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21 mars 2019

Comprendre l’imposition de la SCI: bénéfices, TVA, plus-value, boni de liquidation

Faustine Nègre
Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Le choix de l’imposition est une étape essentielle de la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) car les conséquences pratiques sont très importantes, notamment sur le montant d’impôt à payer.

IR ou IS, assujettissement à la TVA, imposition des plus-values, imposition du boni de liquidation: la fiscalité de la SCI peut paraître obscure. Legalstart vous aide à y voir plus clair.

imposition SCI

Imposition des bénéfices de la SCI: IR ou IS?

La SCI imposée à l’IR

Par principe, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que l’imposition des revenus de la SCI est supportée par les associés de SCI en fonction de leur participation et de leur qualité. La société est donc quasiment inexistante fiscalement, c’est pourquoi la notion de “SCI transparente” est souvent utilisée.

La qualité de l’associé influe sur les modalités d’imposition des résultats, ainsi lorsque:

  • La SCI est détenue par un associé personne physique: il doit déclarer le résultat de la SCI dans sa déclaration d’impôt sur le revenu, à hauteur de sa participation dans le capital de la SCI. Exemple: une SCI composée de 2 associés personnes physiques réalise un bénéfice de 10.000€ et chacun des associés détient 50% de la SCI. Chaque associé déclare alors un bénéfice de 5.000€ dans sa déclaration d’IR (50% du bénéfice). Le résultat doit être déclaré dans la catégorie des revenus fonciers.
  • La SCI est détenue par une société à l'IS: dès lors que la société qui est associé de la SCI est soumise à l’IS, la quote-part du résultat qui lui revient sera intégrée dans sa déclaration d’IS. Exemple: une SCI composée de 2 associés personnes morales réalise un bénéfice de 10.000€ et chacun des associés détient 50% de la SCI. Chaque associé déclare un bénéfice de 5.000€ dans sa déclaration d’IS.

À savoir: les SCI qui exercent une activité commerciale, telle que la location de meublés, sont automatiquement soumises à l’IS.

L’option pour l’IS de la SCI

Les associés de la SCI peuvent demander à ce que la SCI soit imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), il s’agit de l’option pour l’IS. Ce choix peut intervenir au moment de la création de la société ou en cours de vie sociale. Attention, cette option de la SCI pour l’IS est irrévocable!

Dans l’hypothèse de l’option à l’IS, les bénéfices sont directement imposés au niveau de la SCI, et non plus au niveau des associés. Le taux d’imposition de la SCI correspond à celui de l’impôt sur les sociétés. En 2019, ce taux est de 28% pour les bénéfices inférieurs à 500.000€ puis 33,33% au-delà. Il existe également un taux réduit de 15% jusqu’à 38.120€ de bénéfices.

Les associés ne seront personnellement imposables au titre de l’IR que sur les dividendes distribués par la SCI.

À noter: les associés de la SCI optent généralement pour l’IS lorsque leur taux d’imposition personnel est supérieur à 28%. Dans ce cas, l’imposition des bénéfices est moins coûteuse. N’hésitez pas à consulter notre fiche dédiée pour vous aider à choisir entre IR et IS.

L’option pour la TVA en SCI: comment ça marche?

En principe, quel que soit le montant des loyers perçus, la SCI n’est pas soumise à la TVA. Cela signifie qu’elle n’a pas à collecter la TVA auprès de ses clients et qu’elle ne peut pas la récupérer sur ses achats. Pour la société, il s’agit souvent d’un avantage puisque cela allège sa comptabilité et qu’elle n’a pas à établir de déclaration de TVA.

Il est toutefois possible pour la SCI d’opter pour l’assujettissement à la TVA en cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau. Cette option, qui est définitive, doit être demandée par le biais d’un courrier adressé au service des impôts.

Il existe cependant certaines situations dans lesquelles la TVA s’applique automatiquement. C’est le cas par exemple de:

  • La mise en location de places de parking et de tout autre emplacement de stationnement de véhicule. Il y a une exception si cet emplacement est un accessoire direct du logement et qu’il est compris dans le bail de location de ce logement.
  • La prestation d’hébergement dans les hôtels, les résidences de tourismes classées ou encore dans des conditions proches de l’hôtellerie (ex: gîte, chambre d’hôte).

N’hésitez pas à consulter notre fiche dédiée pour en savoir plus sur les SCI et la TVA.

Comment sont imposées les plus-values de SCI?

Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession d’un immeuble par rapport à son prix d’acquisition (ou à sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la SCI).

L’imposition de la plus-value immobilière dépend du régime d’imposition de la SCI :

  • SCI à l’IR : l’imposition de la plus-value immobilière s’effectue au niveau des associés. En effet, la plus-value est distribuée aux associés au prorata de leur droit. Les associés seront ensuite imposables sur le revenu au titre de cette plus-value. Le taux d’IR est de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Sachez qu’il existe une exonération progressive en fonction de la durée de détention de l’immeuble.
  • SCI à l’IS : l’imposition de la plus-value immobilière s’effectue alors au niveau de la SCI. La plus-value est intégrée dans le résultat de la SCI et imposée à l’impôt sur les sociétés.

Liquidation de SCI: quelle imposition pour le boni?

La dissolution d’une SCI peut intervenir dans diverses situations: décision des associés, cessation des paiements, terme prévu dans les statuts, réalisation de l’objet social, etc.

Dans tous les cas, la liquidation de la société va être prononcée. Cela signifie que les éléments d’actif de la SCI vont être réalisés, c’est-à-dire vendus, et que le passif va être apuré, c’est-à-dire que les dettes vont être remboursées. La différence entre la réalisation de l’actif et l’apurement du passif va faire apparaître un mali de liquidation ou un boni de liquidation.

Le boni de liquidation est un excédent d’actif. Avant d’être partagé entre les associés au prorata de leur participation dans la société, une imposition du boni de liquidation de SCI est requise. L’imposition du boni de liquidation se matérialise par un droit d’enregistrement correspondant à 2,5% du montant total du boni.

À l’issue des formalités de liquidation, le taux de 30% de la Flat Tax s’appliquera sur le boni de liquidation reçu par chacun des associés personne physique (sauf si l’associé a opté pour le barème progressif de l’IR).

Mise à jour : 21/03/2019

Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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