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Fiches pratiques Exercer un métier Métiers de l'immobilier Quelle est la différence entre LMNP ou LMP ?

Quelle est la différence entre LMNP ou LMP ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Si vous envisagez de vous lancer dans la location meublée, sachez qu’il existe deux statuts possibles : LMNP ou LMP. Mais alors, quelle est la différence entre LMP et LMNP ? Comment fonctionnent ces statuts ? Quel est le plus avantageux selon votre situation personnelle ? 

En effet, de nombreuses questions se posent quand on hésite entre LMNP et LMP. Nous vous proposons donc un comparatif complet de ces deux statuts pour exercer l’activité de location meublée.

LMNP ou LMP : comparaison des statuts

LMNP ou LMP

LMP ou LMNP permettent tous deux de proposer un bien en location meublée pour de la location saisonnière ou pour une durée plus longue. Dans les deux cas, en location meublée une liste d’équipement doit être respectée. En effet, le loueur doit s'assurer que tous les éléments de la liste soient bien présents au sein du logement.

Cependant, ce sont là, les seuls points communs entre LMNP et LMP.

Si l’on oppose LMP vs. LMNP, c’est avant tout parce que ces deux statuts répondent à des conditions d’éligibilité différentes.

En effet, le statut LMNP, c’est-à-dire de location meublée non professionnelle, est réservé aux particuliers qui exercent cette activité de manière occasionnelle. Il ne s’agit pas de leur principale source de revenus. Ainsi, pour pouvoir prétendre au statut de LMNP des conditions doivent être remplies :

  • avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an, c’est le seuil LMNP ;
  • avoir des revenus locatifs qui représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Au contraire, pour être éligible au statut LMP, c’est-à-dire de location meublée professionnelle, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  • avoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an ;
  • avoir des recettes locatives supérieures aux autres sources de revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC, revenus fonciers et mobiliers, etc.).

Ainsi, si vous vous demandez quand passer de LMNP à LMP, sachez que dès lors que vous ne respectez plus les deux conditions d’éligibilité au statut LMNP, vous basculez automatiquement en LMP. Ce sera notamment le cas, si en LMNP, le seuil de 23 000 euros annuels est dépassé.

LMNP ou LMP : régime fiscal

La location meublée est une activité commerciale par nature. Par conséquent, les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP et en LMP. De plus, il est nécessaire d’aborder la question de la TVA, des cotisations sociales et de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) quand on compare LMNP et LMP.

Les régimes fiscaux : micro-BIC et régime réel

Que vous soyez LMNP ou LMP, deux régimes fiscaux coexistent.

D’une part, le régime micro-BIC s'applique automatiquement aux locations meublées qui génèrent moins de 72 600 euros de recettes annuelles. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs de meublé. 

Toutefois, vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos recettes tirées de la location meublée sont inférieures à 72 600 euros, si cela est plus avantageux pour vous.

De plus, dès lors que vous dépassez ce plafond, vous êtes systématiquement assujetti au régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire les charges que vous avez effectivement payées pour les besoins de location meublée. En pratique, le résultat net imposable est donc réduit, ce qui peut vous permettre d’optimiser vos revenus.

☝️ Bon à savoir : comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel ? Le statut de LMNP ou de LMP n’a pas réellement d’incidence sur ce choix. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros par an, le principal critère à prendre en compte est le montant de vos charges locatives. Si vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est plus intéressant, et inversement.

Cependant, une différence est à noter entre LMNP et LMP en ce qui concerne l’imposition. En effet, si en LMNP, l’imposition des revenus locatifs se fait systématiquement au moment de la déclaration annuelle de revenus au titre des BIC, ce n’est pas forcément le cas en LMP. Ainsi, en location meublée professionnelle, le régime fiscal des revenus locatifs dépend du statut juridique choisi pour exercer cette activité à titre principal :

  • si vous avez opté pour l’impôt sur le revenu, vos revenus sont imposés en tant que BIC ;
  • si vous êtes en société (SARL, SAS, etc.), vos revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • si vous êtes auto-entrepreneur, vos revenus sont imposés en tant que BIC après déclaration du chiffre d’affaires à l’URSSAF.

LMP ou LMNP : le sort de la TVA

Il n’y a pas de différence entre LMP et LMNP en termes de TVA. En principe, la location meublée est exonérée de TVA. Toutefois, si en plus de la location meublée, le loueur propose des prestations de services complémentaires comme le petit-déjeuner, alors il est soumis à la TVA pour l’ensemble de son activité.

☝️ Bon à savoir : en LMNP comme en LMP, le loueur meublé est redevable de la taxe foncière et de la CFE.

Loi LMP LMNP : les cotisations sociales

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, la location meublée est assujettie aux cotisations sociales. Cependant, les règles applicables ne sont pas les mêmes en LMNP et en LMP.

Ainsi, en LMNP, les cotisations sociales sont fixées à 17,2 % des revenus locatifs.

En LMP, le régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) est applicable. Les cotisations sociales sont comprises entre 20 et 43 % en moyenne.

📝 À noter : la comparaison LMNP ou LMP en 2021 et la comparaison LMNP et LMP en 2022 aboutissent à la même conclusion en ce qui concerne les cotisations sociales. Les deux statuts impliquent le règlement de cotisations sociales, mais selon des règles différentes.

