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Quelle est la réglementation en location saisonnière ?

Métiers de l'immobilier
M C

Marion Cluptil

Diplômée d’un Master 2 en droit privé général. 

Si vous envisagez de faire de la location saisonnière, vous devez être au fait de la réglementation en vigueur. En effet, en matière de location saisonnière, la législation est riche et très précise sur les conditions et les démarches à effectuer par le propriétaire.

Avant d’ouvrir un gîte ou de réaliser une autre activité de location saisonnière, nous vous proposons un tour d’horizon de la réglementation de la location saisonnière

Location saisonnière : définition

Selon le Code du tourisme, une location saisonnière se définit comme : “les villas, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile”.

Mettre un appartement en location saisonnière signifie donc proposer un appartement à la location pour une courte durée. Le locataire n'y élit pas domicile dans ce logement. D’ailleurs, le propriétaire ne peut pas louer son bien meublé en location saisonnière plus de 90 jours consécutifs par an à la même personne.

En ce qui concerne la location saisonnière, la réglementation autorise que le contrat soit conclu entre deux particuliers. Toutefois, le propriétaire peut confier la gestion du bien à une agence immobilière qui le représente ou mettre une annonce sur une plateforme numérique telle que Airbnb.

☝️ Bon à savoir : pour pouvoir prétendre à la qualification de location saisonnière, le bien meublé doit avoir une surface minimale de 9 m² correspondant au moins à 20 mètres cube. De plus, il existe en location meublée une liste d’équipements obligatoires comme la literie, la vaisselle, un réfrigérateur, etc.

Location saisonnière et ses avantages

Plusieurs avantages de la location meublée concernent le propriétaire :

  • rentabiliser sa résidence secondaire quand il n’y est pas ;
  • avoir un bien occupé plusieurs fois dans l’année ;
  • compléter ses revenus ;
  • bénéficier d’une fiscalité en location saisonnière avantageuse ;
  • pouvoir profiter de son bien quand il le souhaite.

Toutefois, pour profiter des avantages de la location saisonnière, il est nécessaire de connaître la réglementation de la location saisonnière meublée et ses conséquences.

Location saisonnière : la réglementation en vigueur

En ce qui concerne la location saisonnière, la loi Alur de 2014 est venue compléter la loi de 1989 relative au bail classique.

Tout d’abord, avant de mettre en location saisonnière un bien meublé faisant partie d’une copropriété, le propriétaire doit s’assurer que cela ne va pas à l’encontre du règlement de copropriété. Si ce dernier interdit la mise en location saisonnière, le propriétaire doit s’y conformer ou porter le litige devant le tribunal.

☝️ Bon à savoir : si un locataire souhaite mettre en location saisonnière son logement, il doit obtenir l’accord écrit de son bailleur pour pouvoir faire de la sous-location. De plus, il ne peut pas pratiquer un prix supérieur à son propre loyer.

Ensuite, les règles applicables diffèrent selon que le logement meublé proposé à la location saisonnière est une résidence principale ou une résidence secondaire.

Location saisonnière : la réglementation pour les résidences principales

Est considérée comme une résidence principale le lieu où vous vivez effectivement et habituellement. Concrètement, il s’agit du lieu où vous résidez au moins 8 mois par an.

Par conséquent, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 4 mois par an.

Dès lors que vous respectez cette condition de durée pour la location saisonnière de votre résidence principale, la réglementation n’impose aucune déclaration préalable en mairie par principe. Mais il existe des exceptions puisque les communes sont libres de rendre obligatoire la déclaration en mairie. C’est par exemple le cas à Paris, Bordeaux et Nice.

C’est pourquoi, il est nécessaire de vérifier auprès de votre mairie si une déclaration préalable est nécessaire.

Location saisonnière : la réglementation pour les résidences secondaires

Est considérée comme une résidence secondaire tous les logements que vous occupez moins de 8 mois par an. 

En principe, il n’y a pas de nombre de nuits maximum annuel pour une location saisonnière.

Par conséquent, si vous vous demandez comment faire du Airbnb toute l’année, sachez que cela n’est possible que pour les résidences secondaires, sauf exception. Il est également possible d’opter pour le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois pour contourner le nombre de 120 nuits maximum.

Cependant, la loi Alur et le Code du tourisme imposent de procéder à une déclaration préalable auprès du maire de la commune où se situe le bien prochainement mis en location saisonnière. Cette obligation est valable qu’il s’agisse d’une location de tourisme classique ou classée.

