SCI à l’IR ou à l’IS : comment faire le bon choix ?

Lorsque l’on veut se lancer dans la création d'une SCI, la question de l’imposition n’est pas à négliger. Le choix d’imposer la SCI à l’IR ou l’IS n’est pas toujours évident, et une comparaison de ces deux modes d’imposition est essentielle pour prendre la décision la mieux adaptée à votre projet. SCI à l’IS ou l’IR : quels sont les avantages et inconvénients ? Comment faire le bon choix pour ma SCI entre impôt sur le revenu ou sur les sociétés ? On vous aide à tout comprendre pour faire le bon choix. 

SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IR ?

Pourquoi une SCI à l'IR ? Comprendre les avantages de l'option pour l'IR pour une SCI est essentiel pour les propriétaires désireux d'optimiser la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier. Legalstart explore les spécificités de la SCI à l'IR, de sa fiscalité transparente à son régime de plus-values, en passant par la gestion des déficits fonciers.

Une fiscalité transparente

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, on parle de "SCI transparente". Cela signifie que la société n’est pas directement imposée : ses bénéfices sont imposés à travers les associés. En effet, ces derniers vont déclarer le montant des bénéfices correspondant à leur quote-part dans le capital social et seront imposés dessus au titre de l’impôt sur le revenu.

Ce mécanisme permet à chaque associé de la SCI d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, s’il existe des écarts de revenus importants entre les différents associés, ils ne subiront pas la même charge d’imposition.

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

Avec un SCI à l’IR, vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Pour faire le choix du régime micro-foncier en SCI, vos revenus fonciers ne doivent pas excéder 15.000 € par an. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % pour la détermination du bénéfice imposable. Toutefois, il ne vous sera plus possible de déduire le déficit foncier.

Dans le cadre du régime réel, vous aurez l’avantage de pouvoir déduire vos charges, comme les frais engendrés par des travaux, l’assurance, etc.

La possibilité d’imputation des déficits 

Lorsque la société civile immobilière réalise un déficit foncier, ce dernier est imputable :

• sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € et à condition que le déficit ne soit pas dû aux intérêts d’emprunt ;
• sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à 10.700 € ou lorsque le déficit est dû aux intérêts d’emprunt.

L’imputation des déficits fonciers de la SCI sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet donc de lisser les charges fiscales sur le moyen terme. Ces éléments sont à prendre pour le choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des plus-values

SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IS ?

Pourquoi mettre sa SCI à l'IS ? Opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS) pour une Société Civile Immobilière (SCI) offre des avantages fiscaux distincts, particulièrement pour les investisseurs qui cherchent à optimiser l'imposition de leurs revenus et de leur patrimoine immobilier. Cette option, bien que différente de l'Impôt sur le Revenu, peut s'avérer très stratégique selon le projet de la SCI.

Une imposition supportée par la société

Lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition de la SCI à l’IS, seule la société est imposée à un taux fixe de 25 % pour les exercices comptables ouvert à compter du 1er janvier 2022. Vous pouvez également bénéficier d'un taux réduit d'IS à 15 % pour la part des bénéfices compris entre 0€ et 42.500 €, à conditions de respecter les critères d'éligibilité.

La déduction des charges

Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut déduire les charges de son bénéfice imposable, telle que la rémunération du gérant, et ainsi réduire l’assiette de l’impôt. 

L’amortissement des biens immobiliers

Un autre avantage de la SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR est la possibilité pour la société d’amortir l’achat de ses biens immobiliers et donc de déduire les amortissements du résultat fiscal. L’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur liée à l’usure ou au temps. Cela permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien et est donc avantageux fiscalement lorsque votre SCI vient d’acquérir un bien immobilier. C'est un avantage à prendre en compte dans votre choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

L’imposition des cessions de parts de la SCI

Les cessions de parts dans les SCI soumises à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers et non à des cessions de biens immobiliers. Ils bénéficient donc d’abattements en fonction de la durée de détention de leurs parts :

• 2 à 8 ans de détention : 50 % d’abattement ;
• plus de 8 ans de détention : 6 5% d’abattement.

