Quelle est la réglementation en location saisonnière ?

Si vous envisagez de faire de la location saisonnière, vous devez être au fait de la réglementation en vigueur. En effet, en matière de location saisonnière, la législation est riche et très précise sur les conditions et les démarches à effectuer par le propriétaire.

Avant d’ouvrir un gîte ou de réaliser une autre activité de location saisonnière, nous vous proposons un tour d’horizon de la réglementation de la location saisonnière. 

Location saisonnière : définition

Selon le Code du tourisme, une location saisonnière se définit comme : “les villas, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile”.

Mettre un appartement en location saisonnière signifie donc proposer un appartement à la location pour une courte durée. Le locataire n'y élit pas domicile dans ce logement. D’ailleurs, le propriétaire ne peut pas louer son bien meublé en location saisonnière plus de 90 jours consécutifs par an à la même personne.

En ce qui concerne la location saisonnière, la réglementation autorise que le contrat soit conclu entre deux particuliers. Le propriétaire peut aussi confier la gestion du bien à une agence immobilière qui le représente ou mettre une annonce sur une plateforme numérique telle que Airbnb.

Location saisonnière et ses avantages

Plusieurs avantages de la location meublée concernent le propriétaire :

• rentabiliser sa résidence secondaire quand il n’y est pas ;
• avoir un bien occupé plusieurs fois dans l’année ;
• compléter ses revenus ;
• bénéficier d’une fiscalité en location saisonnière avantageuse ;
• pouvoir profiter de son bien quand il le souhaite.

Pour profiter des avantages de la location saisonnière, il est nécessaire de connaître la réglementation de la location saisonnière meublée et ses conséquences.

Location saisonnière : la réglementation en vigueur

La réglementation des meublés de tourisme repose sur plusieurs textes. La loi du 6 juillet 1989 pose le cadre général du bail d'habitation. La loi Alur de 2014 a renforcé les obligations déclaratives et introduit le mécanisme de changement d'usage dans les zones tendues. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément réformé le cadre applicable aux meublés de tourisme : déclaration soumise à enregistrement via un téléservice national, possibilité pour les communes d'abaisser le plafond de location de la résidence principale, diagnostic de performance énergétique obligatoire et sanctions relevées.

Tout d’abord, avant de mettre en location saisonnière un bien meublé faisant partie d’une copropriété, le propriétaire doit s’assurer que cela ne va pas à l’encontre du règlement de copropriété. Si ce dernier interdit la mise en location saisonnière, le propriétaire doit s’y conformer ou porter le litige devant le tribunal.

Les règles applicables diffèrent selon que le logement meublé proposé à la location saisonnière est une résidence principale ou une résidence secondaire.

Location saisonnière : la réglementation pour les résidences principales

Est considérée comme une résidence principale le lieu où vous vivez effectivement et habituellement. Concrètement, il s’agit du lieu où vous résidez au moins 8 mois par an.

Vous ne pouvez pas louer votre résidence principale en meublé de tourisme plus de 120 jours par an (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet en outre aux communes d'abaisser ce plafond, par délibération motivée, jusqu'à 90 jours par an. Paris applique déjà ce seuil de 90 jours.

La loi Le Meur instaure une déclaration de tout meublé de tourisme soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. Cette obligation est en vigueur depuis le 20 mai 2026. Le téléservice délivre un numéro de déclaration à 13 caractères, qui doit figurer dans chaque annonce de location. Le portail national se déploie progressivement au cours du second semestre 2026 : tant qu'il n'est pas opérationnel dans votre commune, la déclaration préalable en mairie (Cerfa n° 14004) reste le canal applicable.

C'est pourquoi il est nécessaire de vérifier auprès de votre mairie les obligations déclaratives en vigueur dans votre commune.

Location saisonnière : la réglementation pour les résidences secondaires

Est considérée comme une résidence secondaire tout logement que vous occupez moins de 8 mois par an.

En principe, il n'y a pas de nombre de nuits maximum annuel pour la location saisonnière d'une résidence secondaire.