❓ Question fréquente : comment déclarer une location meublée de tourisme ? Si vous vous demandez comment déclarer une location meublée, il vous suffit de compléter le Cerfa n°14004. Vous pouvez le compléter en ligne et le télétransmettre directement à votre mairie.

Par ailleurs, dans certaines communes, il est également nécessaire d’obtenir une autorisation de la mairie pour proposer sa résidence secondaire sur Airbnb par exemple ou à la location saisonnière de manière générale. C’est le cas :

  • à Paris et la petite couronne ;
  • dans les villes de plus de 200 000 habitants ;
  • dans les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue.

Ainsi, pour la location saisonnière à Paris, la réglementation exige une autorisation préalable de la mairie. Il en va de même à Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille, etc. D’autre part, pour louer plus de 120 nuits par an dans ces communes, il faut faire un changement de destination du bien. Dès lors, le bien meublé n’est plus considéré comme une habitation, mais comme un local commercial.

De plus, les communes peuvent mettre en place le principe de compensation. Cela signifie que pour chaque mètre carré dont la destination a changé (passage d’habitation à local commercial), la mairie impose d’acheter un mètre carré de local commercial à transformer en habitation à louer. Cela peut donc être contraignant pour le propriétaire.

location saisonnière réglementation (1)

☝️ Bon à savoir : en Airbnb, les conditions de location sont les mêmes que si vous louez en direct votre logement meublé. Vous devez procéder à toutes les démarches préalables avant de proposer votre bien meublé en location sur la plateforme.

Location saisonnière et les différentes réglementations

Au-delà des règles exigées pour des considérations fiscales et d’accès au logement, dans le cadre de la location meublée saisonnière, la réglementation impose un certain nombre de principes. Ils concernent principalement :

  • le contenu du contrat de location saisonnière obligatoire ;
  • l’état des lieux d’entrée ;
  • l’état des lieux de sortie ;
  • l’assurance du bien ;
  • l’annulation de la location saisonnière.

Location saisonnière : réglementation sur le contenu du contrat de location

Même pour la location saisonnière, la réglementation impose la rédaction et la signature d’un contrat écrit entre le propriétaire bailleur et le locataire de courte durée. La conclusion du contrat peut se faire par échange de courriers. Il doit être réalisé en deux exemplaires, un pour chaque partie.

Ce contrat doit obligatoirement mentionner le prix et contenir un état descriptif des lieux (superficie, nombre de pièces, équipements, inventaire du mobilier, etc.).

☝️ Bon à savoir : si la location saisonnière comporte une piscine privée, le propriétaire doit souscrire à une assurance de propriétaire non-occupant (PNO).

Pour ce qui est du prix à indiquer, il faut également mentionner si un versement d’arrhes, d’acompte ou si un dépôt de garantie est prévu et son montant. Viennent aussi s’ajouter à ces éléments, la taxe de séjour, le cas échéant.

❓ Question fréquente : quel montant de caution pour une location saisonnière ? Le montant de la caution d’une location saisonnière est librement fixé par le propriétaire sans pouvoir excéder 25 % du prix de la location. Il peut encaisser le chèque de caution. Le contrat de location doit indiquer le délai de remboursement de la caution.

Enfin, le bail de location meublée ne doit pas contenir de clauses abusives. Sont ainsi interdites les clauses :

  • permettant à un bailleur professionnel de modifier seul les termes du contrat de location, notamment le prix ;

  • permettant à un bailleur professionnel de renoncer au contrat sans autre indemnité que le remboursement des sommes déjà versées ;

  • permettant à un bailleur professionnel de faire payer au locataire les loyers alors qu’il a renoncé au contrat et qu’aucune clause ne prévoyait de dédommagement de même envergure ;

  • empêchant le locataire de faire une réclamation quant à l’état des lieux après 3 jours seulement ;

  • prévoyant l’absence de garantie de délivrance conforme quant à l’état et l’aménagement des lieux par rapport au contrat ;

  • disposant que le professionnel puisse engager des travaux non-urgents pendant la location ;

  • retirant le droit aux indemnités du locataire lorsque des travaux urgents doivent être réalisés ;

  • limitant le nombre d’occupants sans en évoquer la raison ou excluant l’hébergement de ses proches ;

  • interdisant l’introduction d’un animal sous aucun prétexte sans autorisation du propriétaire ;

  • exonérant le professionnel lors des dysfonctionnements et interruptions de fourniture d’énergies (chauffage, eau chaude…) si elles ne sont pas dues à un acte de volonté du bailleur ;

  • prévoyant la charge des frais de remplacement de la serrure en cas de perte de clefs alors qu’aucune facture détaillée de ces frais n’a pas été présentée au locataire ;

  • excluant un état des lieux contradictoire par le locataire ;

  • indiquant des délais trop courts pour effectuer des réclamations sur tous les points litigieux ;

  • établissant des clauses compromissoires, c’est-à-dire qui excluent la compétence des tribunaux français dans la résolution d’un litige.

