et des dispositions spécifiques sont, dans certains cas, prévues pour les territoires d’outre-mer. 

En revanche, d’autres mesures concernent uniquement les zones tendues. Il s’agit de l’ensemble des agglomérations au sein duquel la demande de logements reste largement supérieure à l’offre. Paris et l’Île-de-France, Lyon ou encore Marseille en font évidemment partie. Mais d’autres secteurs urbains, de plus de 50 000 habitants, connaissent également une pénurie de logements (Saint-Nazaire, Annecy ou Fréjus par exemple). Les loyers, comme les prix de vente, y sont généralement très élevés.

📝 À noter : la liste complète des villes concernées figure au décret n°2013-392 du 10 mai 2013. 

Dans ces zones tendues, un certain nombre de dispositions spécifiques s’appliquent : 

  • un délai de préavis réduit à un mois pour les locataires ;
  • une exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ; 
  • une taxe sur les logements vacants (TLV) ; 
  • des règles et une méthode encadrée pour la fixation du loyer. 

Loi Alur et location

La loi Alur introduit un très grand nombre de règles relatives à la location. L’objectif reste toujours d’améliorer l’accessibilité au logement. Elle compte, en parallèle, favoriser la transparence entre les locataires et les bailleurs. 

L’encadrement des loyers

Depuis la loi Alur, la location d’un logement situé dans une zone tendue est soumise à la limitation du montant des loyers. Les propriétaires ne peuvent plus demander de montant supérieur à celui défini par un arrêté préfectoral.

🛠️ En pratique : lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le bailleur fixe librement le montant du loyer. Par la suite, lorsque le bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL). Au renouvellement du bail, son augmentation n’est possible qu’à certaines conditions. Son montant doit, par ailleurs, être sous-évalué par rapport au marché. 

La loi Alur prévoit enfin des mesures relatives à la fixation des loyers en cas d'inoccupation du logement pendant plus ou moins 18 mois.  

⚠️ Attention : l’encadrement des loyers par la loi Alur dans les zones tendues ne doit pas être confondu avec l’expérimentation prévue par la loi Elan. Ce dispositif de limitation du prix des locations s’applique à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) ou encore Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

Les nouveaux documents à fournir

Grâce à la loi Alur, les locataires bénéficient d’une meilleure information. Les bailleurs ont, en effet, l’obligation de leur remettre un certain nombre de documents. 

Le contrat de bail

Peu importe la nature de la location, meublée ou vide, le propriétaire doit toujours fournir à son locataire un exemplaire de son contrat de location, ou contrat de bail, signé par les deux parties. 

Il doit être accompagné d’un état des lieux loi Alur, c'est-à-dire conforme à celle-ci. Celui-ci doit notamment prendre en compte la vétusté du logement et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Enfin, le texte précise ses modalités d'établissement et les obligations des parties relatives à la rédaction de ce document.  

Les diagnostics obligatoires

À la signature du bail ou à son renouvellement, le bailleur doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci doit contenir l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la location du logement concerné. Il s’agit notamment : 

  • du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • du constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
  • de la copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
  • de l’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
  • de l’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
  • de l’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) ;
  • du diagnostic Bruit.

La notice d’information de la loi Alur

Ce document, annexé au contrat de bail, contient un résumé de l’ensemble des droits et des obligations du locataire et du propriétaire. On y retrouve ainsi :  

  • la durée minimale du bail en fonction de la nature de logement ; 
  • les éléments financiers : montant du loyer, modalités de révision, montant des charges, modalités de paiement, etc. ; 
  • les garanties (cautions, dépôt) ;
  • l’état des lieux ;
  • les modalités de résiliation du bail ; 
  • les méthodes de règlement des conflits ;
  • les formalités d'expulsion.

L’autorisation de louer de la loi Alur

Dans certaines zones définies par les autorités locales, les bailleurs doivent effectuer une démarche administrative avant la mise en location de leur logement. Il peut s’agir d’une autorisation préalable ou d’une déclaration. Ce permis de louer doit obligatoirement être transmis au locataire, au plus tard lors de la signature du bail. 

Le préavis de départ

Depuis la loi ALUR, les préavis des locataires ont été modifiés. 

Pour la location d’un logement vide, il est en principe de 3 mois, sauf si le logement est situé dans une zone tendue. Dans ce cas de figure, 1 mois suffit. De la même façon, la loi Alur réduit le préavis en cas d’attribution d’un logement social. D’autres circonstances permettent au locataire de profiter de ce délai plus court :

  • une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi ; 
  • un état de santé justifiant un déménagement ; 
  • la perception du RSA ou de l’allocation adulte handicapé. 

☝️ Bon à savoir : pour les logements meublés, le délai de préavis est toujours de 1 mois pour le locataire, peu importe la localisation du logement ou les circonstances. 