L'impact des dividendes sur le régime social du gérant

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IS et que le gérant associé se rémunère via des dividendes, il est essentiel de considérer l'impact sur son régime social. Contrairement à une rémunération soumise à cotisations sociales (assimilé-salarié ou TNS), les dividendes ne donnent pas lieu à la validation de droits à la retraite ou à une couverture maladie. Il est donc important pour le gérant de bien évaluer l'équilibre entre rémunération (soumise à charges sociales) et dividendes (soumis aux prélèvements sociaux et IR) pour assurer sa protection sociale personnelle.

SCI à l’IS ou l’IR : tableau comparatif

IS ou IR pour votre SCI ? Voici un tableau comparatif pour vous aider dans votre choix d’imposition de votre SCI. 

SCI à l'IR ou l'IS : quel régime choisir pour quelle situation ?

Maintenant que vous connaissez les avantages de chacune des imposition : SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir ? Le choix d’un régime dépend de la situation personnelle des associés et de l’envergure des projets. SCI à l’IR ou l’IS, exemples :

Exemple : si la majorité des associés est soumise à une imposition sur le revenu dans une tranche supérieure à 30 %, l’imposition de la SCI à un taux fixe peut s’avérer plus avantageuse.

Exemple : De manière générale, dans une SCI familiale, le choix IS ou IR sera généralement plus orienté vers l’IR.

SCI à l'IR ou l'IS : que choisir pour une SCI familiale ?

Comme n'importe quelle SCI, la SCI familiale est par défaut soumise à l'IR. Également, ce type de SCI bénéficie de l'option pour l'impôt sur les sociétés. Alors, quel est le régime le plus avantageux pour la SCI familiale : l'IR ou l'IS ?

La SCI familiale est habituellement créée dans l'objectif d'une transmission de patrimoine. La cession de parts dans une SCI à l'IR est soumise au régime des plus-values des particuliers, qui est assez avantageux. Dans le cas d'une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique, avec des abattements correspondant à la durée de détention du bien. Votre choix devra donc se faire en fonction de votre projet de transmission.

SCI à l'IR ou l'IS : quel est le bon choix ? Une entreprise SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices a plutôt intérêt à opter pour l’IS. À l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour un tel régime qui ne représente pas un gros avantage fiscal et alourdit la gestion administrative des biens. SCI IS ou IR : une simulation à faire est une bonne option pour définir votre choix.

FAQ

Comment savoir si une SCI est imposée à l’IS ou l’IR ?

Pour savoir si une SCI a pour impôt l’IS ou l’IR, il faut regarder les modalités d’imposition. Dans une SCI à l’IS, la société est directement imposée sur ses bénéfices. Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfice.

Peut-on passer, dans une SCI, de l’IR à l’IS ?

Si vous avez fait le choix d'une imposition à l'IR, sachez qu'il est toujours possible d’opter pour l’IS dans une SCI. Le passage de l’IR vers l’IS est donc envisageable et peut se faire dès que vous le souhaitez. Cependant, réfléchissez bien à ce choix, car le passage à l'IS est irrévocable après 5 ans.

Peut-on passer, dans une SCI, de l’IS à l’IR ?

Dans une SCI, une fois que vous avez opté pour l’IS, vous ne disposez que de 5 ans pour revenir sur votre décision. Une fois ce délai écoulé, il est impossible de repasser à l’IR. Notez toutefois que si votre SCI a une activité commerciale, celle-ci basculera automatiquement à l'IS, sans possibilité de revenir à l'IR, sauf si vous stoppez cette activité.

Comment choisir entre SCI IR ou IS ?

Le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS dépend principalement de la stratégie des associés : recevoir des revenus réguliers (souvent IR) ou réinvestir les bénéfices et optimiser l'imposition à long terme (souvent IS), ainsi que de leur tranche marginale d'imposition personnelle.

Quel est le plus avantageux, IS ou IR ?

Il n'y a pas de régime universellement plus avantageux. L'IR est souvent préféré pour les projets simples, les faibles revenus locatifs ou la transmission familiale. L'IS devient intéressant avec des bénéfices plus élevés, la volonté d'amortir le bien ou de capitaliser les profits.

Quelles sont les conséquences d'un passage SCI de IR à l'IS ?

Le passage de l'IR à l'IS entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices en sursis d'imposition. La SCI est ensuite soumise à une comptabilité complète et l'option est irrévocable après 5 ans.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• Articles 1845 à 1870-1 - Code civil
  
• BOI-BIC-AMT-20-40-10-20
• BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320