Par conséquent, si vous vous demandez comment faire du Airbnb toute l’année, sachez que cela n’est possible que pour les résidences secondaires, sauf exception. Un même locataire ne peut toutefois pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Le bail mobilité, d'une durée de 1 à 10 mois, constitue une alternative à la location meublée de courte durée.

La résidence secondaire est également soumise à l'obligation de déclaration soumise à enregistrement instaurée par la loi Le Meur. Le loueur doit obtenir un numéro de déclaration via le téléservice national (ou, dans l'attente de son déploiement, compléter le Cerfa n° 14004 auprès de sa mairie). Cette obligation s'applique qu'il s'agisse d'une location de tourisme classique ou classée.

Dans certaines communes, il est par ailleurs nécessaire d'obtenir une autorisation de la mairie pour proposer sa résidence secondaire sur Airbnb par exemple ou à la location saisonnière de manière générale. C’est le cas :

• à Paris et la petite couronne ;
• dans les villes de plus de 200.000 habitants ;
• dans les villes de plus de 50.000 habitants en zone tendue.

Ainsi, pour la location saisonnière à Paris, la réglementation exige une autorisation préalable de la mairie. Il en va de même à Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille, etc.

Les communes peuvent aussi mettre en place le principe de compensation. Cela signifie que pour chaque mètre carré dont la destination a changé (passage d'habitation à local commercial), la mairie impose d'acheter un mètre carré de local commercial à transformer en habitation à louer. Cela peut donc être contraignant pour le propriétaire.

Location saisonnière : le diagnostic de performance énergétique (DPE)

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 impose que tout meublé de tourisme respecte les niveaux de performance énergétique d'un logement décent. Concrètement, le logement doit disposer d'un DPE classé entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, seules les classes A à D seront acceptées. Cette obligation ne s'applique pas lorsque le meublé de tourisme est la résidence principale du loueur.

Dans les communes imposant une autorisation de changement d'usage, le propriétaire doit présenter le DPE lors de la demande d'autorisation. Le non-respect de cette obligation est sanctionné d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5.000 € par local concerné.

Location saisonnière et les différentes réglementations

Au-delà des règles exigées pour des considérations fiscales et d’accès au logement, dans le cadre de la location meublée saisonnière, la réglementation impose un certain nombre de principes. Ils concernent principalement :

• le contenu du contrat de location saisonnière obligatoire ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• l’état des lieux de sortie ;
• l’assurance du bien ;
• l’annulation de la location saisonnière.

Location saisonnière : réglementation sur le contenu du contrat de location

Même pour la location saisonnière, la réglementation impose la rédaction et la signature d’un contrat écrit entre le propriétaire bailleur et le locataire de courte durée. La conclusion du contrat peut se faire par échange de courriers. Il doit être réalisé en deux exemplaires, un pour chaque partie.

Ce contrat doit obligatoirement mentionner le prix et contenir un état descriptif des lieux (superficie, nombre de pièces, équipements, inventaire du mobilier, etc.).

Pour ce qui est du prix à indiquer, il faut également mentionner si un versement d’arrhes, d’acompte ou si un dépôt de garantie est prévu et son montant. Viennent aussi s’ajouter à ces éléments, la taxe de séjour, le cas échéant.

Enfin, le bail de location meublée ne doit pas contenir de clauses abusives. Sont ainsi interdites les clauses :

• permettant à un bailleur professionnel de modifier seul les termes du contrat de location, notamment le prix ;
• permettant à un bailleur professionnel de renoncer au contrat sans autre indemnité que le remboursement des sommes déjà versées ;
• permettant à un bailleur professionnel de faire payer au locataire les loyers alors qu’il a renoncé au contrat et qu’aucune clause ne prévoyait de dédommagement de même envergure ;
• empêchant le locataire de faire une réclamation quant à l’état des lieux après 3 jours seulement ;
• prévoyant l’absence de garantie de délivrance conforme quant à l’état et l’aménagement des lieux par rapport au contrat ;
• disposant que le professionnel puisse engager des travaux non-urgents pendant la location ;
• retirant le droit aux indemnités du locataire lorsque des travaux urgents doivent être réalisés ;
• limitant le nombre d’occupants sans en évoquer la raison ou excluant l’hébergement de ses proches ;
• interdisant l’introduction d’un animal sous aucun prétexte sans autorisation du propriétaire ;
• exonérant le professionnel lors des dysfonctionnements et interruptions de fourniture d’énergies (chauffage, eau chaude…) si elles ne sont pas dues à un acte de volonté du bailleur ;
• prévoyant la charge des frais de remplacement de la serrure en cas de perte de clefs alors qu’aucune facture détaillée de ces frais n’a pas été présentée au locataire ;
• excluant un état des lieux contradictoire par le locataire ;
• indiquant des délais trop courts pour effectuer des réclamations sur tous les points litigieux ;
• établissant des clauses compromissoires, c’est-à-dire qui excluent la compétence des tribunaux français dans la résolution d’un litige.