☝️ Bon à savoir : si vous louez votre logement meublé via une agence immobilière ou une plateforme, des frais de commission sont à prévoir. En fonction du contrat, le locataire peut aussi être amené à payer une commission. Dans ce cas, les modalités de calcul et de paiement doivent apparaître dans le contrat de location.

Location saisonnière : réglementation sur l’entrée des lieux

Dans le cadre de la location saisonnière, les obligations du propriétaire ne comprennent pas l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée en location saisonnière. C’est l’une des grandes différences avec le contrat de location meublée classique. En effet, pour la location saisonnière, il existe une présomption de bon état. Toutefois, si vous avez la possibilité de réaliser un état des lieux d’entrée, c’est préférable.

Location saisonnière : réglementation sur la sortie des lieux

Tout comme il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux d’entrée, l’état de sortie des lieux est facultatif. Cependant, là aussi, il est conseillé de le faire si possible. Cela permet d’éviter les litiges ultérieurs en cas de constat de dégradations. 

Ainsi, la restitution du dépôt de garantie peut se faire sans encombre dès la fin du contrat de location.

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Location saisonnière : réglementation sur l’assurance du logement

La réglementation sur la location saisonnière ne rend pas obligatoire l’assurance du logement meublé.

Cependant, le propriétaire peut décider de souscrire lui-même une assurance ou imposer au locataire de le faire. Dans ce dernier cas de figure, cette obligation doit être mentionnée dans le contrat de location saisonnière.

☝️ Bon à savoir : comment louer un Airbnb ? Que ce soit pour un week-end, des vacances ou pour des raisons professionnelles, vous pouvez louer un Airbnb. Pour cela, il vous suffit de vous rendre sur la plateforme en ligne, puis de sélectionner le bien que vous souhaitez réserver en fonction des dates choisies. Vous pouvez régler directement votre réservation sur la plateforme.

Location saisonnière : réglementation sur l’annulation de la location saisonnière

L’annulation de la location saisonnière peut entraîner des conséquences financières dès lors qu’elles sont prévues au contrat.

Si le locataire a versé un acompte :

  • annulation à l’initiative du locataire : non seulement l’acompte est perdu, mais en plus le locataire doit payer la totalité du prix prévu, sauf si le propriétaire a pu louer le bien à quelqu’un d’autre pour la même période ;
  • annulation à l'initiative du bailleur : remboursement de l’acompte.

Si le locataire a versé des arrhes :

  • annulation à l'initiative du locataire : il perd le montant versé, mais il ne doit rien payer en plus ;
  • annulation à l’initiative du bailleur : il doit rembourser le double des arrhes au locataire.

☝️ Bon à savoir : en cas de force majeure, l’annulation du contrat de location saisonnière, les règles diffèrent. Si le locataire annule la réservation, il peut récupérer son avance. Si le propriétaire annule, il peut conserver les sommes perçues.

Location saisonnière : les conséquences en cas de non-respect de la réglementation

Les enjeux de la réglementation régissant la location saisonnière sont doubles. D’une part, il y a l’enjeu fiscal avec la déclaration des revenus locatifs, et d’autre part, il y a l’enjeu du logement dans les zones tendues notamment. C’est pourquoi les sanctions en cas de non-respect de la réglementation sont strictes :

  • une amende de 5 000 à 10 000 € en cas d’absence de décompte de nuitées à la mairie lorsque celle-ci l’exige ;

  • une amende 5 000 € en cas de non-déclaration de l’activité de location saisonnière ;

  • une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas de location de la résidence principale plus de 120 nuits par an ;

  • une amende de pouvant atteindre 50 000 € en cas de non-déclaration ou d’absence d’autorisation pour la mise en location saisonnière de la résidence secondaire ;

  • une amende de 3 750 € pour la fourniture d’informations manifestement mensongères.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Marion Cluptil

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