LMNP ou LMP : l’impôt sur la fortune immobilière

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI est en vigueur. Toutefois, il n’a pas vocation à s’appliquer à s’appliquer aux biens immobiliers détenus dans le cadre d’une activité professionnelle.

C’est pourquoi, les biens meublés en LMP n’entrent pas dans le calcul de l’IFI contrairement aux biens en LMNP.

LMNP ou LMP : réduction d’impôt

Seul le statut de LMNP permet de bénéficier des réductions d’impôts proposées dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard LMNP. Cependant, cela ne concerne que l’achat d’un bien meublé dans une résidence de services neuve.

LMNP ou LMP : imputation des déficits

Un déficit consiste à un solde négatif entre les recettes locatives et les charges locatives. Le sort du déficit diffère en fonction du statut de location meublée choisi.

En LMNP, le déficit ne peut être déduit que sur les revenus considérés comme des BIC sur la même année. Donc, si le montant total des BIC du foyer fiscal ne permet pas de déduire le déficit dans sa globalité, le reliquat peut être reporté sur les années suivantes.

Par exemple, si en LMNP, le déficit est 1 000 €, mais que les BIC du foyer fiscal sont de 800 €, puisqu’il n’est pas possible d’aller au-delà de ce montant, les 200 € de déficit restant seront reportés l’année suivante.

Au contraire, en LMP, il est possible de déduire le déficit sans limitation de montant. Cela signifie qu'il peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal.

LMNP ou LMP : plus-values professionnelles

Quand on cherche à savoir qui du LMNP ou du LMP est le plus avantageux, il faut également prendre en compte la question des plus-values et de leur imposition.

En effet, comment est imposée la plus-value en LMNP et en LMP ?

En LMNP, la plus-value est imposée exactement de la même façon que pour un particulier. Ainsi, en fonction de la durée de détention du bien, le taux applicable sera plus ou moins important. Il est ainsi possible d’être exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention minimum du bien immobilier.

Par ailleurs, en LMP, c’est le régime de la plus-value professionnelle qui a vocation à s’appliquer. Dans ce cas, il est possible de bénéficier :

  • d’une exonération totale après 5 ans de détention du bien, si les recettes locatives n’excèdent pas 90 000 euros HT les deux dernières années ;
  • d’une exonération partielle, si les recettes locatives sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros HT par an.

LMNP ou LMP : amortissement

Peu importe que vous ayez pour le LMNP ou le LMP, vous pouvez déduire les amortissements de vos recettes locatives dès lors que vous êtes au régime réel.

☝️ Bon à savoir : LMNP et amortissement, il vous appartient de déterminer la durée et le pourcentage cohérents au regard de la durée de vie du bien.

LMNP ou LMP : adhésion à un CGA

Enfin, en LMNP comme en LMP, vous pouvez bénéficier de la réduction des frais de comptabilité en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA). De même, vous pouvez déduire votre cotisation de votre impôt sur le revenu dans la limite de 915 €.

Que choisir entre LMNP ou LMP ?

LMP et LMNP présentent des avantages fiscaux. Dès lors que vous souhaitez investir en location meublée, il est important de comparer les deux statuts au regard de votre situation et vos objectifs. 

En effet, si vous souhaitez avoir un seul bien en location meublée et donc des revenus locatifs relativement bas (inférieurs à 23 000 euros), le statut LMNP sera plus adapté.

Au contraire, si vous souhaitez faire de la location meublée votre activité principale et investir en conséquence (souvent plus de 400 000 euros), afin de dépasser le seuil de 23 000 euros, alors le statut LMP sera certainement plus intéressant pour vous.

Ensuite, il faut prendre en compte l’estimation des charges, des amortissements et des différentes taxes applicables.

☝️ Bon à savoir : finalement, si vous vous demandez comment passer du statut LMNP à LMP ou comment passer du statut LMP à LMNP, sachez que le choix ne vous appartient pas réellement. C’est avant tout la réunion des conditions d’éligibilité à l’un ou l’autre statut qui détermine le statut applicable, et non la réalisation de démarches spécifiques par exemple.

Par conséquent, il n’y a pas de statut plus avantageux en soi. Tout dépend de votre situation. C’est pourquoi, l’accompagnement par un professionnel est un vrai plus pour monter votre projet de location meublée.

Tableau comparatif des différences entre le statut LMNP et LMP 

Caractéristiques

LMNP

LMP

Conditions d’éligibilité

  • recettes locatives inférieures à 23 000€
  • recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus du foyer
  • recettes locatives supérieures à 23 000€
  • recettes locatives supérieures au montant des revenus du foyer fiscal

Régime fiscal

  • Impôt sur le revenu
  • micro-BIC ou régime réel
  • Impôt sur le revenu ou sur les sociétés 
  • micro-BIC ou régime réel

Réduction d’impôt

Éligible au dispositif Censi-Bouvard

Non

Imputation des déficits

Oui, mais limitée au montant total des BIC du foyer fiscal, sinon report

Oui, sans limites de montant

Plus-value

Plus-value immobilière

Plus-value professionnelle

Amortissement

Oui si opte pour le régime réel

Oui si opte pour le régime réel

Adhésion à un CGA

Réduction des frais de comptabilité et déduction limitée à 915 €

Réduction des frais de comptabilité et déduction limitée à 915 €

 

Principales sources législatives et réglementaires :

MC

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Fiche mise à jour le

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