En revanche, les propriétaires ne peuvent donner congé à leur locataire qu’à l’échéance du bail. Ils devront, dans ce cas, respecter un délai de préavis de 6 mois pour les locations vides et de 3 mois pour les meublées. 

La réglementation des locations meublées

La loi Alur fixe un grand nombre de règles applicables à la location meublé, si le logement est loué au titre de la résidence principale. Elles concernent notamment la qualité du logement et les aspects contractuels.

Le décret d'application de la loi Alur du 31 juillet 2015 définit ainsi la liste des équipements obligatoires contenus dans un logement loué meublé. Par ailleurs, le bail en location meublée doit respecter un modèle de bail-type défini par le décret du 29 mai 2015. Celui-ci est conclu pour une durée de 1 an (9 mois pour les étudiants), avec tacite reconduction. 

📝 À noter : les locations meublées n’échappent pas aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers ou aux documents obligatoires à remettre au locataire.  

Loi Alur et copropriété

La loi Alur a pour objectif d’améliorer la gestion des copropriétés et de lutter contre leur dégradation. Pour cela, le texte prévoit un certain nombre de modifications et de nouveautés. 

La gestion de la copropriété

Plusieurs mesures introduites par la loi Alur visent à faciliter la gestion des copropriétés tout en améliorant les relations entre copropriétaires et syndics. 

Le texte met tout d’abord en place un contrat-type pour les syndics. Celui-ci définit l’ensemble des prestations obligatoires relatives à la gestion courante incluses dans un forfait global. Une liste détaillée de ces prestations a été définie dans le décret du 26 mars 2015. Des services supplémentaires peuvent toutefois donner lieu à une rémunération complémentaire. L’objectif de ces dispositions est d’encadrer la rémunération des syndics et de limiter les abus. Dans le même cadre, la mise en concurrence du syndic est maintenant nécessaire une fois tous les 3 ans. 

La loi Alur apporte par ailleurs certains assouplissements concernant les assemblées générales : 

  • convocation des copropriétaires par courrier électronique ; 
  • possibilité pour le conseil syndical et les copropriétaires de convoquer une assemblée dans les cas où cette compétence était réservée au syndic ; 
  • affichage collectif des décisions des assemblées générales.  

Pour assurer la transparence dans la gestion des copropriétés, la loi Alur 2014 réaffirme le caractère obligatoire d’un compte bancaire séparé pour tous les immeubles composés de plus de 15 lots. Elle prévoit également la mise en place d’un carnet d’entretien.  

Enfin, plusieurs dispositions visent à assurer une meilleure information sur le fonctionnement et l’état de la copropriété. Les obligations des syndics dans la loi Alur sont les suivantes : 

  • immatriculation de la copropriété au sein d’un registre national ; 
  • mise en place d’une fiche synthétique de copropriété et contenant l’ensemble des données financières et techniques de l’immeuble ; 
  • élaboration d’un extranet à destination des copropriétaires leur permettant de payer leurs charges et de consulter les documents de la copropriété.  

La lutte contre la dégradation des copropriétés

Trois mesures de la loi Alur visent directement à lutter contre la dégradation des copropriétés. 

La première concerne la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) obligatoire. Ce document informe les copropriétaires sur l'état de l'immeuble et permet de déterminer les travaux nécessaires. En cas de DTG positif, le syndic doit inscrire, à l'ordre du jour de l'assemblée générale, la question d’un plan pluriannuel de travaux. 

Dans un second temps, la loi Alur facilite le vote des travaux des copropriétés afin d’assurer leur entretien et leur rénovation. Elle prévoit un abaissement à la majorité simple pour les travaux : 

  • de conservation ; 
  • de préservation de la santé et de la sécurité des occupants ; 
  • de restauration ; 
  • d’accessibilité. 

La double majorité ou l’unanimité sont également supprimées pour les travaux de transformation, de surélévation et de création de nouveaux locaux à usage privatif. La majorité absolue reste toutefois nécessaire.

Enfin, troisième mesure visant à prévenir la dégradation des immeubles : la constitution d’un fonds spécifique voté chaque année en assemblée générale. Celui-ci est alimenté par chaque copropriétaire dans le cadre d’une cotisation annuelle obligatoire. D’un montant représentant au moins 5 % du budget annuel de la copropriété, le fonds de travaux de la loi Alur doit être conservé sur un compte bancaire dédié et rémunéré. 

Loi Alur et accès au logement

C’est un des grands objectifs d’Alur : assurer l’accès au logement au plus grand nombre. Pour cela, une série de mesures ont été intégrées à la loi. 

