Quelle est la liste des charges déductibles dans une SCI à l’IS ?

La liste des charges déductibles dans une SCI à l’IS est un élément central pour optimiser la fiscalité et réduire le montant de l’impôt à payer. En choisissant l’impôt sur les sociétés, la SCI peut déduire de nombreuses dépenses liées à la gestion, à l’entretien ou au financement de ses biens, ce qui permet d’alléger significativement le résultat imposable. Le choix du régime fiscal doit être fait au moment de la création de votre SCI.

Quelles sont les charges admises en déduction et quelles sont celles qui restent exclues ? L’amortissement est-il vraiment un avantage fiscal majeur ? Comment les associés sont-ils imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes ? Legalstart vous répond.

Quelles sont les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Une question qui revient souvent est l'imposition de la SCI. La majorité des SCI sont par défaut soumises à l’impôt sur le revenu (IR), mais elles peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés.

Cette option, fondée sur l’article 239, 1 du CGI, est révocable pendant 5 exercices : vous pouvez y renoncer jusqu’à la fin du 5e exercice suivant celui de l’option, en notifiant l’administration avant la date limite du premier acompte. Passé ce délai, l’option devient définitivement irrévocable. Une renonciation exclut toute nouvelle option. Il est donc important de faire un choix le plus éclairé possible.

Le régime d’imposition des bénéfices de la SCI.

Si la SCI est à l’IR alors les associés doivent déclarer la quote-part du bénéfice correspondant à leur nombre de parts sociales lors de leur déclaration sur le revenu.

Si la SCI est à l’IS alors la société déclare ses bénéfices à l’administration fiscale et les associés décident de verser ou non des dividendes. Le taux normal est alors de 25 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2023. Seuls les dividendes sont à déclarer par les associés dans leur déclaration de revenu. Ainsi, si aucun dividende n’est versé, les associés n’ont pas d’impôt sur le revenu à payer au titre de leurs parts dans la SCI.

Les charges déductibles en SCI

Les charges déductibles en SCI : comme nous allons le voir, la SCI à l’IS peut déduire davantage de charges que celle à l’IR.

L’imposition des plus-values de SCI

Notons que dans certains cas, la SCI doit obligatoirement être soumise à l’IS. C’est par exemple, le cas lorsque l’activité principale de la SCI est la location meublée.

Les charges déductibles pour une SCI à l’IS comprennent donc tous les frais engagés par la SCI pour son fonctionnement. Le critère est la nécessité. C’est pourquoi, la loi écarte certaines dépenses qui visent à enrichir la SCI comme les travaux de construction ou qui représentent un confort pour les associés tels que les frais de gestion locative par une agence immobilière. Toutefois, si vous hésitez entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel.

Quelle est la liste des charges déductibles des impôts pour une SCI à l’IS ?

Pour qu’une charge soit déductible du résultat imposable d’une SCI à l’IS, elle doit répondre à trois critères cumulatifs : être engagée dans l’intérêt de la société (acquisition, conservation ou gestion du patrimoine), être effective et justifiée par une pièce comptable, et rattachée à l’exercice en cours. Ces charges se distinguent des dépenses somptuaires, qui ne sont pas déductibles du résultat imposable.

Ces charges se distinguent des dépenses somptuaires, qui ne sont pas déductibles du résultat imposable.

L’article 31 du Code général des impôts dresse une liste des charges déductibles des impôts pour une SCI à l’IS :

• les dépenses réalisées pour l’entretien et la réparation afin de maintenir le bien en bon état pour y vivre ou louer ;
• les primes d’assurance ;
• les charges récupérables non remboursées qui correspondent aux frais payés par le propriétaire à la place du locataire et dont il n’a pas pu obtenir le remboursement ;
• les provisions pour charges de copropriété qui sont ensuite régularisées l’année suivante ;
• les dépenses d’amélioration qui viennent augmenter le confort par le logement et donc augmenter sa valeur. Il peut s’agir par exemple de l’installation d’une nouvelle cuisine toute équipée ;
• la rémunération du gérant de SCI qui est également associé ;
• les intérêts des emprunts contractés par la SCI pour l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier ;
• la taxe foncière et les autres taxes assimilées hormis la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• les frais de gestion pour l’administration de l’immeuble (exemple : rémunération du concierge ou honoraires) ;
• l’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou de tout autre location si et seulement si le versement de ces indemnités vise à permettre de louer le bien à de meilleures conditions ;
• et les frais d’amortissement du bien immobilier.

De même, les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers de la SCI à l’IS, tout comme les frais d’agence immobilière pour l’acquisition d’un bien immobilier.

De plus, une SCI à l’IS qui est déficitaire peut reporter son déficit sur les dix années suivantes.

Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont donc bien plus nombreux que pour une SCI à l’IR.

Comment fonctionne l’amortissement en SCI à l’IS ?

L’amortissement SCI est le mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une fraction du coût d’acquisition du bien de la base imposable. C’est la spécificité la plus avantageuse de la SCI IS : une perte comptable théorique vient réduire mécaniquement le résultat imposable, sans sortie de trésorerie réelle.

En pratique, un bien immobilier s’amortit généralement sur 25 à 40 ans. Pour un bien d’une valeur de 200 000 € amorti sur 25 ans, la SCI déduit ainsi 8 000 € de charges par exercice, ce qui peut ramener le résultat imposable à zéro ou proche de zéro. Les composants du bien (toiture, ascenseur, chaudière) peuvent également être amortis séparément selon leur durée d’utilisation propre.

Attention toutefois : à la revente du bien, les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable, ce qui augmente mécaniquement la plus-value professionnelle imposée à l’IS. C’est l’effet différé à anticiper dans toute stratégie patrimoniale.

Quelle est la fiscalité des dividendes en SCI à l’IS ?

Lorsque les associés décident de distribuer les bénéfices de la SCI, les sommes perçues sont qualifiées de dividendes SCI. Ces dividendes versés aux associés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) en 2026. Ce PFU, communément appelé flat tax, s’élève à 31,4% depuis le 1er janvier 2026, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Les associés peuvent toutefois opter globalement pour le barème progressif de l’IR. Dans ce cas, les dividendes bénéficient d’un abattement de 40 % sur la partie soumise à l’IR, et une fraction de la CSG (6,8 %) devient déductible du revenu imposable de l’année suivante. Ce choix est global : il s’applique à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l’année.

Quelles sont les charges non déductibles pour une SCI à l’IS ?

Toutes les charges ne sont pas déductibles pour une SCI à l’IS.

En effet, les frais d’agence immobilière liés à la mise en location du bien ne sont pas déductibles. De même, lorsque le bien est mis en location les frais qui sont à la charge de l'occupant ne sont pas déductibles.

Par exemple, la taxe des ordures ménagère locataire est supporté par l'occupant et ne peut pas être déductible.

Par ailleurs, en SCI les avantages travaux offerts par le régime de l’impôt des sociétés connaissent certaines limites. Ainsi, les charges correspondant à des travaux qui ont vocation à modifier la structure de l’immeuble ne sont pas déductibles. Cela correspond notamment aux travaux de construction, de démolition, de reconstruction et d’agrandissement.

La jurisprudence a même précisé que les travaux visant à augmenter le nombre d’unités de logements sont considérés comme des travaux de construction, et par conséquent, ne sont pas déductibles des impôts.