Statut de marchand de bien : tout ce qu’il faut savoir

Lorsque vous décidez de vous lancer dans l’activité d’achat revente d’immeubles et que vous souhaitez devenir marchand de biens immobiliers, il vous faudra choisir votre statut juridique. 

Plusieurs statuts sont envisageables, mais cela ne signifie pas pour autant que ce sont des statuts juridiques adaptés à l’exercice de votre activité. Quel est le meilleur statut pour les marchands de biens ? Est-ce qu'un marchand de biens peut créer une SARL ou une SAS ? Legalstart fait le point sur les différents statuts de marchand de bien, ainsi que sur la fiscalité de cette activité.

Statut de marchand de biens : définition

Devenir un professionnel de l'immobilier ne se limite pas à la simple gestion locative. L'activité de marchand de biens immobiliers, qui consiste en l'achat et la revente de propriétés, est une voie entrepreneuriale spécifique, souvent motivée par un objectif de plus-value. Avant de vous lancer dans ce domaine, il est essentiel de comprendre en quoi consiste ce statut, qui est considéré comme une activité commerciale, et de connaître les conditions pour l'exercer.

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et à revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’objectif de percevoir une plus-value. C’est la raison pour laquelle on peut également parler d’une activité d’achat-revente. L’activité de marchand de biens ne porte pas uniquement sur les biens immobiliers. Celle-ci peut aussi porter sur l’achat-revente de fonds de commerce ou de parts de SCI. 

La personne exerçant sous le statut de marchand de biens est considérée comme un commerçant. Effectivement, cette activité est réputée comme étant commerciale.

Qui peut devenir marchand de biens ?

Si vous vous posez la question de savoir comment devenir marchand de biens. Sachez qu’il ne s’agit pas d’une profession réservée aux professionnels de l’immobilier. Par conséquent, tout le monde peut opter pour le statut de marchand de biens, sous réserve d’être en capacité de créer une entreprise. Attention tout de même, certaines professions sont incompatibles avec ce statut. Il s’agit notamment des : 

• huissiers de justice ; 
• commissaires-priseurs ; 
• notaires ; 
• avocats ; 
• expert-comptables ; 
• pharmaciens ;
• architectes.  

Par ailleurs, il ne s’agit pas non plus d’une profession réglementée. À ce titre, vous n’avez pas besoin d’un diplôme pour exercer cette activité. Cependant, pour vous aider à appréhender les différents rouages de cette profession, il est souvent recommandé de suivre une formation. Il existe de nombreuses formations pour devenir marchand de biens. Celles-ci peuvent être assurées tant par des écoles privées que par des universités. Ces formations peuvent aller du BTS au Master spécialisé. 

Quel statut pour devenir marchand de biens ?

Auto-entrepreneur et marchand de biens ?

Vous avez tout à fait la possibilité d’être marchand de biens sous le statut d’auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur). L'activité d'achat-revente de biens immobiliers est considérée comme une activité commerciale, ce qui l'assujettit au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

• Plafonds de chiffre d'affaires : le principal plafond de la micro-entreprise pour l'activité de marchand de biens est le seuil de chiffre d'affaires annuel de 188.700 €. En cas de dépassement sur deux années consécutives, l'auto-entrepreneur bascule automatiquement dans le régime de l'entreprise individuelle (EI) classique. Ce plafond peut donc limiter considérablement vos investissements.

• Patrimoine et responsabilité : le statut d'auto-entrepreneur est une entreprise individuelle, et non une société. Pour les créances nées après le 15 mai 2022, votre patrimoine personnel est protégé par défaut. En revanche, si vous faites face à des créances nées avant cette date, vos biens personnels peuvent être saisis.

• TVA immobilière : l'activité de marchand de biens est soumise à des règles de TVA très spécifiques, notamment la TVA sur marge. Le statut d'auto-entrepreneur, qui bénéficie en principe d'une franchise de TVA, devient alors incompatible avec ces règles.

Le statut d'auto-entrepreneur peut être une option pour tester votre activité de marchand de biens, mais le risque de dépasser les plafonds, de ne pas pouvoir déduire vos charges peut vous inciter à opter pour une société commerciale (SARL, SAS) dès la création.