Le renforcement de l’obligation de logements sociaux

La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), adoptée en 2000, imposait déjà à certaines communes un minimum de logements sociaux : entre 20 et 25 % de leur parc de résidences principales. L’objectif était d’augmenter la proportion de ce type d’habitation dans les zones tendues. Des sanctions étaient alors prévues pour les communes ne respectant pas leurs obligations en la matière. La loi Alur est finalement venue alourdir ces pénalités financières. Les préfets sont ainsi autorisés à multiplier par 5 les sommes initialement prévues. 

La lutte contre l’habitat indigne

Une série d’outils ont été mis en place par la loi Alur afin de réduire le nombre de logements insalubres et de lutter contre les marchands de sommeil.

Le texte instaure, tout d’abord, un permis de louer. Celui-ci permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes de s’assurer de la salubrité et de la sécurité d’un logement avant sa mise en location. 

Par ailleurs, des travaux de rénovation peuvent être imposés aux propriétaires des logements jugés insalubres. C’est le cas lorsque ces derniers sont indispensables pour assurer la sécurité et la santé des locataires. À défaut, des sanctions financières peuvent être prononcées. En parallèle, les loyers de ces habitations peuvent être réduits au moment de l’allocation logement jusqu’à la finalisation des travaux. Enfin, ces bailleurs peuvent se voir interdire tout achat immobilier pendant 5 ans. 

Les mesures Alur pour les personnes défavorisées

Plusieurs dispositions de la loi Alur concernent la protection des personnes défavorisées. Parmi elle, on retrouve notamment : 

  • La mise en place du dispositif Visale : cette garantie, offerte par l’État, a pour objectif de rassurer les bailleurs en garantissant les dégradations du logement et les impayés de loyers. 

  • Le développement d’un site internet pour faciliter l’accès aux logements sociaux : cet outil permet au demandeur de déposer son dossier en ligne, de suivre son avancement et d’effectuer d’éventuelles modifications.

  • Des délais de préavis réduits pour les locataires en situation de précarité (bénéficiaires du RSA ou de l’AAH, demandeurs de logements sociaux) : une disposition de la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes est également prévue. Ces derniers profitent d’une protection supplémentaire.

🛠️ En pratique : le propriétaire peut donner congé à son locataire, à l’échéance du bail, à condition de lui proposer une solution de relogement, compatible avec ses besoins.

  • L’interdiction des pénalités de retard pour les loyers impayés.
  • La diminution du délai de prescription pour les actions pour arriérés de loyers : depuis la loi Alur, celui-ci est de 3 ans contre 5 auparavant.
  • Allongement de la trêve hivernale : celle-ci s’arrêtait auparavant le 15 mars. Les expulsions sont aujourd’hui interdites jusqu’au 31 mars.

Les autres changements amenés par la loi Alur

Bien d’autres changements ont été apportés par la loi Alur. Ils concernent notamment : 

  • Le plafonnement des honoraires des agences immobilières : ils varient en fonction de la localisation du bien et de sa superficie. Dans tous les cas, ils doivent être partagés avec le bailleur.

  • Le dépôt de garantie des locataires : cette caution prévue par la loi Alur est plafonnée à 1 mois de loyer hors charges. Par ailleurs, sans réserve sur l’état des lieux, sa restitution doit avoir lieu dans un délai d’un mois suivant la résiliation du bail. Des pénalités de 10 % s’appliquent en cas de retard.

  • Depuis la loi Alur, une assurance responsabilité civile pour tous les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires est obligatoire.

  • Le paiement de charges : le bailleur doit tenir à disposition de son locataire toutes les pièces justificatives pendant une durée de 6 mois. 

☝️ Bon à savoir : la loi Alur modifie en partie la loi Hoguet de 1970 concernant les professions immobilières. Si vous souhaitez devenir agent immobilier indépendant, sachez que des changements sont ainsi introduits quant aux conditions de délivrance et de renouvellement des cartes professionnelles. Des obligations de formation ont notamment été ajoutées. 

FAQ

En résumé, quelles sont les grandes lignes de la loi Alur ?

La loi Alur date de 2014. Ce texte législatif a réformé en profondeur le droit immobilier et le droit au logement français. Il vise principalement à encadrer les loyers dans certaines zones urbaines, à protéger les locataires et à faciliter le fonctionnement comme la gestion des copropriétés. La lutte contre les logements indignes est également un élément central de cette législation.  

Comment utiliser le fonds travaux loi Alur ?

Les prélèvements sur les fonds épargnés par la copropriété doivent obligatoirement être votés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Par ailleurs, lorsqu’il vend son lot, le propriétaire ne peut en aucun cas récupérer les sommes versées dans le cadre de la cotisation pour le fonds travaux de la loi Alur

Quelles sont les zones tendues pour la loi Alur ?

Il s’agit de toutes les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre existe entre l’offre et la demande de logements. Ces secteurs connaissent des loyers et des prix d’acquisition élevés. L'accès au logement y est donc particulièrement difficile, notamment pour les plus modestes. La liste complète est disponible sur le site service-public.fr.

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