Location saisonnière : réglementation sur l’entrée des lieux

Dans le cadre de la location saisonnière, les obligations du propriétaire ne comprennent pas l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée en location saisonnière. C’est l’une des grandes différences avec le contrat de location meublée classique. En effet, pour la location saisonnière, il existe une présomption de bon état. Si vous avez la possibilité de réaliser un état des lieux d'entrée, c'est néanmoins préférable.

Location saisonnière : réglementation sur la sortie des lieux

De même que l'état des lieux d'entrée n'est pas obligatoire, l'état des lieux de sortie reste facultatif. Il est néanmoins fréquent de le réaliser afin de prévenir d'éventuels litiges en cas de constatation de dégradations.

Ainsi, la restitution du dépôt de garantie peut se faire sans encombre dès la fin du contrat de location.

Location saisonnière : réglementation sur l’assurance du logement

La réglementation sur la location saisonnière ne rend pas obligatoire l’assurance du logement meublé.

Le propriétaire peut néanmoins décider de souscrire lui-même une assurance ou imposer au locataire de le faire. Dans ce dernier cas de figure, cette obligation doit être mentionnée dans le contrat de location saisonnière.

Location saisonnière : réglementation sur l’annulation de la location saisonnière

L’annulation de la location saisonnière peut entraîner des conséquences financières dès lors qu’elles sont prévues au contrat.

Si le locataire a versé un acompte :

• annulation à l’initiative du locataire : non seulement l’acompte est perdu, mais en plus le locataire doit payer la totalité du prix prévu, sauf si le propriétaire a pu louer le bien à quelqu’un d’autre pour la même période ;
• annulation à l'initiative du bailleur : remboursement de l’acompte.

Si le locataire a versé des arrhes :

• annulation à l'initiative du locataire : il perd le montant versé, mais il ne doit rien payer en plus ;
• annulation à l’initiative du bailleur : il doit rembourser le double des arrhes au locataire.

Location saisonnière : les conséquences en cas de non-respect de la réglementation

Les enjeux de la réglementation régissant la location saisonnière sont doubles. D’une part, il y a l’enjeu fiscal avec la déclaration des revenus locatifs, et d’autre part, il y a l’enjeu du logement dans les zones tendues notamment. C’est pourquoi les sanctions en cas de non-respect de la réglementation sont strictes.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (article L. 324-1-1 du Code du tourisme), les sanctions ont été relevées :

• une amende administrative pouvant aller jusqu'à 10.000 € en cas de défaut de déclaration ou d'enregistrement du meublé de tourisme ;
• une amende civile pouvant aller jusqu'à 15.000 € en cas de dépassement du nombre de jours autorisés pour la location de la résidence principale ;
• une amende administrative pouvant aller jusqu'à 20.000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro d'enregistrement ;
• une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5.000 € par local concerné en cas de location d'un meublé de tourisme ne respectant pas les niveaux de performance énergétique d'un logement décent ;
• une amende civile pouvant aller jusqu'à 50.000 € par meublé de tourisme à l'encontre des plateformes de location en ligne qui ne respectent pas leurs obligations de retrait des annonces non conformes.

Le défaut d'autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire mise en location saisonnière dans les communes qui l'exigent reste sanctionné d'une amende civile pouvant atteindre 50.000 €.