Création d’une SCI et marchand de biens ?

Quoi de plus logique que de se dire qu’une société civile immobilière est adaptée à l’exercice de l’activité de marchand de biens immobiliers ? La réalité est toute autre étant donné qu’une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale alors même que l’activité de marchand de biens est considérée comme une activité commerciale.

La SCI ne sera appropriée uniquement si vous voulez acheter des immeubles pour en faire de la location non meublée. En effet, l’activité de location meublée est également considéré comme une activité commerciale. Si vous voulez acheter pour construire et revendre, vous pourrez également passer par la SCI Construction Vente, mais dans ce cas-là, vous devez créer une SCCV pour chaque opération effectuée. Ainsi, le statut de SCI pour votre activité de marchand de biens n’est pas adapté pour l’achat d’immeubles avec l’intention de les revendre.

Création d’une société commerciale et marchand de biens ?

Les sociétés commerciales sont sûrement les plus adaptées pour exercer l’activité commerciale de marchand de biens. En créant une société, vous créez une entité distincte, ce qui protège votre patrimoine personnel. Si vous êtes plusieurs à investir dans votre projet vous allez avoir le choix entre la SAS et la SARL. 

Création d’une SAS pour une activité de marchand de biens 

La plupart des marchands de biens se tournent alors vers la SAS qui offre un cadre juridique plus souple et ainsi souvent plus adapté. À ce titre, les associés bénéficieront d’une large liberté dans l’encadrement du fonctionnement et de l’organisation de la société. 

Avec ce statut juridique, le marchand de biens bénéficie d’un régime social privilégié. En effet, les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la sécurité sociale, sous le statut assimilé-salarié. À ce titre, vous recevez la même protection que le salarié, sauf que vous ne cotisez pas pour le chômage. Enfin, en SAS, vous pouvez faire entrer de nouveaux associés plus facilement.

Pour procéder à la création d’une SAS des documents sont à fournir. Le dossier complet doit être déposé en ligne sur le site du Guichet unique de l'INPI. C'est cette plateforme unique qui transmettra ensuite votre dossier au greffe du tribunal de commerce, qui se chargera d'immatriculer votre société.

Création d’une SARL pour votre activité de marchand de biens

À la différence de la SAS, le statut juridique de la SARL est plus rigide. La loi impose certaines dispositions auxquelles les associés ne pourront déroger. En contrepartie de ce formalisme contraignant, les associés de la société à responsabilité limitée bénéficie d’une plus grande protection. De plus, en créant ce type de société pour votre activité de marchand de biens immobiliers, l’entrée de nouveaux associés sera soumise à l’acceptation des anciens associés.

Tableau comparatif des statuts de marchand de biens

Pour vous aider à choisir votre type de société pour exercer votre activité de marchand de biens, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur :

Quelle fiscalité pour un marchand de biens ?

On va s’intéresser aux principales particularités du régime fiscal d’un marchand de biens, à savoir la TVA sur marge et les frais de notaires réduits.

La TVA sur marge et le statut de marchand de biens

En principe pour un marchand de biens, la TVA s’applique uniquement sur la marge qu’il réalise. Il est donc relativement facile de faire un calcul de la TVA sur marge due par le marchand de biens immobiliers.

Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200.000€ et que vous le revendez 250.000€, vous devrez verser de la TVA au Trésor public sur 50.000 € c’est-à-dire sur la marge que vous aurez réalisé. Le taux de la TVA est en principe de 20 %.

Les frais de notaires réduits sous le statut de marchand de biens

Les marchands de biens sont amenés à réaliser un certain nombre d’opérations d’achat et de vente d’immeubles qui impliquent de passer devant des notaires et de payer les frais afférents. À ce titre, le montant de ces frais de notaire sont différents selon votre type de logement : 

• si votre logement est ancien, les taux sont fixés entre 7 % et 8 % ; 
• si votre logement est neuf, les taux sont compris entre 2 % et 3 %. .

Ainsi, vous avez toutes les connaissances pour devenir marchand de biens et savoir quel statut est le plus adapté à votre situation.